Quản lý đất đai: “chống”và “trống”

Tồn tại của vấn đề:

Bất kỳ một hệ thống quản lý nào cũng phải bắt đầu bằng các công cụ quản lý của Nhà nước để thiết lập hành lang pháp lý, tiếp theo là tổ chức hệ thống hành chính để thực hiện việc quản lý với nhiệm vụ là giữ trật tự cho mọi hoạt động thuộc phạm vi quản lý, dẫu có “ngược xuôi” gì thì cũng chỉ được thể hiện trong hành lang pháp lý đã định và nhiệm vụ là tác động bằng các chính sách của Nhà nước để mọi hoạt động thuộc phạm vi quản lý hướng theo chiều tạo hiệu quả cao.

Đến nay, quản lý Nhà nước về đất đai có 3 công cụ chủ yếu là pháp luật, quy hoạch và tài chính. Pháp luật về đất đai là một hệ thống các quy định để điều chỉnh việc sử dụng đất trong mối quan hệ giữa Nhà nước, cộng đồng và người sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai là việc xếp đặt mục đích sử dụng đất theo không gian và thời gian sao cho đạt hiệu quả cao về kinh tế, xã hội và môi trường trong mối quan hệ với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch mặt bằng xây dựng. Tài chính đất đai là hệ thống giá đất và thuế đất nhằm điều tiết lợi ích từ sử dụng đất giữa Nhà nước, cộng đồng và người sử dụng đất sao cho bảo đảm quyền lợi hợp lý của các bên. Hệ thống hành chính quản lý đất đai có nhiệm vụ buộc mọi người làm đúng pháp luật về đất đai, sử dụng đất đúng quy hoạch, thực hiện đúng các nghĩa vụ tài chính về đất đai, hướng dẫn đúng những trường hợp được ưu đãi và kiểm tra thường xuyên để ngăn chặn kịp thời các hành vi làm trái các quy định của pháp luật, quy hoạch và tài chính.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:   1900.0191

Nói như vậy có vẻ như dễ dàng quá, cứ làm là được. Cái đáng sợ trong quản lý, thứ nhất là có những khoảng “chồng”, tức là những khoảng có chồng chéo mà lại không giống nhau, “chồng” trong nội bộ hệ thống pháp luật về đất đai và “chồng” giữa pháp luật về đất đai với các pháp luật khác có liên quan như pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư, pháp luật về dân sự, v.v., “chồng” trong nội bộ hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai giữa các cấp hành chính và “chồng” giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch mặt bằng xây dựng, “chồng” giữa chính sách tài chính đất đai với chính sách đất đai và “chồng” giữa chính sách tài chính đất đai, chính sách tài chính của các lĩnh vực khác như bất động sản chẳng hạn. Thứ hai là có những khoảng “trống”, tức là có những vấn đề chẳng ai thèm để ý đến, không có quy định hoặc quy định không cụ thể. Như vậy, khoảng “chồng” là chỗ đầy “hấp dẫn” nên nhiều người quản lý muốn “nhẩy vào” để “quy định” sao cho có lợi cho đối tượng nào đó mà người quản lý yêu mến; còn khoảng “trống” là chỗ “khó” nên có thể vì thế mà người quản lý không muốn “dính” vào, ngại đưa ra các quy định hoặc có thể vì khó mà cố ý trì hoãn để vẫn dùng quy định cũ cho có lợi cho đối tượng nào đó mà người quản lý yêu mến.

Vài trong rất nhiều ví dụ: Cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước là một chủ trương rất lớn của Nhà nước ta, hiện nay có rất nhiều ý kiến nói rằng, tiêu cực lớn nhất đang xuất hiện trong việc xử lý đất đai trong cổ phần hóa này. Mọi người chờ đợi những giải pháp lớn có thể giải đáp được những vướng mắc này. Thế nhưng: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai quy định “Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp phải được tính giá trị vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định để đưa vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoá phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cổ phần hoá” và sau đúng 18 ngày, Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần quy định “Đối với diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hoá đang sử dụng thì được quyền lựa chọn hình thức thuê đất hoặc giao đất theo quy định của Luật Đất đai. Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá lựa chọn hình thức thuê đất thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá; trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”. Hai cơ chế rất khác nhau cùng được Chính phủ quy định chỉ cách nhau có 18 ngày, bức xúc chắc chắn vẫn nguyên vẹn trên thực tế, đó là một khoảng “chồng” có nhiều bức xúc về thất thoát tài sản của Nhà nước.

