Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê khoán trong hợp đồng thuê khoán tài sản

1. Nghĩa vụ giao tài sản thuê khoán

Sau khi hợp đồng thuê khoán được giao kết và có hiệu lực, bên cho thuê khoán có nghĩa vụ giao tài sản thuê khoán cho bên thuê khoán. Việc giao tài sản thuê khoán phải tuân thủ theo các quy định dưới đây:

– Hình thức ghi nhận việc giao tài sản thuê khoán: Hợp đồng thuê khoán sẽ được xác định theo quy định pháp luật hoặc theo thỏa thuận của bên. Điều này đồng nghĩa, hình thức hợp đồng thuê khoán có thể bằng hình thức lời nói. Tuy nhiên, hình thức ghi nhận việc bàn giao tài sản thuê khoán bắt buộc phải bằng văn bản. Theo Điều 487 Bộ luật dân sự 2015:

Khi giao tài sản thuê khoán, các bên phải lập biên bản đánh giá tình trạng của tài sản thuê khoán và xác định giá trị tài sản thuê khoán.

Nội dung của văn bản bàn giao tài sản

phải ghi nhận hai nội dung quan trọng: tình trạng của tài sản và giá trị tài sản thuê khoán. Việc xác định cụ thể sẽ tránh các tranh chấp xảy ra khi bên thuê tài sản trả lại tài sản thuê. Giá trị tài sản thuê khoán thường lớn và tài sản này thường giảm sút giá trị trong quá trình sử dụng tài sản vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Do đó, quy định pháp luật về hình thức, nội dung của việc giao tài sản phù hợp với yêu cầu thực tiễn của giao dịch này. Đây cũng là điểm khác biệt giữa hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng thuê khoán tài sản vì với hợp đồng thuê tài sản thông thường, việc giao tài sản thuê không bắt buộc phải lập biên bản đánh giá tài sản thuê và định giá tài sản thuê.

– Phương pháp xác định giá trị tài sản thuê khoán nếu trong biên bản bàn giao tài sản không xác định giá trị tài sản thuê khoán:

Trường hợp các bên không thỏa thuận và ghi nhận giá trị tài sản thuê khoán, pháp luật cho phép các bên mời người thứ ba đưa ra ý kiến về vấn đề này. Người thứ ba xác định giá được lựa chọn trên cơ sở thống nhất, bàn bạc của bên cho thuê và bên thuê khoán tài sản. Người thứ ba xác định giá trị tài sản thuê khoán có thể là cá nhân, tổ chức có chuyên môn về thẩm định giá hoặc không. Việc xác định giá trị tài sản thuê khoán của người thứ ba phải được lập thành văn bản.

2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán

Điều 489 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 489. Khai thác tài sản thuê khoán

Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê khoán đúng mục đích đã thỏa thuận và báo cho bên thuê khoán theo định kỳ về tình trạng tài sản và tình hình khai thác tài sản; nếu bên cho thuê khoán có yêu cầu hoặc cần báo đột xuất thì bên thuê khoán phải báo kịp thời. Khi bên thuê khoán khai thác công dụng tài sản thuê khoán không đúng mục đích thì bên cho thuê khoán có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Như vậy, bên thuê khoán có nghĩa vụ sử dụng tài sản đúng mục đích theo thỏa thuận giữa hai bên. Trường hợp bên thuê khoán tài sản không đúng mục đích thì bên cho thuê khoán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Theo quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng, hợp đồng thuê khoán chấm dứt kể từ thời điểm bên cho thuê khoán thông báo về việc chấm dứt hợp đồng. Bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê khoán trong thời hạn sử dụng tài sản thuê khoán và trả lại tài sản thuê khoán cho bên cho thuê khi hợp đồng chấm dứt. Bên cạnh đó, nếu bên cho thuê khoán bị thiệt hại do việc sử dụng tài sản thuê khoán không đúng mục đích thì bên thuê khoán có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

3. Trách nhiệm thông báo khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khoán là việc một bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng, phần nội dung hợp đồng đã thực hiện vẫn có giá trị pháp lý đối với các bên. Quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khoán được quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 492. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khoán

1. Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thì phải báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý; nếu thuê khoán theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác thì thời hạn báo trước phải phù hợp với thời vụ hoặc chu kỳ khai thác.

2. Trường hợp bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ mà việc khai thác đối tượng thuê khoán là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán và việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán thì bên cho thuê khoán không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng; bên thuê khoán phải cam kết với bên cho thuê khoán không được tiếp tục vi phạm hợp đồng.

Như vậy, yêu cầu chung đối với đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán: Theo quy định tại khoản 1 Điều 492, mỗi bên chủ thể trong hợp đồng thuê khoán tài sản có quyền đơn phương chấm dứt họp đồng thuê khoán nhưng phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý. Khoảng thời gian hợp lý nhằm đảm bảo thời gian để bên nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng sắp xếp và thực hiện các phương án thay thế, giảm thiểu thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng.

Pháp luật quy định trường hợp thuê khoán theo thời vụ hoặc chu kỳ khai thác thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo trong khoảng thời gian hợp lý phải phù hợp với chu kỳ hoặc thời vụ này.

