1. Quyền bề mặt là gì?

Theo Điều 267 Bộ luật dân sự 2015 thì quyền bề mặt được định nghĩa như sau:

Điều 267. Quyền bề mặt

Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.

Theo Điều 271 Bộ luật dân sự 2015 thì nội dung quyền bề mặt gồm:

Điều 271. Nội dung của quyền bề mặt

1. Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

Nội dung quyền bề mặt sẽ được phân tích cụ thể ở những phần dưới đây.

2. Các hành vi chủ thể quyền bề mặt được thực hiện.

Theo Điều 271 Bộ luật dân sự 2015 thì:

Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Quyền bề mặt xuất phát từ cổ luật La Mã với ý nghĩa là quyền sử dụng không gian trên đất để xây dựng và sở hữu nhà hay các công trình xây dựng khác, đồng thời quy định thêm quyền canh tác, với các chế định tương tự, chỉ khác về mục đích của việc sử dụng đất không phải là để xây dựng công trình mà là để canh tác, sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc sử dụng đất và không gian trên bề mặt đất càng ngày càng trở nên rất đa dạng. Hơn nữa, xét thấy dù là để sử dụng vào mục đích xây dựng hay mục đích canh tác thì chế độ pháp lý của hai quyền này cũng tương tự nhau. Do đó, hiện nay trên thế giới có hai hướng quy định: Một là giữ nguyên mô hình của luật La Mã, đồng thời sử dụng các quy định dẫn chiếu của hai quyền này sang nhau (như Nhật Bản, Đài Loan, Hà Lan) hoặc hai là, gộp hai mục đích trên vào làm một, bỏ đi quyền canh tác và như vậy, nội hàm của quyền bề mặt trở nên rộng hơn, bất kể hướng tới mục đích sử dụng nào thì đó cũng là quyền phải sử dụng bề mặt (như BLDS Thái Lan: Chỉ quy định quyền bề mặt với nội hàm bao trùm và không quy định quyền canh tác). Quy định hiện nay của Bộ luật dân sự Việt Nam theo hướng thứ hai.

3. Phạm vi không gian của quyền.

Pháp luật các quốc gia trên thế giới hiện nay quy định không đồng nhất, có quốc gia quy định quyền bề mặt kéo dài đến cả không gian ngầm nhưng cũng có quốc gia lại không. Do bối cảnh ra đời của các Bộ luật dân sự 2015 mà việc sử dụng các không gian ngầm cũng có thể chưa được tính đến. Bộ luật dân sự của Đài Loan (Điều 832) hiện đã được sửa đổi để bổ sung thêm quyền bề mặt kéo dài cả đến không gian ngầm (trước khi được sửa đổi, Điều 832 chỉ quy định quyền bề mặt là đối với phần phía trên mặt đất). Hiện nay, không gian ngầm đã được sử dụng cho các mục đích rất đa dạng trước tình trạng dân số thế giới gia tăng nên diện tích mặt đất tự nhiên đã không còn đáp ứng được nhu cầu sử dụng của con người. Có thể coi trường hợp xây dựng công trình ngầm trong lòng đất là chúng ta đang sử dụng đến một bề mặt mang tính “nhân tạo” (không phải hình thành do tự nhiên là do hoạt động can thiệp của con người), các công trình trong lòng đất rõ ràng cũng phải nằm trên một bề mặt nhất định. Như vậy, nếu không quy định quyền bề mặt kéo dài đến cả lòng đất thì sẽ khó xác định được việc sử dụng lòng đất để xây dựng công trình thì là quyền gì mặc dù về bản chất thì các hoạt động đó diễn ra trên mặt đất hay trong lòng đất cũng là như nhau.

Theo quan điểm về quyền sở hữu đất (hoặc quyền sử dụng đất ở những nước quy định sở hữu nhà nước đối với đất đai) thì quyền của chủ đất kéo dài đến cả phần không gian phía trên và dưới lòng đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh các công trình ngầm được xây dựng ngày càng nhiều thì quyền sử dụng đất trên bề mặt tự nhiên và quyền sử dụng đất ở bề mặt không gian ngầm cũng cần được phân chia. Ví dụ: Một cửa hàng bán đồ uống ở ga tàu điện ngầm có phần không gian phía trên mặt đất tự nhiên là trụ sở của một công ty khác thì cùng một diện tích đất nhưng bề mặt đất lại chính là ranh giới phân chia quyền sở hữu/quyền sử dụng. Thậm chí, Bộ luật dân sự Đài Loan còn “tiến xa” hơn nữa khi đã xây dựng các quy định về quyền bề mặt bị phân chia (giống mô hình chung cư) nhưng nàm ở không gian ngầm.

Bộ luật dân sự 2015 Việt Nam hiện nay xây dựng theo quan niệm rộng, đó là bao gồm cả mặt đất, mặt nước, khoảng không phía trên và lòng đất. Cụ thể theo Điều 271 Bộ luật dân sự 2015:

Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

4. Quyền đối với tài sản tạo lập

Chủ thể quyền bề mặt có thể xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật dân sự, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo khoản 2 Điều 271 Bộ luật dân sự 2015:

Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Do tài sản được tạo lập hợp pháp trên cơ sở của quyền bề mặt đã được xác lập nên chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản do mình tạo lập này. Quyền sở hữu đối với tài sản được đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Nếu như việc đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc thì việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản trên đất chỉ dựa trên yêu cầu của chủ thể quyền mà không bắt buộc.

Luật đất đai 2013 hiện hành có các quy định về việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản với các chủ thể quyền bề mặt như sau:

+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013:

Điều 31. Chứng nhận quyển sở hữu nhà ở

… 4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 32. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà

… 3. Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 33. Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

… 8. Trường hợp chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điểu này, phải có văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng rừng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 34. Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm

… 6. Trường hợp chủ sở hữu cây lâu năm không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này, phải có văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dung đất để trồng cây lâu năm đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

5. Chuyển giao quyền bề mặt

Theo Khoản 3 Điều 271 Bộ luật dân sự 2015:

Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

Quyền bề mặt được xác định là vật quyền có thể chuyển giao. Tuy nhiên việc có được chuyển giao hay không phải dựa trên cơ sở:

– Thỏa thuận đã xác lập ban đầu với chủ sở hữu bất động sản (Ví dụ: A cho B thuê đất, B có được cho c thuê lại hay không phải dựa hên thỏa thuận giữa A và B) hoặc,

– Quy định của pháp luật (trong trường hợp quyền bề mặt được xác lập theo quy định pháp luật và trong quan hệ với Nhà nước).

Khi quyền bề mặt được chuyển giao thì tùy theo phạm vi chuyển giao (toàn bộ hoặc một phần) thì chủ thể nhận chuyển giao chỉ được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao. Ví dụ:

+ Chỉ chuyển giao quyền bề mặt trên một nửa diện tích đất thì người nhận chuyển giao chỉ được thực hiện quyền trên một nửa diện tích đất đó; hay

+ Chỉ chuyển giao quyền bề mặt đối với phần lòng đất thì người nhận chuyển giao chỉ được thực hiện quyền trong lòng đất; hay

+ Quyền bề mặt đối với đất chỉ được sử dụng để canh tác (mục đích sử dụng đất đã được xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì người nhận chuyển giao chỉ được sử dụng đất để canh tác.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Trân trọng./.