Trên thị trường bất động sản nhà ở hiện nay, ai cũng thấy bức xúc, xót xa vì tình trạng đầu cơ quỹ nhà ở, giá nhà ngày một cao, người lao động bình thường chẳng dám nghĩ tới căn nhà cho mình. Và ai cũng thấy rằng, phải sớm nhất ban hành Luật Thuế sử dụng đất để đánh với thuế suất rất cao vào nhà không có người ở, vào người có nhiều nhà ở, vào nhà có chất lượng cao, vào các dự án đầu tư nhưng sử dụng đất chậm tiến độ. Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng có yêu cầu về Luật thuế này, Nghị quyết của Quốc hội cũng đôn đốc về Luật thuế này, Luật Đất đai đã quy định về chỗ áp dụng của Luật thuế này,… thế mà đến nay vẫn chưa có bất kỳ một dự thảo nào để thảo luận. Cơ quan chịu trách nhiệm soạn thảo đã 2 lần xin hoãn vì nhiều lý do khác nhau. Luật mới không có, đất phi nông nghiệp vẫn được áp dụng Pháp lệnh về thuế nhà, đất từ năm 1992 (có sửa đổi, bổ sung vào năm 1994) với mức thuế cao nhất khoảng 2 kg thóc/1m2 hàng năm cho đất tại những nơi giá đất cao tới cả trăm triệu đồng cho 1m2. Mức thuế như vậy thì có tích trữ đến hàng nghìn ha đất ở cũng vẫn đủ sức chịu đựng, nhà đầu cơ cực vui mà mọi người lại cực buồn. Đây là một khoảng “trống” mà không ai lấp được ngoài cơ quan quản lý thuế ở trung ương có trách nhiệm soạn thảo. Luật này đã bị chậm gần 3 năm, nhà đầu cơ được lợi lớn, giá đất ngày càng cao và nhà quản lý thì bình tĩnh tiếp tục chậm…

Hiện nay không chỉ có 2 ví dụ điển hình nêu trên mà có thể thấy nhiều, rất nhiều ví dụ khác nữa về khoảng “chồng” và khoảng “trống”, và mỗi ví dụ lại gợi cho người đọc nhiều suy nghĩ khác nhau về nhà quản lý…

Hệ quả của tình trạng: Các khoảng “chồng” và khoảng “trống” trong hệ thống quản lý, cả về pháp luật, quy hoạch và tài chính không bao giờ mang lại những hệ quả tốt, nói chung là hệ quả xấu.

Trước hết, chính sách đất đai mới nhưng chính sách tài chính đất đai vẫn cũ thì như một người có thân xác rất hiện đại, nhưng tâm hồn lại của muôn năm cũ, cứ như “Ông đồ” của nhà thơ Vũ Đình Liên đang mặc complé ngồi ở đầu phố cổ viết câu đối chữ Nho. Cái ngữ cảnh vớ vẩn ấy mang lại những khoản lợi khổng lồ cho các nhà đầu cơ, người dân thì khó khăn đi, không ai có thể khẳng định rằng, người quản lý tạo nên sự “cọc cạch” này không được chia lợi. Một vấn đề rất lớn nhưng vẫn cứ thấy bình lặng.

Thứ nữa, những khoảng “chồng” chắc chắn sẽ tạo nên việc áp dụng pháp luật khác nhau, phụ thuộc vào tình cảm của người quyết định cách áp dụng pháp luật. Đưa quyền sử dụng đất vào cổ phần hóa theo giá nào là một việc tạo nên bức xúc lớn, giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (thường thấp hơn giá thị trường) hay giá định phù hợp với thị trường, nếu giá định thì ai định rồi ai thẩm định và rồi ai quyết định.

Mỗi địa phương áp dụng một khác

Tất cả các khoảng “chồng” và khoảng “trống” đề tạo nên kẽ hở của quy định. Có loại kẽ hở do khoảng “chồng” để lại nhiều lối đi cho người quản lý tùy ý dẫn dắt, thuận thì dẫn vào lối có lợi mà không thuận thì dẫn vào lối có hại. Một trường hợp đang sử dụng đất mà không có giấy tờ cũ về quyền sử dụng đất thì có thể quy là đất lấn chiếm để thu hồi, cũng có thể quy là phù hợp quy hoạch để công nhận quyền sử dụng đất. Có loại kẽ hở do khoảng “trống” thì như đi vào bãi hoang, như đi vào chỗ không người quản lý. Các tham nhũng về đất đai đều phát sinh từ các khoảng “chồng” và khoảng “trống” này cả.

Làm gì để khắc phục

Đây là một câu hỏi lớn, còn câu trả lời lại đơn giản, nhưng làm theo câu trả lời đó lại rất khó. Thứ nhất, người quản lý phải có tâm, đừng gài quyền lợi của mình, của người có liên quan vào việc xây dựng pháp luật, quy hoạch và chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai. Thứ hai, người quản lý phải có tài để nhìn ra các khoảng “chồng” và khoảng “trống” trong phạm vi quản lý để tránh đi sự lợi dụng của người khác. Chữ tâm là gốc mà chữ tài là ngọn. Trả lời thì dễ nhưng làm thì rất khó, không phải ai cũng làm được.

SOURCE: TẠP CHÍ NHÀ QUẢN LÝ SỐ 52, THÁNG 10 NĂM 2007 – GS. TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ

(LVN GROUP FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm  hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến Luật sư của LVN Group, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)