1. Thực trạnh thi hành pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam

1.1 Vẫn còn những nhầm lẫn về ngành nghề

Theo Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản là: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Một dạng hoạt động quy mô của môi giới bất động sản là sàn giao dịch bất động sản, theo Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Tuy nhiên, nếu so sánh luật năm 2006, thì luật năm 2014 có nhiều thay đổi.

Theo Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản cũ năm 2006, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm 7 mục: (1). Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; (2) Môi giới bất động sản; (3) Định giá bất động sản; (4) Tư vấn bất động sản;(5) Quảng cáo bất động sản; (6) Đấu giá bất động sản; (7) Quản lý bất động sản. Có thể nói, sàn giao dịch bất động sản theo luật 2006 đã khoác lên mình nhiều chức năng, trong đó nhiều chức năng ngoài phạm vi của hoạt động môi giới. Đến Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chỉ còn2 mục: (1) Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; (2) Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 

Có thể thấy, nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản đã thay đổi theo hướng đúng về bản chất, không còn cho sàn hoạt động các lĩnh vực như định giá, tư vấn… Tuy nhiên, nội dung hoạt động: “Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” tại quy định của Điều 54 không có hướng dẫn cụ thể. Mặt khác, vẫn còn tồn tại những bất cập, không thống nhất về hoạt động này, thậm chí tại Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản được “Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Dường như có sự nhẫm lẫn ở đây, cụ thể là nhầm với mã ngành nghề 6810 – Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê (nhóm này gồm mua, bán, cho thuê và điều hành bất động sản với quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc đi thuê). 

1.2 Chưa có các quy định về đại lý 

Luật Thương mại 2005 có quy định về hình thức “đại lý” và trong Quyết định 337/QĐ-BKH ngày 10/4/2007 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng quy định mã ngành nghề 6820 – Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất (với chi tiết là hoạt động của các đại lý kinh doanh bất động sản). Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án đang giao cho các sàn giao dịch (tạm gọi là sàn F1) để tổ chức phân phối sản phẩm của dự án. Các sàn giao dịch F1 này giao lại cho các sàn giao dịch khác (gọi là sàn F2). Điều đáng nói là các giao dịch giữa chủ đầu tư và sàn F1, hay sàn F1 với sàn F2 đều phải buộc dưới tên gọi “Hợp đồng môi giới”, nhưng thực chất đây hoàn toàn là hoạt động đại lý. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 lại không có bất kỳ quy định nào về “đại lý kinh doanh bất động sản”. Hình thức “đại lý” hoàn toàn khác với “môi giới”.Như vậy có thể nói, lĩnh vực bất động sản đang thiếu các hình thức kinh doanh để các doanh nghiệp hoạt động đúng luật quy định.Chính vì thiếu quy định, nên hình thức kinh doanh phải dựa vào các quy định khác cho dù hình thức đó không đúng với bản chất. Với những vấn đề trên, Luật Kinh doanh bất động sản cần xem xét bổ sung thêm hình thức “đại lý kinh doanh bất động sản” và với những quy định mang tính chất đặc thù về bất động sản khác biệt với quy định của Luật Thương mại (đối với các hàng hóa thông thường). Việc quy định tách biệt giữa “đại lý” và “môi giới” sẽ tạo điều kiện hoạt động của cả hoạt động đại lý và nghề môi giới mới có khả năng phát triển, đúng với nghề “môi giới”.

