Bản luận cứ bào chữa vụ án “Đòi nợ” do việc mua bán nhà ? Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở ?

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—–oOo—–

Tp. Hồ Chí Minh, ngày …. tháng …. năm 20……

BẢN LUẬN CỨ

Kính thưa Quí Toà Phúc Thẩm,

Tôi là Luật sư XXXX, thuộc Đoàn Luật sư TP. HCM, được sự yêu cầu của Nguyên đơn dân sự là Bà E, Việt kiều Mỹ và được sự chấp nhận cho phép của Quí Toà, tôi được thực hiện việc bào chữa để bảo vệ quyền lợi của thân chủ tôi trong vụ “Đòi nợ” bị kháng cáo bởi bị đơn dân sự S, tại phiên toà phúc thẩm hôm nay.

Được phép Quí Toà, tôi xin được trình bày các nội dung vụ việc như sau :

VẤN ĐỀ THỨ NHẤT: Về nội dung kháng cáo của bị đơn dân sự, tôi cho là chưa đủ cơ sở pháp lý, vì các lý lẽ sau:

1) Toà cấp Sơ thẩm đã tiến hành quá trình thủ tục mời hoà giải theo đúng qui định tại Điều 200 Bộ luật tố tụng dân sự (hai lần triệu tập hoà giải tại bút lục 42, 49 và bút lục 55; bốn lần phối hợp niêm yết giấy triệu bị đơn tại UBND phường H tại các bút lục 50, 54, 60 và 64, lập Biên bản hoà giải bất thành do bị đơn dân sự vắng mặt không có lý do 2 lần tại các bút lục 53 và 56; quyết định hoãn phiên Toà 1 lần tại bút lục 63 ngày 05/05/2005 theo giấy triệu tập lần thứ tư mà Bị đơn vắng mặt (tại bút lục số 3), trước khi đưa ra xét xữ chính thức vào sáng ngày 24/05/2005 với sự có mặt của bị đơn dân sự).

2) Do bị đơn dân sự coi thường luật pháp, cố tình né tránh tiếp nhận giấy triệu tập của Toà, kể cả lần có mặt tại nhà nhưng do khinh nhờn giấy triệu tập bằng thái độ từ chối không chịu ký nhận. Chứng cứ và nhân chứng cụ thể được thể hiện tại các bút lục sau:

Tại bút lục số 43: (theo yêu cầu xác nhận của Toà án, Công an phường H) đã xác nhận: “đương sự S hiện còn cư trú tại địa phương (hộ KT3) vào ngày 03/03/2005 tức là có mặt tại địa chỉ cư trú trước các thời điểm Toà phát Giấy triệu tập, nhưng đã cố tình né tránh để khỏi nhận Giấy triệu tập của Toà.

Tại bút lục số 1 (khi có giấy triệu tập lần 2 vào ngày 08/3/2005: UBND phường H xác nhận có cử cán bộ tên H trực tiếp đến nhà giao giấy triệu nhưng bị đơn tuy có mặt tại nhà nhưng không chịu ký nhận, nên UBND phường đã xác nhận: “đương sự có mặt tại địa phương nhưng không ký nhận”.

Như vậy, quá trình tiến hành thủ tục mời hoà giải trước khi chính thức xét xữ đã được Toà cấp Sơ thẩm tiến hành là hoàn toàn chặt chẽ, đúng qui định luật tố tụng dân sự và các chứng cứ là rõ ràng cụ thể về sự né tránh, cố tình từ chối tiếp nhận “Giấy triệu tập” của Bị đơn. Lại nữa, bị đơn dân sự không thể viện lý do không biết Bà E khởi kiện vụ việc gì, vì đã nhiều lần Bà E đòi nợ, đòi nhà đối với Ông S và đã làm đơn kiện Ông S tại UBND phường 20 Quận Tcăn nhà và khoản nợ này vào ngày 13/11/2003. Bà ta cũng đã điện thoại nhiều lần thông báo rõ là sẽ đưa Ông ra Toà. Mặt khác, bị đơn dân sự vào giờ cuối cũng có mặt tại phiên Toà Sơ thẩm, cho nên việc bị đơn nêu lý do không biết Bà E kiện cáo việc gì là không có cơ sở thực tế và là hoàn toàn không đúng. về

Từ các cơ sở pháp lý và thực tế đã nêu, đối chiếu với Điều 200 khoản 2 Bộ Luật Tố tụng Dân sự có qui định: “Bị đơn đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ 2 mà vẫn vắng mặt thì Toà án vẫn tiến hành xét xữ vắng mặt họ”. Chưa nói là ở đây Toà Sơ Thẩm đã xét xử với sự có mặt của bị đơn.

Rõ ràng việc kháng cáo của Bị đơn dân sự là không có cơ sở pháp lý và thực tiễn.

