Quy định mới về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai?

1. Khái niệm là thế chấp tài sản ?

Bộ luật dân sự hiện hành đã quy định bảy biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, kí cược, kí quỹ, bảo lãnh và tín chấp, cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Khi các bên lựa chọn một trong các biện pháp này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì giữa họ phát sinh một quan hệ pháp luật. Việc xác lập biện pháp bảo đảm giữa các chủ thể với nhau được thực hiện thông qua một giao dịch dân sự, vì thể giao dịch dân sự này được gọi là giao dịch bảo đảm và quan hệ hình thành từ giao dịch bảo đảm được gọi là quan hệ bảo đảm. >>Xem thêm :Quyền sở hữu tài sản là gì ? Thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản được quy định thế nào ?

Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể hiểu theo hai phương diện: Về mặt khách quan là sự quy định của pháp luật, cho phép các chủ thể trong giao dịch dân sự hoặc các quan hệ dân sự khác áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm cho một nghĩa vụ chính được thực hiện đồng thời xác định và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp đó. Về mặt chủ quan là việc thởa thuận giữa các bên nhằm qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra.

2. Thế nào là hình thành tài sản trong tương lai?

Tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau:

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là tài sản chưa tồn tại, đang được đầu tư, xây dựng vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có và hình thành trong tương lai hoặc là tài sản đã hình thành nhưng mới thuộc sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch và chưa chuyển giao quyền sở hữu.

3. Quy định về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản bảo đảm, ngoài tài sản hiện có, còn bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyển khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai gồm hai loại là tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Pháp luật quy định, bên nhận bảo đảm xác lập quyền đốì với phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai kể từ thời điểm phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm này được hình thành.

4. Văn bản luật về tài sản hình thành trong tương lai

– Nghị định số 165/1999/NĐ-CP lần đầu tiên từng quy định về tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai và giải thích: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”;

• Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, thay thế Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời đỉểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao địch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”1. Như vậy, khác với quy định trước đó ỗ điểm, tài sản hình thành trong tương lai có thể bao gồm cả tài sản đã được hình thành;

Nghị định số 11/2012/NĐ-CP đưa ra giải thích: tài sản hình thành trong tương lai gồm 3 loại là tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Như vậy, khác vổi các quy đỉnh trước đó ở điểm, tài sản hình thành trong tương lai được chỉ rõ bao gồm cả “tài sản được hình thành từ vốn vay”;

Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNH-BXD- BTP-BTNMT có quy định: nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở “đang trong quá trình đầu tư xây dựng” hoặc “đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (sổ đỏ)1. Cụm từ “nhà ồ hình thành trong tương lai” đã được xuất hiện lần đầu tiên từ năm 2010 nhưng không được giải thích;

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giải thích: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”(tức nhà, công trình xây dựng có thể đã hình thành, nhưng chưa hoàn thiện hoặc chưa được nghiệm thu tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm). Như vây, công trình xây dựng nếu “đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng”, dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì cũng không còn là tài sản hình thành trong tương lai; 

Luật Nhà ở năm 2014 giải thích: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” (tức nhà ở có thể đã hình thành, nhưng chưa hoàn thiện hoặc chưa được nghiệm thu tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm). Như vậy, quy định về nhà ở hình thành trong tương lai cũng giống với quy định về công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai;

5. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm hai loại

Quy định của BLDS 2015 như sau:

Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm hai loại bao gồm: tài sản chưa hình thành & tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Do vậy, khái niệm tài sản nói chung hình thành trong tương lai khác với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ở chỗ, tài sản nói chung thì có thể chưa bắt đầu hình thành, còn nhà ở, công trình xây dựng thì phải đang trong quá trình xây dựng. Các tài sản nói chung hình thành trong tương lai phải là chưa xác lập quyền sở hữu, còn nhà ở, công trình hình thành trong tương lai thì có thể đã xác lập quyền sở hữu (như người mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán hoặc đã nhận bàn giao đưa công trình vào sử dụng).

Việc nhà ở và công trình xây dựng “đã hình thành”, đồng thời “đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng” và “chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” (chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu), thì lại được xác định hoàn toàn khác nhau: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 thì xác định đó không phải là tài sản hình thành trong tương lai, trong khi Bộ luật Dân sự năm 2015 thì lại xác định đó là tài sản hình thành trong tương lai.

Bao quát chung tài sản hình thành trong tương lai gồm hai loại sau: tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mối được đăng ký theo quy định của pháp luật. Và nếu tài sản hình thành trong tương lai từ nguồn vốn vay, thì còn được gọi là tài sản hình thành từ vốn vay.

Do việc lo ngại nguy cơ xảy ra vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng, nên các bên phải đưa ra những điều khoản ngăn ngừa và khắc phục khi xảy ra vi phạm. Giao dịch bảo đảm chỉ có ý nghĩa và cần thiết khi vi phạm đã thật sự xảy ra. Khi đó thì bao nhiêu cam kết, ràng buộc cũng trỏ nên vô nghĩa, nếu các bên không thiện chí hoặc dù có thiện chí nhưng lại không có khả năng khắc phục. Vì vậy, mới cần đến biện pháp bảo đảm bằng tài sản và đòi hỏi phải có tài sản hiện hữu thật sự. Chỉ có tài sản hiện hữu mới có thể bảo đảm chắc chắn, kịp thời cho nghĩa vụ tài sản.

Một ví dụ trên thực tế tại Hà Nội 

Trên thực tế, nhiều ngân hàng đã nhận thê chấp bằng hàng hóa nhập khẩu chưa về Việt Nam theo hợp đồng và thư tín dụng (L/C) một cách tương đối phổ biến trước khi pháp luật có quy định về việc bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai. Ví dụ, ngày 06/10/1995 và 29/12/1995, Ngân hàng thương mại cổ phần H – Chi nhánh Hà Nội đã mỏ L/C nhập khẩu thép lá trả chậm cho Công ty dịch vụ thương mại T, với tổng trị giá 4.797.119,67 USD. Tài sản thế chấp bảo đảm là lô hàng nhập khẩu trả chậm theo L/C, nhưng không coi là tài sản hình thành trong tương lai. Trong thời gian chưa tiếp quản được hàng hóa nhập khẩu, thì thực chất chưa trỏ thành tài sản bảo đảm, mà chỉ là nguồn tài sản để chuyển thành tài sản bảo đảm theo cam kết.

Việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhất là quyền đòi nợ hình thành trong tương lai, là một rủi ro rất lớn đối với bên nhận thế chấp, vì gần như chưa hề có sự bảo đảm, trước hết là về tài chính. Nếu nghĩa vụ thanh toán phát sinh ngay sau khi ký hợp đồng thê chấp tài sản hình thành trong tương lai, thì sẽ chẳng lấy đâu ra tài sản để xử lý, phát mại nhằm hoàn thành nghĩa vụ dân sự. Giao dịch bảo đảm này chỉ thực sự có ý nghĩa sau khi tài sản đã hình thành xong, thâm chí còn phải có đầy đủ giấy tờ công nhận quyền sở hữu.