1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Biện pháp bảo đảm (BPBĐ) là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền. Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh – thương mại, BPBĐ có vai trò rất quan trọng.

“BPBĐ thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)”. Các BPBĐ theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp. Nhìn chung, pháp luật Việt Nam và pháp luật các nước khá tương đồng về khái niệm BPBĐ tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ. Theo hướng dẫn của UNCITRAL thì “Giao dịch bảo đảm (GDBĐ) là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, GDBĐ bao gồm cả việc chuyển nhượng khoản phải thu”, trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định. Theo pháp luật của Mỹ thì GDBĐ cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Có thể thấy, “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “BPBĐ”.

Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.

2. Các biện pháp bảo đảm

Các BPBĐ trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và các nước rất phong phú. Pháp luật Việt Nam về các BPBĐ truyền thống như: cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quỹ, bảo lãnh. Bộ luật Dân sự (BLDS) Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp. Ngoài ra trong thực tiễn kinh doanh, các bên còn áp dụng các BPBĐ khác là biến thể của các BPBĐ trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng… Các BPBĐ theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm.

3. Tài sản bảo đảm là gì?

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự, Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, được phép giao dịch và không có tranh chấp, tài sản bảo đảm cũng có thể là quyền sử dung đất. Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của người thứ ba hoặc quyền sử đụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có thoả thuận.

4. Vấn đề chung về xử lý tài sản bảo đảm

Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện trong ba trường hợp: khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật và trong trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong bốn phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: bán đấu giá tài sản; bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; và theo phương thức khác, như bù trừ nghĩa vụ trả nợ.

Trường hợp không có thỏa thuận về bốn phương thức xử lý tài sản bảo đảm này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trong 9 biện pháp bảo đảm có thể phân thành ba nhóm khác biệt nhau về việc xử lý tài sản bảo đảm như sau:

Thứ nhất, nhóm biện pháp bảo đảm nếu có vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm sẽ được quyền sở hữu tài sản bảo đảm. Cụ thể, bên nhận đặt cọc, ký cược và ký quỹ sẽ được quyền sở hữu tài sản đặt cọc, ký cược và ký quỹ;

Thứ hai, nhóm biện pháp bảo đảm nếu có vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm được quyền xử lý tài sản bảo đảm. Cụ thể, bên nhận cầm cố, thế chấp, bảo lãnh được quyền xử lý tài sản cầm cố, thế chấp và bảo lãnh theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật;

Thứ ba, nhóm biện pháp bảo đảm còn lại thì không bao giờ có việc xử lý tài sản bảo đảm. Cụ thể là tín chấp (vì không có tài sản bảo đảm), bảo lưu quyền sở hữu (chỉ có tài sản của chủ sở hữu trong quan hệ hợp đồng mua bán, chứ không có tài sản bảo đảm) và cầm giữ tài sản (chỉ có tài sản của người có nghĩa vụ thanh toán bị cầm giữ trong quan hệ hợp đồng mua bán, chứ không có tài sản bảo đảm).

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định 9 biện pháp bảo đảm, nhưng chỉ quy định việc xử lý đốì với hai loại tài sản cầm cố và thế chấp vì các lý do như sau:

Thứ nhất, đối với hai biện pháp đặt cọc và ký cược, không cần phải quy định cụ thể việc xử lý tài sản bảo đảm, vì đã có quy định nếu bên đặt cọc, bên ký cược vi phạm nghĩa vụ thì tài sản đặt cọc, ký cược thuộc về bên nhận đặt cọc, nhận ký cược;

Thứ hai, đối với biện pháp ký quỹ, không cần quy định cụ thể việc xử lý tài sản bảo đảm, vì đã có quy định nếu bên ký quỹ vi phạm nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, bằng số tiền ký quỹ, sau khi trừ chi phí dịch vụ;