– Trường hợp không được phép đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khoán: Hợp đồng thuê khoán được xác lập, giao kết, thực hiện nhằm mục tiêu phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh nên việc chấm dứt hợp đồng thường ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động này. Do đó, trong một số trường hợp, pháp luật không cho phép các bên cho thuê khoán được đơn phương chẩm dứt hợp đồng. Trường hợp pháp luật không cho phép bên cho thuê khoán đơn phương chấm dứt hợp đồng khi mang đầy đủ các yếu tố sau:

+ Khai thác tài sản thuê khoán là nguồn sống duy nhất cho bên thuê khoán: Nguồn sống duy nhất được hiểu là hoạt động khai thác tài sản thuê khoán đem lại nguồn thu nhập duy nhất đảm bảo đời sống hàng ngày cho bên thuê khoán tài sản. Việc chấm dứt hợp đồng thuê khoán, trả lại tài sản thuê khoán sẽ làm cho bên thuê khoán tài sản lâm vào tình trạng khó khăn về kinh tể, không ổn định trong đời sống sinh hoạt hàng ngày.

+ Tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán: Không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán được hiểu là tiếp tục thực hiện họp đồng thuê khoán không làm ảnh hưởng đến đời sống, sự ổn định của bên cho thuê khoán. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê khoán, bên thuê khoán có nghĩa vụ chấm dứt hành vi vi phạm, khôi phục lại tình trạng tài sản. Về nguyên tẳc, nếu hành vi vi phạm gây thiệt hại cho bên cho thuê khoán thì chủ thể này có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật về bồi thường thiệt hại.

4. Nghĩa vụ thanh toán cho bên thuê khoán chi phí hợp lý để sửa chữa, cải tạo tài sản thuê khoán theo thỏa thuận

Theo khoản 2 Điều 490 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Bên thuê khoán có thể tự mình sửa chữa, cải tạo tài sản thuê khoán, nếu có thỏa thuận và phải bảo toàn giá trị tài sản thuê khoán.

Bên cho thuê khoán phải thanh toán cho bên thuê khoán chi phí hợp lý để sửa chữa, cải tạo tài sản thuê khoán theo thỏa thuận.

5. Ví dụ về tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê

– Tóm tắt vụ tranh chấp:

Năm 2007, bà Huỳnh Thị Mỹ A và ông Nguyễn Văn K hùn vốn đầu tư mua sắm trang thiết bị để khai thác đường nước tại tổ hợp tác số 5. Đồng thời, bà Mỹ A cùng với ông K, ông Phan Văn Tím hùn vốn mua sắm trang thiết bị khai thác đường nước tại tổ hợp tác số 4. Tổ hợp tác số 4 và tổ hợp tác số 5 đều thuộc địa bàn ấp H, xã T, huyện N, tỉnh Đồng Tháp. Vào ngày 25/5/2007, bà Mỹ A cùng với ông K và ông Phan Văn V thỏa thuận giao khoán trang thiết bị tại 02 đường nước nêu trên cho ông K toàn quyền khai thác, thời gian giao khoán đến hết năm 2009. Ông K sử dụng trang thiết bị khai thác đường nước tại tổ hợp tác số 4 và số 5 đến hết vụ Hè Thu năm 2013 thì bà Mỹ A, ông K, ông V chuyển nhượng toàn bộ trang thiết bị khai thác đường nước tại tổ hợp tác số 4 cho ông Sáu P. Tuy nhiên, sau khi nhận khoán trang thiết bị khai thác đường nước từ năm 2012 đến nay, ông K không trả tiền thuê khoán trang thiết bị khai thác đường nước theo thỏa thuận cho bà Mỹ A, cụ thể:

+ Tiền thuê khoán trang thiết bị khai thác đường nước tại tổ hợp tác số 4 ông K còn nợ là: Năm 2012, vụ Đông Xuân là 10.000.000 đồng, vụ Hè Thu là 5.000.000 đồng; Năm 2013, vụ Đông Xuân là 10.000.000 đồng, vụ Hè Thu là 5.000.000 đồng. Tổng cộng là 30.000.000 đồng.

+ Tiền thuê khoán trang thiết bị khai thác đường nước tại tổ hợp tác số 5 ông K còn nợ là: Năm 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, mỗi năm vụ Đông Xuân là 16.000.000 đồng và vụ Hè Thu là 16.000.000 đồng. Tổng cộng 05 năm là 160.000.000 đồng.

Như vậy, tổng số tiền mà ông K chưa thanh toán cho bà Mỹ A đến hết vụ Hè Thu năm 2016 ở đường nước tại tổ hợp tác số 4 và số 5 là 190.000.000 đồng. Bà Mỹ A đến gặp ông K nhiều lần nhưng ông K hẹn mà vẫn không trả.

– Phán quyết của Tòa:

Tại Quyết định bản án sơ thẩm số 36/2017/DS-ST, ngày 28/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện N đã tuyên xử:

+ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị Mỹ A đối với ông Nguyễn Văn K và bà Lê Thị L.

+ Buộc ông Nguyễn Văn K và bà Lê Thị L có trách nhiệm liên đới trả cho bà Huỳnh Thị Mỹ A số tiền thuê khoán tài sản gốc là 190.000.000đ, lãi là 13.000.000đ đồng. Tổng cộng tiền gốc và lãi là 203.000.000đ (Hai trăm lẻ ba triệu đồng).