1.3 Việc giám sát và thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, lỏng lẻo

Theo quy định mới tại Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì từ ngày 16-2-2016, phải có chứng chỉ hành nghề mới được môi giới bất động sản. Người dự thi sát hạch để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải thi bắt buộc các nội dung như pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản; thị trường bất động sản; đầu tư bất động sản; phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản. Phần kiến thức chuyên môn, bao gồm: tổng quan về dịch vụ môi trường bất động sản; quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản; giải quyết tình huống trên thực tế. Đối với các sàn giao dịch bất động sản thành lập trước ngày Thông tư 11 có hiệu lực vẫn được tiếp tục hoạt động, nhưng chậm nhất là ngày 1-7-2016, phải bổ sung đầy đủ các điều kiện theo quy định…Thực tế, khi thông tư này chưa ra đời, hoạt động kinh doanh bất động sản rất lộn xộn: có rất nhiều những người môi giới bất động sản lộng hành, làm méo mó thị trường. Không ít người không có trình độ chuyên môn, không qua trường lớp đào tạo nhưng tham gia sàn giao dịch bất động sản, môi giới, gây nhiễu thông tin, làm rối loạn thị trường bất động sản. Thậm chí vì lợi nhuận, còn cố tình quảng cáo bán nhà sai sự thật, “thổi” giá hay lừa đảo. Bởi vậy, việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 11 được “người trong cuộc” coi là “cây gậy” pháp lý chấn chỉnh những lộn xộn, đưa hoạt động môi giới bất động sản  vào khuôn khổ. Tuy nhiên, sau một tuần có hiệu lực, đã có nhiều ý kiến khác nhau xung quanh các quy định mới này. Nguyên do là từ năm 2010 đến giữa năm 2016, giao dịch bất động sản trầm lắng, việc quản lý, kiểm soát các sàn bất động sản đã có thời điểm buông lỏng. Khi thị trường ấm lên, các sàn được lập ra ồ ạt, nhiều sàn hoạt động chui, không bảo đảm chất lượng. Đi cùng với đó là đội ngũ nhân viên tư vấn không có kiến thức hành nghề. Chính điều này đã ảnh hưởng rất nhiều đến uy tín của các sàn bất động sản làm ăn chân chính. Việc ra thông tư này là để đưa các sàn giao dịch bất động sản đi vào khuôn khổ, nên bên cạnh những quy định về tiêu chuẩn người môi giới, điều quan trọng nhất là chế tài xử phạt nếu sàn giao dịch không chấp hành. Thực tế, quy định này dường chỉ nhằm tới các sàn giao dịch và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp nên tình trạng “ thổi giá” và lừa đảo vẫn xuất hiện trên toàn quốc.

Ví dụ điển hình như:

Đầu năm 2015, Văn Phú Invest mở bán rầm rộ căn hộ dự án chung cư Home City tại địa chỉ 177 đường Trung Kính (quận Cầu Giấy) ra ngoài thị trường. Có vị trí một mặt hướng ra đường lớn, thuận tiện về giao thông, một mặt hướng ra phía hồ điều hòa, lại được mở bán đúng thời điểm thị trường căn hộ Hà Nội đang hồi phục, giá căn hộ Home City Trung Kính tăng nhanh chóng mặt, từ 24 triệu/m2 đã tăng lên 30 triệu/m2 căn hộ chỉ sau một thời gian ngắn. Nhưng đến năm 2017 người mua khi nhận nhà để sinh sống, muốn đi vào đi ra chung cư  lại phải đi theo ngõ nhỏ bên đường Nguyễn Chánh. Tức là người dân muốn làm sổ hộ khẩu thì phải làm địa chỉ ở đường Nguyễn Chánh, và  người mua còn cho rằng chủ đầu tư lừa khách hàng vì chung cư nằm ở đường Nguyễn Chánh thì giá căn hộ sẽ mềm hơn so với mặt đường Trung Kính.

2. Các đề xuất và kiến nghị để khắc phục những thực trạng hiện nay

Từ kinh nghiệm của các nướctrên thế giới, Việt Nam cần học hỏi và vận dụng hơn nữa vào thực tiễn Việt Nam:

Để phát triển được nghề môi giới tại Việt Nam cần những trụ cột cơ bản sau, mỗi trụ cột liệt kê dưới đây là những trụ cột căn bản nhất cần được phân tích kỹ và xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế:

– Bộ giáo trình kiến thức và kỹ năng chuẩn cho nghề (Tham khảo các nước phát triển)

– Các công ty môi giới nên đi tiên phong trong vấn đề đào tạo và sàng lọc nhân lực

– Hiệp hội môi giới bât động sản

– Chứng chỉ hành nghề

– Đạo đức nghề nghiệp và bộ tiêu chuẩn hành nghề

Tham khảo những chương trình đào tạo về định giá tài sản, môi giới bất động sản và quản trị bất động sản cũng như cách thức quản lý nghề, hành langpháp lý của nghề… ở một số nước phát triển nghề môi giới bất động sản.

