Khách hàng: Thưa Luật sư.Cho em hỏi về vấn đề làm chứng khi cho thuê nhà. Khách hàng em có nhu cầu thuê một căn nhà để kinh doanh (thức ăn vặt). Khi tiến hành làm hợp đồng thuê nhà thì bên chủ nhà bảo không cần đi công chứng (theo luật thì hợp đồng này phải công chứng) và yêu cầu bên công ty em ký vào hợp đồng thuê nhà giữa hai bên là “Đơn Vị Làm Chứng” để khi có vấn đề bất trắc xảy ra thì công ty em sẽ làm chứng trước pháp luật. Em muốn hỏi nếu có sự cố xảy ra thì “Đơn Vị Làm Chứng” có bị ảnh hưởng gì hay không? Do em được biết hợp đồng thuê nhà không công chứng khi đưa ra pháp luật sẽ bị tuyên bố ” vô hiệu ” nên cho dù em có ký vào thì hợp đồng đó vẫn vô hiệu đúng không ạ.
Mong Luật sư của LVN Group sớm hồi âm. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật dân sựcủa công ty luật LVN Group.
(1).jpg)
Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.0191
Trả lời:
Chào bạn,cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý được sử dụng trong bài viết:
Luật nhà ở 2014
Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội : LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, theo đó hợp đồng thuê nhà được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Hợp đồng thuê nhà có một số đặc điểm như sau:
– Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù. Trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng.
– Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ.Theo đó, hợp đồng sẽ làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mà trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê vàgược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà
– Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Theo quy định tại Điều 131 Luật nhà ở 2014, Hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:
– Trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước.
– Trường hợp thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
- Hợp đồng thuê nhà hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà thông báo cho bên thuê nhà biết việc chấm dứt hợp đồng;
- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
– Nhà cho thuê không còn;
– Bên thuê nhà chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
– Nhà cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
– Các trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà.
3. Hình thức của hợp đồng
Căn cứ khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:
“7. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”
Như vậy thông tin bạn cung cấp thì:
Trường hợp 1: Nếu đó là hợp đồng thuê nhà:
Căn cứ Điều 122 Luật nhà ở năm 2014:
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”
=> Như vậy, trong trường hợp này thì hợp đồng thuê nhà không cần công chứng hoặc chứng thực.Do đó hợp đồng sẽ không bị vô hiệu.
Trường hợp 2: Nếu đó là hợp đồng thuê mua nhà
Căn cứ khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:
“2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Căn cứ khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:
“2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.
=> Như vậy khi hợp đồng của bạn là hợp đồng thuê mua nhà thì nếu một bên chủ thể là cá nhân cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì hợp đồng này phải được công chứn hoặc chứng thực.
4. Hợp đồng bắt buộc phải công chứng
Hiện nay theo rà soát sơ bộ, có 15 loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng.
Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, những loại hợp đồng sau bắt buộc phải công chứng:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng thế chấp quyền sử đụng đất;
– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Riêng hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; nếu các bên không yêu cầu thì không bắt buộc tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực.
Hợp đồng liên quan đến nhà ở
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, các loại hợp đồng sau thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng:
– Hợp đồng mua bán nhà ở;
– Hợp đồng tặng cho nhà ở;
– Hợp đồng đổi nhà ở;
– Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở;
– Hợp đồng thế chấp nhà ở;
– Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Riêng đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Các loại hợp đồng khác
Ngoài 2 loại hợp đồng liên quan đến đất đai và nhà ở nêu trên, có nhiều loại hợp đồng khác pháp luật cũng yêu cầu công chứng bắt buộc, nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Có thể kể đến một số loại hợp đồng phổ biến sau đây:
– Văn bản lựa chọn người giám hộ (Bộ luật dân sự);
– Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ;
– Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài;
– Di chúc miệng được người làm chứng ghi chép lại;
– Văn bản thừa kế về nhà ở, quyền sử dụng đất…
5. Trong hợp đồng có ghi thông tin “Đơn vị làm chứng” thì đơn vị có bị ảnh hưởng không?
Căn cứ Điều 77, Điều 78 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
“Điều 77. Người làm chứng
Người biết các tình tiết có liên quan đến nội dung vụ việc được đương sự đề nghị, Tòa án triệu tập tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng. Người mất năng lực hành vi dân sự không thể là người làm chứng.
Điều 78. Quyền, nghĩa vụ của người làm chứng
1. Cung cấp toàn bộ thông tin, tài liệu, đồ vật mà mình có được có liên quan đến việc giải quyết vụ việc.
2. Khai báo trung thực những tình tiết mà mình biết được có liên quan đến việc giải quyết vụ việc.
3. Được từ chối khai báo nếu lời khai của mình liên quan đến bí mật nhà nước, bí mật nghề nghiệp, bí mật kinh doanh, bí mật cá nhân, bí mật gia đình hoặc việc khai báo đó có ảnh hưởng xấu, bất lợi cho đương sự là người có quan hệ thân thích với mình.
4. Được nghỉ việc trong thời gian Tòa án triệu tập hoặc lấy lời khai, nếu làm việc trong cơ quan, tổ chức.
5. Được thanh toán các khoản chi phí có liên quan theo quy định của pháp luật.
6. Yêu cầu Tòa án đã triệu tập, cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, tài sản và các quyền và lợi ích hợp pháp khác của mình khi tham gia tố tụng; khiếu nại hành vi tố tụng của người tiến hành tố tụng.
7. Bồi thường thiệt hại và chịu trách nhiệm trước pháp luật do khai báo sai sự thật gây thiệt hại cho đương sự hoặc cho người khác.
8. Phải có mặt tại Tòa án, phiên tòa, phiên họp theo giấy triệu tập của Tòa án nếu việc lấy lời khai của người làm chứng phải thực hiện công khai tại Tòa án, phiên tòa, phiên họp; trường hợp người làm chứng không đến phiên tòa, phiên họp mà không có lý do chính đáng và việc vắng mặt của họ cản trở việc xét xử, giải quyết thì Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Hội đồng giải quyết việc dân sự có thể ra quyết định dẫn giải người làm chứng đến phiên tòa, phiên họp, trừ trường hợp người làm chứng là người chưa thành niên.
9. Phải cam đoan trước Tòa án về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, trừ trường hợp người làm chứng là người chưa thành niên.”
=> Như vậy việc xác nhận là đơn vị làm chứng thì tức là biết tình tiết liên quan đến vụ án khi có tranh chấp về hợp đồng nêu trên do đó bạn có quyền và nghĩa vụ theo Điều 65 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (Sửa đổi, bổ sung năm 2011). Đó là khi bạn khai báo gian dối, cung cấp tài liệu sai sự thật, từ chối khai báo… thì phải chịu trách nhiệm theo quy định.
Tham khảo bài viết liên quan:
Tư vấn làm hợp đồng thuê nhà ?
Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ?
Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ?
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật dân sự – Công ty luật LVN Group