Quy định về thế chấp tài sản đang cho thuê.

Trả lời

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản đang cho thuê là đất đai

Quyền được thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất được pháp luật quy định như sau:

Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đồng thời tại Điều 34 Nghị định Số: 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật dân sự bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có quy định như sau:

Điều 34. Việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn

1. Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

2. Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.

3. Trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Quyền, nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên thuê, bên mượn được giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mượn tài sản, quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên qua

Từ những quy định trên ta thấy rằng : Khi đã đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì ông A hòan tòan có thể thế chấp quyền sử dụng đất khi đang cho thuê. Tuy nhiên, ông A phải thông báo cho ngân hàng biết về việc đang cho thuê tài sản. Trong trường hợp tài sản này bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ với bên ngân hàng ( bên nhận thế chấp ) thì bạn ( bên thuê) vẫn có thể tiếp tục thuê quyền sử dụng đất đến khi hết hạn thuê theo hợp đồng. 

2. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản

2.1 Thế chấp tài sản là gì?

Về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là một bên dùng tài sản để chấp hành, thay thế một nghĩa vụ trước đó. Thực tế, khi các bên có nghĩa vụ đối với nhau thường áp dụng một biện pháp nào đó để bảo đảm lợi ích cho bên có quyền.

Hiểu đơn giản thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp như sau:

“1.Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Như vậy, việc một bên đưa tài sản cho bên kia để đảm bảo nghĩa vụ dân sự như: thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,… Bên thế chấp không giao tài sản cho bên nhận thế chấp hoặc là các bên có thể thỏa thuận cho người thức ba giữ tài sản thế chấp.

2.2 Đối tượng thế chấp tài sản

Phạm vi tài sản được dùng để thế chấp rộng hơn so với tài sản cầm cố. Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, tài sản đang cho thuê hoặc tài sản đang cho mượn. Nhưng tài sản thế chấp phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.

Trong quan hệ thế chấp các bên có thể thỏa thuận thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản. Khi bên thế chấp dùng toàn bộ bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ thì những vật phụ của bất động sản cũng nằm trong tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ cũng nằm trong tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác.

Tài sản trong hợp đồng thế chấp được quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“1.Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2.Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3.Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4.Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.”

2.3 Chủ thể của thế chấp tài sản

Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cho nên, các bên tham gia thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Đó là điều kiện về năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự. Điều 117 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“1.Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”

Như vậy, chủ thể tham gia thế chấp tài sản phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp như: người thế chấp phải đủ 15 tuổi trở lên và 18 tuổi trở lên đối với giao dịch có tài sản là bất động sản hoặc động sản phải đăng ký, người thế chấp không bị mất năng lực hành vi dân sự hay bị hạn chế về năng lực hành vi dân sự… Chủ thể trong quan hệ thế chấp là một nội dung quan trọng vì là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Nếu không thỏa mãn điều kiện này, hợp đồng thế chấp vô hiệu.

​

3. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản

Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Văn bản thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận. Việc xác định hợp đồng thế chấp có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không phụ thuộc vào đối tượng thế chấp và được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.

4. Đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản

Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền, tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.

Tùy từng trường hợp các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp.

Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

5. Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản

Quyền và nghĩa vụ của bên được quy định từ điều 320 đến điều 324 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Đối với bên thế chấp, phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận. Bên thế chấp phải  bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đặc biệt bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản được dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thông báo cho từng ngừng nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã đem thế chấp các lần trước đó.

Nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì bên thế chấp giữ tài sản và được khai thác công dụng của tài sản, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp và chỉ được cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Đối với bên nhận thế chấp, bên nhận có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; phải trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp khi chấm dứt thế chấp.

Nếu bên nhận thế chấp là người giữ tài sản thế chấp thì phải thực hiện đầy đủ, đúng nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản thế chấp theo thỏa thuận với bên thế chấp. Nếu tài sản thế chấp bị người khác chiếm hữu, sử dụng bất hợp pháp thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người đó trả lại tài sản cho mình.

Trong trường hợp các bên thỏa thuận để người thứ ba giữ tài sản thế chấp thì người thứ ba có quyền được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận; được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó phải thực hiện nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp; Giao lại tài sản thế chấp thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.0191 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự- Công ty luật LVN Group