Thủ tục pháp lý để có thể bán đất một cách thuận lợi nhất

Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH LVN GROUP xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Nhờ công ty tư vấn giúp em trường hợp này

Bố em và mẹ em lấy nhau từ năm 1989 (hai người không đăng kí kết hôn, chỉ có sự chứng nhận của hai bên gia đình). Mẹ em có tên trong sổ hộ khẩu (chủ hộ là bà nội em- với tư cách là con dâu). Trước đó bố em đã kết hôn và có con (có giấy đăng kí), nhưng do mâu thuẫn nên hai người đã ly thân trước khi bố mẹ em sống chung ( bỏ nhau nhưng không làm đơn ly hôn) và không còn liên lạc quan hệ với nhau đã gần 40 năm nay. Bà này và người con trai không có tên trong sổ hộ khẩu.

Sau khi bố mẹ em lấy nhau vài năm (khoảng năm 1995-1996) có mua một mảnh đất (bằng tiền riêng của mẹ em), và đứng tên cả hai người trên sổ đỏ. Giờ bố mẹ em muốn bán đi, nhưng pháp lý lại yêu cầu cả sự đồng ý của vợ cũ và người con kia (vì chưa có giấy ly hôn nên vẫn được tính là vợ chồng hợp pháp, mặc dù đã ly thân 40 năm). Bà vợ cũ và con trai không liên quan gì đến mảnh đất đó (không biết đến sự tồn tại của nó cũng như vị trí ở đâu). Quan hệ giữa hai bên không hề tốt đẹp, người con kia và gia đình em thường xuyên cãi vã, anh ta đã từng đánh đuổi mẹ em. Nếu để xảy ra chuyện tranh chấp thì mẹ em sẽ rất thiệt thòi, và chắc chắn họ sẽ không đồng ý với bố mẹ em.

Bố em đã lên phường hỏi xin giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân là độc thân từ năm 1989 nhưng phường không giải quyết (mặc dù biết rõ bố em đã ly thân với bà kia và sống với mẹ em hơn 30 năm nay).

Mong công ty tư vấn giúp em thủ tục pháp lý để bố mẹ em có thể bán đất một cách thuận lợi nhất.

TRẢ LỜI:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự 2015;

Luật hôn nhân và gia đình 2014;

Luật hôn nhân và gia đình 1986;

Luật đất đai 2013;

Nghị quyết số 01/NQ-HĐTP năm 1988;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Trong trường hợp của Qúy khách, Luật LVN Group sẽ phân tích hai vấn đề quan trọng và cốt lõi để Qúy khách thấy rõ nội dung mà Qúy khách đang vướng mắc.

Vấn đề 1: Tính pháp lý của quyền sử dụng đất do bố mẹ Qúy khách đứng tên.

Vấn đề 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Tính pháp lý của quyền sử dụng đất do bố mẹ Qúy khách đứng tên.

Theo thông tin Qúy khách cung cấp, bố mẹ Qúy khách sinh sống với nhau từ năm 1989, không có đăng ký kết hôn theo quy định của luật hôn nhân và gia đình, chỉ có sự chứng kiến của hai bên gia đình. Như vậy, về tình có thể thấy cuộc hôn nhân của bố mẹ Qúy khách được gia đình, dòng họ thừa nhận. Còn về mặt pháp lý, chưa được pháp luật công nhận vì: bố mẹ chưa có đăng ký kết hôn và bố Qúy khách cũng chưa làm thủ tục ly hôn với người vợ trước.

Do vậy, khi bố mẹ Qúy khách mua chung một mảnh đất, mặc dù bằng tiền riêng của mẹ Qúy khách nhưng trên phương diện pháp lý thì đây lại là tài sản chung của bố mẹ Qúy khách. Lưu ý đây không phải là tài sản chung hợp nhất của hai vợ chồng, mà lại tài sản chung của hai cá nhân không có quan hệ vợ chồng. Mặt khác, ở thời điểm này bố Qúy khách vẫn đang có hôn nhân hợp pháp với người vợ trước.

Theo thông tin của Qúy khách cung cấp, thời điểm mua mảnh đất và làm sổ đỏ là khoảng năm 1995-1996, thời điểm đó luật hôn nhân và gia đình 1986 đang được áp dụng: Điều 14 Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

“Điều 14

Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra, thu nhập về nghề nghiệp và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được cho chung.”