Thứ ba, đối với biện pháp bảo lưu quyền sở hữu, không có việc xử lý tài sản bảo đảm, vì nếu bên mua tài sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì bên bán có quyền đòi lại tài sản bảo lưu quyền sở hữu;

Thứ tư, đối với biện pháp bảo lãnh, tuỳ theo từng thời kỳ, mà có hay không có tài sản kèm theo. Tuy nhiên, các Bộ luật Dân sự năm 1995, 2005, 2015 đã không quy định về việc xử lý tài sản bảo lãnh, vì nếu bảo lãnh không bằng tài sản nhưng khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì vẫn có thể phải xử lý tài sản của bên bảo lãnh (tuy không phải là tài sản bảo đảm). Và đặc biệt Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định cả việc bảo lãnh bằng tài sản, nhưng lại “quên” việc quy định xử lý tài sản bảo lãnh (là tài sản bảo đảm). Vậy, có thể suy luận, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã mặc nhiên coi tài sản bảo lãnh cũng chính là tài sản cầm cố hoặc thế chấp;

Thứ năm, đối với biện pháp tín chấp thì không bao giờ có tài sản bảo đảm, nên không đặt ra vấn đề xử lý tài sản bảo đảm;

Thứ sáu, đối với biện pháp cầm giữ tài sản, không có việc xử lý tài sản bảo đảm, vì nếu có việc vi phạm nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng song vụ thì bên cầm giữ chỉ có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và thanh toán chí phí cần thiết cho việc bảo quản, giữ gìn tài sản cầm giữ.

Hai Bộ luật Dân sự năm 2005 và năm 2015 cũng quy định, trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Trường hợp các bên muôn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn . Các Bộ luật Dân sự năm 1995, 2005, 2015 quy định “các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn” có lẽ là không hợp lý, vì nó kéo theo nhiều hệ quả pháp lý và trái với ý chí, thỏa thuận tự nguyện của các bên đang thực hiện hợp đồng. Đáng lẽ trong trường hợp này cần quy định khi có một nghĩa vụ được bảo đảm đến hạn thì tài sản bảo đảm được xử lý để thực hiện nghĩa vụ đến hạn. Các nghĩa vụ chưa đến hạn cũng được quyền ưu tiên thanh toán từ việc xử lý tài sản bảo đảm như đối với nghĩa vụ đã đến hạn.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thòi hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác. Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó. Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Cá nhân và pháp nhân nếu phải bán tài sản bảo đảm để trả nợ, thì dù không đủ tiền để trả nợ gốc, vẫn cứ phải nộp đủ thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng (nếu cá nhân hoặc doanh nghiệp tự bán) và lệ phí trước bạ.

Việc bán tài sản bảo đảm nói chung, tài sản bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng nói riêng để thu hồi nợ, tuy không phải là một hoạt động kinh doanh, nhưng vẫn phải nộp thuế giá trị gia tăng. Trước đây, pháp luật đã từng quy định cho miễn thuế giá trị gia tăng đối với việc bán tài sản bảo đảm. Hiện nay, còn rất ít trường hợp được miễn thuế giá trị gia tăng đối với việc bán tài sản bảo đảm. Vì vậy, gây khó khăn cho việc xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, nhất là trong trường hợp số tiền bán tài sản bảo đảm không đủ để trả nợ.

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định, trong trường hợp một nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng nhiều giao dịch bảo đảm, mà khi đến hạn bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhân bảo đảm có quyền lựa chọn giao dịch bảo đảm để xử lý hoặc xử lý tất cả các giao dịch bảo đảm, nếu các bên không có thỏa thuận khác .

Bên cạnh đó pháp luật có quy định nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm như sau:

Thứ nhất, trong trưòng hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật;

Thứ ba, việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định của pháp luật;

Thứ tư, người xử lý tài sản bảo đảm là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trưòng hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác. Ngưòi xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm;

Thứ năm, việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm;

Thứ sáu, trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở.

5. Xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản

Bất động sản trên đất và đất là một khối tài sản chung, không thể tách rời. Nếu chỉ thế chấp một thứ, tài sản kia không thế chấp, thì sẽ rất khó khăn trong xử lý, đặc biệt là trường hợp thế chấp ở các nơi khác nhau.

Khác với một tài sản thế chấp ở nhiều nơi, khi một nghĩa vụ đến hạn, thì nghĩa vụ kia cũng được coi là đến hạn và có thể xử lý tài sản bảo đảm, còn việc thế chấp nhà, bất động sản riêng, đất riêng, thì bị xung đột pháp luật, vì hai loại tài sản này tuy là một bất động sản nhưng lại có chế độ pháp lý khác nhau.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trưòng hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thê chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trưòng hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trưòng hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.

Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trường hợp tổ chức được phép mua bán nợ theo quy định của pháp luật mua khoản nợ là quyền sử dụng đất đã thế chấp, quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh thì tổ chức đó được kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh đã giao kết trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Tổ chức mua bán nợ được quyền xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh đã ký.

Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì tổ chức mua bán nợ của Nhà nước thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tổ chức mua bán nợ không phải của Nhà nước được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác hoặc đề nghị tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khỏi kiện tại Toà án theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm đã thế chấp, đã bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) nếu không thực hiện được nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh thì Nhà nước thu hồi đất của bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm để cho người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm thuê đất, trừ trường hợp có sự thỏa thuận khác. Người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm tự thỏa thuận với bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm về việc chi trả chi phí đầu tư vào đất còn lại đến thời điểm thu hồi đất. Trường hợp không tự thỏa thuận được thì các bên có liên quan có quyền khỗi kiện tại Toà án theo quy định của pháp luật.

Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất bị nhiều ràng buộc khi phải xử lý phát mại. về nguyên tắc, các trường hợp được phép thế chấp thì cũng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong các trường hợp pháp luật quy định hạn chê các đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc phát mại sẽ khó khăn, rủi ro hơn. Chẳng hạn, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) trong nhiều trường hợp. Đó là các đối tượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) gồm:

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trưòng hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Hộ gia tình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa;

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó;

Hoặc là quy định các đối tượng chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện như sau:

– Quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân sinh sông trong phân khu đó;

– Quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ của hộ gia đình, cá nhân (được Nhà nước giao) thì chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó;

– Quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Hoặc quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

Hay quy định doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) là đất ở, muôn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lại phải chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất sản xuất kinh doanh, tức là chuyển từ loại đất có giá trị sử dụng cao nhất thành loại đất có giá trị thấp nhất. Sau này muốn tăng giá trị khi chuyển nhượng thì lại phải mất những khoản chi phí rất lớn để chuyển đổi mục đích sử dụng đất quay trở lại đất ở.

Một nguy cơ bế tắc tiếp theo là cho dù bên thế chấp có thu giữ được tài sản bảo đảm là bất động sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng thì cũng rất khó vượt qua được cửa ải thủ tục mua bán, công chứng, sang tên bất động sản. Mặc dù chủ nợ đã giữ Giấy chứng nhận sở hữu bất động sản, đã công chứng hợp đồng thế chấp, đã đăng ký thế chấp tại cơ quan tài nguyên và môi trường, đã làm đầy đủ thủ tục và thu giữ được tài sản thế chấp, nhưng cũng chưa chắc xử lý được tài sản bảo đảm. Thực tế lâu nay, nhiều tổ chức bán đấu giá, công chứng và đăng ký sang tên nhà đất không chấp nhận việc mua bán bất động sản chỉ dựa trên cam kết của chủ nợ và chủ sở hữu đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Thậm chí đã có hợp đồng ủy quyền của chủ sở hữu cho phép bán tài sản, tổ chức bán đấu giá còn yêu cầu chủ sở hữu ký vào các giấy tờ đề nghị khác nữa thì mới tiến hành thủ tục bán đấu giá.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định, quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.