Các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản phải thống nhất với các quy phạm pháp luật khác.Xây dựng một khung pháp lý đồng bộ về thị trường bất động sản.Bất cứ một quy phạm pháp luật nào không phù hợp cũng có thể ảnh hưởng đến sự ổn định của thịt trường bất động sản, gây ra hậu quả nghiêm trọng.vì thế, các quy phạm pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản khi xây dựng cần định hướng xuất phát từ truyền thống, tập quán, thói quen của người Việt để luật hóa;

– Các quy phạm pháp luật cần đản bảo tính hợp hiến hợp pháp và tính thống nhất của văn bản pháp luật trong hệ thống pháp luật;

– Không vi phạm điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên;

– Bảo đảm tính công khai trong quá trình xây dựng, ban hành;

– Bảo đảm tính minh bạch, tính khả thi;

– Tuân thủ về mặt hình thức ;

– Tham khảo ý kiến của các cơ quan, ban ngành hoạt động trong lĩnh vực để xem xét tính hiệu quả trong thực tế.

– Quy định các vấn đề rõ ràng, tránh gây hiểm lầm ý nghĩa và áp dụng;

– Tương thích với các văn bản trên thế giới.Tham khảo kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản của các quốc gia trên thế giới có hệ thống pháp luật môi giới bất động sản phát triển.xem xét xu hướng phát triển của các quốc gia trên thế giới.

Hoàn thiện các quy phạm pháp luật về bảo vệ quyền lợi của chủ thể môi giới và các bên trong hoạt động môi giới bất động sản. Trong luật kinh doanh bất động sản 2014, luật thương mại 2005, bộ luật dân sự 2015 quy định khá chi tiết và chặt chẽ về bảo vệ quyền lợi của hai bên trong hợp đồng, nhưng chưa còn thiếu các quy phạm bảo vệ người môi giới. Trong trường hợp, giao dịch trao tay, giao dịch ngầm, hai bên thông đồng với nhau không trả tiền thù lao cho bên môi giới. Cần bổ xung những quy định chi tiết bảo vệ bên môi giới.Hợp đồng môi giới là hợp đồng dân sự, các bên đề cao tính thống nhất ý chí với nhau.Nên cần có một chế tài đủ mạnh nếu các bên không thực hiện đúng như hợp đồng giao dịch.

Vấn đề về thông tin trong môi giới bất động sản cũng cần được nâng cao.Cần quy định thêm các chế tài mạnh mẽ hơn với các thông tin giả mạo nhằm trục lợi của nhà môi giới, hoặc nhà môi giới liên kết với chủ đầu tư để trục lợi từ khách hàng. Từ khi công nghệ là một phần đời sống của xã hội, hình thức kinh doanh, tiêu dùng chuyển đổi, môi giới bất động sản cũng chuyển đổi theo, người mua không cần đến xem trực tiếp bất động sản, môi giới không cần gặp trực tiếp khách hàng, tìm kiếm khách hàng mà khách hàng tự tìm đến họ qua các kênh thông tin truyền thông, mạng máy tính. Giao kết hợp đồng ngay tại nhà.Thì cần có cơ chế chặt chẽ để kiểm soát thông tin. Quy định pháp luật về môi giới bất động sản cần kết hợp với luật an ninh mạng 2018 đặt ra các chế tài sử phạt nặng với những thông tin bất động sản giả mạo, xem xét trách nhiệm hình sự với những hành vi lừa đảo quy mô lớn, thiệt hại lớn.

Về vấn đề bồi dưỡng, đào tạo kiến thức môi giới bất động sản, pháp luật về môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cần phải đầu tư rà soát và quy định chặt trẽ hơn tránh trường hợp chuyên viên môi giới thiếu kiến thức, thiếu hiểu biết về pháp luật mà thực hiện những hành vi lừa đảo.

Thị trường phát triển nhanh, nhiều biến động có thể nhìn thấy hoặc không nhìn thấy, pháp luật đã không theo kịp được, cũng không dự tính hết được. Việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề này chưa xong thì thị trường bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản đã phát sinh vấn đề mới .Việc thị trường bất động sản biến động, nên khả năng vừa ban hành ra luật mới đã có thể lạc hậu ngay. Hơn nữa, trong thời đại mở của thị trường, việc hội nhập và cho phép các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam làm tăng khả năng việc vừa xây dựng pháp luật về môi giới bất động sản đã có thể lạc hậu từ rất sớm nếu không nhìn nhận đúng tốc độ và xu hướng phát triển của lĩnh vực môi giới bất động sản, cũng như thị trường bất động sản.

Luật LVN Group (Biên tập & sưu tầm)