Xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản trên đất

1. Thế chấp tài sản được hiểu như thế nào?

Định nghĩa thế chấp được quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015:

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Như vậy, thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng một hoặc nhiều tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản nhưng không chuyển giao hoặc việc chuyển giao cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và bảo quản. Bên thế chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận thể chấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.

Thế chấp tài sản là giải pháp linh hoạt cho việc vừa bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời, vừa tạo điều kiện cho bên thế chấp tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đảm bảo tính sinh lời của tài sản, giúp bên thế chấp có nguồn vốn để trả nợ cho bên nhận thế chấp.

2. Khi nào thì xử lý tài sản thế chấp?

Thế chấp là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự nên bên nhận thế chấp chỉ được xử lý tài sản thế chấp trong các trường hợp sau:

Theo Điều 299 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

– Khi nghĩa vụ đến thời hạn thực hiện mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình mà việc không thực hiện, thực hiện không đúng này không thuộc trường hợp bất khả kháng hay nói cách khách, bên vi phạm không được miễn trách nhiệm dân sự. Thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm.

– Khi tham gia quan hệ hợp đồng hoặc trong thời hạn thực hiện hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận về thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn, như hợp đồng vay có thời hạn và các bên có thỏa thuận thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước kỳ hạn mà không phải trả toàn bộ lãi cho cả thời hạn vay. Tuy nhiên, khi bên cho vay yêu cầu trả nợ, nhưng bên vay không trả nợ hoặc trả một phần, thì bên cho vay có quyền xử lý tài sản bảo đảm.

– Trường hợp luật có quy định phải thực hiện trước nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ như thu hồi tài sản của bên nhận bảo đảm để thi hành án hoặc xử lý tài sản trong trường hợp doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản. Trường hợp tài sản cầm cố, thế chấp bị bán đấu giá thi hành án dân sự thì bên nhận thế chấp cầm cố có quyền ưu tiên, sau đó thanh toán cho các khoản phải thi hành án theo Luật thi hành án dân sự.

3. Các biện pháp xử lý tài sản thế chấp

Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận phương xử lí tài sản thế chấp. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức sau:

+ Bán tài sản bảo đảm (bên nhận bảo đảm tự bán hoặc bán đấu giá);

+ Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

+ Phương thức khác do các bên thỏa thuận, ví dụ như bên nhận bảo đảm thuê tài sản bảo đảm hoặc tự khai thác giá trị kinh tế của tài sản bảo đảm…

Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì tài sản sẽ được xử lí bằng phương thức bán đấu giá tài sản. Bởi vì, bán đấu giá là phương thức mua bán khách quan do pháp luật quy định tạo điều kiện cho bán tài sản với giá cao nhất. Việc bán đấu giá tài sản bảo đảm tuân thủ theo quy định của pháp luật bán đấu giá tài sản.

4. Xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản trên đất

Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tài sản gắn liền với đất có thể là cây lâu năm, công trình xây dựng, nhà ở… những tài sản này thuộc quyền sở hữu của người thế chấp. Trường hợp các bên thỏa thuận thế chấp quyền sử đất mà không thỏa thuận về thế chấp tài sản gắn liến với đất, nếu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì những tài sản này được xử lý như tài sản thế chấp. Quy định này xuất phát từ thực tế, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý, do đó việc chuyển dịch quyền (bao gồm quyền sở hữu) đối với tài sản gắn liền với đất luôn gắn với việc chuyển dịch quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc xây dựng cơ chế xử lý đồng thời sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm, giảm thiểu những vướng mắc, khó khăn trong việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên thực tế sau khi có kết quả xử lý tài sản bảo đảm.

Trường hợp quyền sử đụng đất thuộc về bên thế chấp và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người khác (quyền bề mặt), thì khi xử lý tài sản thế chấp người nhận chuyển quyền sử dụng đất kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất đối với người có quyền bề mặt trên diện tích đất chuyển nhượng.

5. Xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp tài sản trên đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Bộ luật dân sự thì việc xử lí tài sản thế chấp khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Điều 326. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, Trường hợp người sử dụng đất có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm… thế chấp những tài sản này mà không thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu tài sản thế chấp bị xử lý thì quyền sử dụng đất cũng được xử lý như tài sản bảo đảm. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chỉ xử lý tài sản gắn liền với đất mà không được xử lý quyền sử dụng đất.

Trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt là đối tượng của thế chấp, nếu xử lý tài sản bảo đảm thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ kế tiếp quyền và nghĩa vụ của người có quyền bề mặt đã chuyển quyền sở hữu tài sản cho mình. Quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của bên mua tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý (bán tài sản bảo đảm).

6. Quan hệ thế chấp chấm dứt khi nào?

Quy định về căn cứ chấm dứt thế chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp. Trường hợp chấm dứt thế chấp, các bên không còn bị ràng buộc bởi hợp đồng thế chấp. Bên thế chấp có thể bán tài sản đã thế chấp hoặc đưa tài sản đã thế chấp vào lưu thông mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Đồng thời, bên nhận thế chấp không có quyền yêu cầu bên thế chấp giao tài sản đã thế chấp cho mình để xử lý khi đã giải quyết thế chấp.

Theo quy định tại Điều 327 Bộ luật dân sự 2015 thì quan hệ thế chấp sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.

4. Theo thỏa thuận của các bên.

Thông thường khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ thì nghĩa vụ chấm dứt. Hoặc một số trường hợp pháp luật quy định nghĩa vụ chấm dứt theo Điều 372 Bộ luật dân sự thì các pháp nhân bảo đảm cho các nghĩa vụ đó cũng chấm dứt.

Trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ các bên có thể thỏa thuận hủy bỏ thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác như cầm cố, bảo lãnh… thì thế chấp chấm dứt.

Trường hợp bên thế chấp không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ mà bị xử lý tài sản thế chấp để thanh toán nghĩa vụ chính, thì sau khi xử lý tài sản thì thế chấp chấm dứt.

Thế chấp là một hợp đồng, do vậy căn cứ chấm dứt thể chấp phù hợp với căn cứ chấm dứt hợp đồng, cho nên các bên thỏa thuận chấm dứt thế chấp, thí nghĩa vụ chính là nghĩa vụ không có bảo đảm.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Trân trọng./.