1. Lối đi chung là gì?

Trong hệ thống văn bản pháp luật của Việt Nam hiện nay chưa đưa ra khái niệm “lối đi chung” là như thế nào. Trên thực tế, lối đi chung còn được gọi là ngõ đi chung, được hiểu là phần diện tích đất chung được nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng để đi ra đường công cộng. Đây chính là phần diện tích có nhiều người cùng sử dụng với mục đích là đi lại, lưu thông hàng hóa từ diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình ra ngoài đường lớn hoặc ra đường công cộng của Nhà nước.

Lối đi chung giúp cho các hộ gia đình cùng sử dụng được đi lại dễ dàng hơn, thuận tiện hơn. Có thể kể đến một số nguồn gốc của lối đi chung như sau:

– Lối đi chung được hình thành từ xa xưa, tạo dựng lên từ lối mòn được sử dụng lâu năm

– Lối đi chung được người sử dụng đất phía ngoài tự dành ra hoặc theo thỏa thuận hoặc chuyển nhượng cho người phía trong để có lối đi ra đường công cộng (giống với lối đi qua).

– Lối đi chung do các chủ sử dụng đất cắt một phần của mình tạo nên, đồng thời lối đi chung tạo thành ranh giới sử dụng đất giữa các bất động sản liền kề (thường gọi là ngõ đi chung).

Lối đi chung được hiểu theo trường hợp phổ biến nhất là phần diện tích đất được cắt ra để các chủ sử dụng đất sử dụng làm lối đi ra đường giao thông công cộng. Lối đi chung này được hình thành dựa trên sự thỏa thuận của các bên sử dụng. Do đó, khi các bên tự thỏa thuận được với nhau về lối đi chung hoặc trong trường hợp không tự tỏa thuận được (thì Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định lối đi qua để phục vụ cho việc di chuyển, đi lại, lưu thông của các thành viên có liên quan) thì lối đi qua ấy là từ phần đất của các bên hộ gia đình liên quan cắt một phần đất của mình để tạo thành lối đi chung.

 

2. Quy định về nguyên tắc sử dụng lối đi chung

Bộ luật dân sự năm 2015 có đưa ra quy định về quyền lối đi qua bất động sản liên kề tại Điều 254. Cụ thể, trong trường hợp chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi này được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đềnbù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Qua quy định này, ta nhận thấy, lối đi qua là một dạng của lối đi chung. Điều này đã chứng minh sự quan trọng của lối đi chung. Nó là phần diện tích không thể không có, để có thể đảm bảo cho đời sống sinh hoạt của người dân được thuận tiện nhất.

Trên thực tế, đối tượng sử dụng lối đi chung là có thể là nhiều công dân sử dụng với nhau, điều này dễ dẫn đến tình trạng mâu thuẫn. Vì về bản chất, lối đi chung là phần diện tích đất của các hộ dân cắt ra, cùng nhau tạo ra đường đi. Vì vậy, trong nhiều trường hợp, một số chủ thể liên quan đến lối đi chung đã đứng ra, đòi hỏi quyền lợi của mình. Để tránh những mâu thuẫn, những tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình sử dụng lối đi chung, pháp luật đã đưa ra các nguyên tắc trong việc sử dụng lối đi chung giữa các bất động sản liền kề với nhau được quy định tại Điều 248 Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể như sau:

– Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên

– Nếu không thỏa thuận được thì có thể thực hiện theo các nguyên tắc:

+ Việc sử dụng lối đi chung phải bảo đảm được nhu cầu hợp lý của viêc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền

+ Việc sử dụng lối đi chung không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu quyền

+ Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Theo đó, khi sử dụng lối đi chung hay sử dụng các bất động sản liền kề khác đều phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định được nêu trên. Các nguyên tắc này được xây dựng trên sự thỏa thuận của các bên và nếu không có thỏa thuận thì sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

 

3. Thỏa thuận lối đi chung có cần phải công chứng không?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, … đều phải lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực. Tức là các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, … đều cần phải lập thành văn và phải công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực về mặt pháp luật. 

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại không quy định cụ thể đối với trường hợp thỏa thuận lối đi chung có bắt buộc phải lập thành văn bản và phải đi công chứng, chứng thực hay không. Vậy nên, việc có công chứng, chứng thực thỏa thuận lối đi chung hay không sẽ tùy thuộc vào nhu cầu của các bên. Nếu các chủ thể liên quan đến việc thỏa thuận xây dựng lối đi chung muốn sự đảm bảo chắc chắn về mặt pháp lý và để tránh những rắc rối có thể xảy ra khi phát sinh tranh chấp thì các chủ thể có thể lập một văn bản về sự thỏa thuận lối đi chung ấy và đem văn bản thỏa thuận đó đi công chứng, chứng thực.

Căn cứ vào Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ ban hành, được hướng dẫn bởi Mục 1 Công văn 1352/HTQTCT-CT năm 2015, cơ quan có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản dân sự là Văn phòng công chứng, Phòng Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp xã. Do đó, khi các bên tiến hành lập văn bản thỏa thuận về lối đi chung, các bên nên ra các tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương hoặc cơ quan nhà nước và tiến hành công chứng văn bản thỏa thuận đó. 

Hiệu lực của văn bản công chứng được quy định tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, cụ thể như sau:

– Văn bản công chứng có hiệu lực từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

– Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch. 

Tóm lại, thỏa thuận về lối đi chung không bắt buộc phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực. Việc lập thành văn bản và công chứng, chứng thực thỏa thuận về lối đi chung phụ thuộc vào ý chí cá nhân của các bên. Khi soạn thảo văn bảo thỏa thuận về lối đi chung, các bên cần phải ghi rõ ràng, cụ thể các thông số kỹ thuật của lối đi chung đó như: nằm trên bất động sản của ai, diện tích lối đi chung là bao nhiêu, quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp này là như thế nào. Sau khi công chứng, chứng thực, văn bản sẽ có hiệu lực thi hành với các bên liên quan và có hiệu lực từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Sau này, nếu có tranh chấp về lối đi chung bị phát sinh thì Tòa án sẽ dựa vào văn bản thỏa thuận về lối đi chung đã được công chứng đó để đưa ra giải pháp giải quyết tranh chấp.

Mọi vướng mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tiếp thông qua tổng đài điện thoại, gọi ngay tới số 1900.0191 để được giải đáp. Trân trọng!