Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

I. Đối với quyền sử dụng đất:

Thực tiễn thời gian qua, có nhiều trường hợp người phải thi hành án đứng tên chủ sử dụng quyền sử dụng đất và họ tiến hành chuyển nhượng cho người thứ ba một cách hợp pháp trước khi có bản án, quyết định của toà án bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng viên công chứng và không bị ngăn chặn bởi một cơ quan chức năng nào. Đến thời điểm ra quyết định thi hành án và tổ chức thi hành, chấp hành viên tiến hành xác minh tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, được biết đất vẫn đứng tên chủ sử dụng là người phải thi hành án và người phải thi hành án chưa làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để chuyển tên chủ sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này có hai quan điểm khác nhau, gây vướng mắc, cụ thể:

– Quan điểm thứ 1: Căn cứ khoản 1, 2 Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” và đây cũng chính là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 688 – Bộ luật Dân sự năm 2005. Đây cũng là quan điểm của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, bởi thời điểm người phải thi hành án chuyển nhượng đất cho người thứ ba là trước khi có bản án, quyết định của toà án; việc chuyển nhượng đất là hợp pháp có lập hợp đồng chuyển nhượng và có công chứng. Việc chuyển nhượng không bị cơ quan có thẩm quyền nào ngăn chặn do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng có giá trị pháp lý và kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng thì quyền sử dụng đất đã thuộc về người thứ ba (người nhận chuyển nhượng hợp pháp), còn việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉ là thủ tục để người thứ ba đăng ký quyền sở hữu tài sản cho mình và có các quyền năng theo quy định của Bộ luật Dân sự (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt).

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:  1900.0191

– Quan điểm thứ 2: Có một số chấp hành viên cho rằng căn cứ quy định tại Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản), Điều 439 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu), Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) – Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 46 (Đăng ký quyền sử dụng đất) – Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003; Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) – Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai cho rằng: Tuy việc chuyển nhượng đất là hợp pháp, có lập hợp đồng chuyển nhượng và được công chứng nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Do vậy, trong trường hợp này chấp hành viên vẫn có quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn và kê biên xử lý quyền sử dụng đất này. Theo quan điểm này, Cục Thi hành án dân sự tỉnh nhận thấy nếu xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất như trên sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ 3 (người nhận chuyển nhượng đất hợp pháp) và vô hiệu hoá giá trị việc công chứng của cơ quan công chứng có thẩm quyền công chứng theo quy định của pháp luật.Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc trên, xin trao đổi cùng các đồng nghiệp về hướng giải quyết.

II. Đối với nhà ở và quyền sử dụng đất:

Hiện nay các văn bản pháp luật như Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Bộ luật dân sự ngày 14/6/2005 và Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khác nhau, nên trong quá trình tổ chức thi hành án phát sinh những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định của pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất, cụ thể:

* Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) – Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định:

“Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”

* Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản) – Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:

“1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

  2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

* Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) – Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:

“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

* Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) – Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.

Vậy khi xử lý tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất (nhà và đất không tách rời nhau) cần áp dụng văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc trên, xin trao đổi cùng các đồng nghiệp về hướng giải quyết./.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TỔNG CỤC THI HÀNH ÁN DÂN SỰ –CHÂU VŨ

Trích dẫn từ:http://www.moj.gov.vn/

—————————————————-

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;