Điều này được hướng dẫn bởi Điểm a Khoản 3 Nghị quyết số 01/NQ-HĐTP năm 1988

“Điều 14 và Điều 15 đã quy định chế độ tài sản của vợ chồng và Điều 16 quy định về tài sản riêng của mỗi bên.

Tài sản chung của vợ chồng bao gồm các khoản thu nhập như sau:

Những món nợ của vợ chồng vay trước khi kết hôn hoặc vay trong thời kỳ hôn nhân mà không phải vì nhu cầu của gia đình thì vợ, chồng thanh toán bằng tài sản riêng. Nếu tài sản riêng không đủ thì thanh toán bằng phần tài sản của người đó trong tài sản chung hoặc vợ chồng có thể thoả thuận thanh toán bằng tài sản chung.”

Theo quy định này, vì diện tích đất này được có trong thời kỳ hôn nhân giữa bố Qúy khách và người vợ trước nên một nửa tài sản này được xác định là tài sản chung của bố Qúy khách và người vợ có đăng ký kết hôn này. Mặc dù, tiền mua diện tích đất này là từ tiền riêng của mẹ Qúy khách, tuy nhiên vì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn ghi tên bố Qúy khách nên vẫn được xác định là tài sản chung của bố và mẹ nên bố Qúy khách có một phần quyền trong tài sản này.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo sự phân tích ở mục 1, vì quyền sử dụng đất này một phần vẫn được xác định là tài sản chung của bố Qúy khách và người vợ trước. Do đó, khi chuyển nhượng cần có sự đồng ý cũng như chữ ký của người vợ trước. Hoặc có giấy ủy quyền của người vợ trước, ủy quyền cho bố Qúy khách đứng ra thực hiện giao dịch.

Trường hợp, nếu người vợ trước không đồng ý. Để có thể chuyển nhượng được diện tích này, bố mẹ Qúy khách có thể khởi kiện yêu cầu xác định rõ từng phần diện tích đất của ba người, sau đó mới thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Thủ tục khởi kiện

Thủ tục thụ lý vụ án

Sau khi nhận hồ sơ khởi kiện nếu vụ việc thuộc trường hợp trả lại đơn khởi kiện theo quy định Bộ luật tố tụng dân sự thì Tòa án trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Nếu vụ việc không thuộc trường hợp trả lại đơn khởi kiện nhưng Đơn khởi kiện chưa đúng mẫu quy định hoặc không đủ các nội dung quy định Bộ luật tố tụng dân sự thì Tòa án thông báo cho người khởi kiện sửa đổi, bổ sung theo thời hạn ấn định.
Nếu vụ việc đủ điều kiện khởi kiện và đơn khởi kiện đã làm đúng theo quy định thì Tòa án cho người khởi kiện nộp tạm ứng án phí trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo.
Sau khi nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí của người khởi kiện thì Tòa án thụ lý vụ án và giải quyết.

Thời hạn giải quyết vụ án :

– Thời hạn hòa giải và chuẩn bị xét xử là từ 4-6 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án

– Thời hạn mở phiên tòa : Trong thời hạn tối đa 02 tháng, kể từ ngày đưa vụ án ra xét xử.

– Thời hạn hoãn phiên toà : không quá 30 ngày, kể từ ngày ra quyết định hoãn phiên tòa

Lệ phí:

1/ Án phí dân sự bao gồm án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự sơ thẩm đồng thời chung thẩm, án phí dân sự phúc thẩm.

2/ Mức án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự sơ thẩm đồng thời chung thẩm đối với các vụ án dân sự không có giá ngạch là 200.000 đồng.

3/ Mức án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự sơ thẩm đồng thời chung thẩm đối với các vụ án dân sự có giá ngạch được quy định như sau:

Mức án phí

a) từ 4.000.000 đồng trở xuống (Mức án phí: 200.000 đồng)

b) Từ trên 4.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng (Mức án phí:5% giá trị tài sản có tranh chấp)

c) Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng (Mức án phí: 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng)

d) Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng (Mức án phí:36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 800.000.000 đồng)

đ) Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng (Mức án phí: 72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2.000.000.000 đồng)

e) Từ trên 4.000.000.000 đồng (Mức án phí: 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4.000.000.000 đồng.)

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn tài sản chung của vợ chồng”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khu