VẤN ĐỀ THỨ HAI : về nội dung vụ kiện “Đòi nợ”, theo sự trình bày của thân chủ tôi và người đại diện tại phiên Toà Sơ thẩm cũng như tại phiên Toà Phúc thẩm hôm nay có thể tóm tắt như sau:

Nguyên vào đầu năm 1999, do có ước vọng và ý định trở về định cư tại Việt Nam để làm ăn dưỡng già, nên thân chủ tôi là Bà E muốn mua nhà để có chổ ăn ở ổn định về sau. Song vào thời điểm này Nhà nước ta chưa có chủ trương cho Việt Kiều mua nhà. Chính vì lý do đó, thân chủ tôi đã có nhờ một người quen biết, tin cậy là nghệ sĩ cải lương đàn em (vì Bà E cũng vốn là nghệ sĩ cải lương từ trước khi xuất cảnh) là Ông S đứng tên để hợp thức hoá việc mua căn nhà số —/– Hương lộ –, Phường –, Quận T (nay là —/– Bis Luỹ Bán Bích, Phường H, Quận T, Tp. HCM). Và do thấy gia đình Ông S nghèo, thiếu nhà ở, còn ở hộ tập thể của Đoàn Cải lương S, nên thân chủ tôi đã kết hợp một công hai chuyện, vừa đồng ý để vợ chồng Ông S mượn nhà ở, vừa trông coi dùm nhà cửa cho thân chủ tôi. Nhưng để đảm bảo sự sòng phẳng, tránh rủi ro tranh chấp về sau, nên thân chủ tôi (Bà E) đã giữ toàn bộ giấy tờ pháp lý về căn nhà (dù đứng tên Ông S) và bản sao giấy mượn nợ của Ông S (vì do Ông S chỉ viết tay có một bản).

Cho đến khi có Nghị định 81/2001/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 05/11/2001 về việc “Người VN định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại VN”, mà đặc biệt khi Luật Đất đai mới (năm 2003) có qui định chính thức các loại đối tượng Việt Kiều được mua nhà (mà trường hợp thân chủ tôi cũng là đối tượng được phép theo qui định ở Điều 121, khoản 1, điểm d về “người có nhu cầu về sống ổn định tại VN”,nên thân chủ tôi đã trực tiếp đặt vấn đề nhiều lần với ông S để được lấy lại căn nhà đã cho mượn ở. Nhưng Ông S đã từ chối trả nhà và tìm mọi cách tránh né với ý đồ, mà theo thân chủ tôi đánh giá, là muốn chiếm đoạt căn nhà này. Thân chủ tôi, Bà E, cũng có đơn kiện tại UBND phường 20 Quận T vào ngày13/11/2003 như đã nói ở phần trên, nhưng do quận T đang trong thời kỳ tách Quận T và do không đủ chức năng thẩm quyền nên chưa giải quyết.

Cơ sở thực tế và pháp lý chứng minh sự thật trên gồm:

1) Biên nhận mượn 40 lượng vàng SJC do chính Ông S viết tay ngày 04/01/1999 mà chính bị đơn S đã xác nhận nguyên văn tại phiên Toà sơ thẩm theo bút lục 68 là: “Dạ có, tôi có làm giấy mượn nợ tiền của Bà E” và “Bà E nói tôi viết giấy nợ làm tin cho Bà E, chữ viết trong đó là tôi tự viết ra”.

2) Giấy mua bán nhà (viết tay) và việc đặt cọc trước 5 lượng vàng SJC giữa Bà E và Ông H, nguyên chủ sở hữu căn nhà này vào ngày 18/01/1999.

3) Nhân chứng H (nguyên chủ sở hữu căn nhà —/– Bis Luỹ Bán Bích, phường H, quận T) cũng đã xác nhận trực tiếp trong hồ sơ tại Toà Sơ thẩm (theo bút lục 41) với hai nội dung:

· Một là : Ông đã bán căn hộ này trực tiếp cho Bà E, Bà E đã trực tiếp ký giấy tay, đưa tiền vàng. Ông H đã nhận trực tiếp đủ 40 lượng vàng SJC và giao giấy tờ trực tiếp cho Bà E.

· Hai là : Về giấy tờ pháp lý, thì: “Bà E có nói để Ông S đứng tên trong Hợp đồng mua bán nhà lập ngày 02/02/1999, đăng bộ ngày 11/02/1999 tại Quyển số 04, tờ số 1521 tại Sở Địa chính – Nhà đất Tp. HCM.

4) Trình tự thời điểm mượn tiền, thời điểm tiến hành đặt cọc nhà, thời điểm ký hợp đồng mua nhà và đăng bộ sở hữu là hoàn toàn hợp lý , logique đối với vụ việc do thân chủ tôi và người đại diện trình bày tại hai cấp Toà.

Cho nên, dựa trên các chứng cứ và nhân chứng có thật và hoàn toàn thuyết phục trên , tôi kính đề nghị Quí Toà Phúc Thẩm xem xét “vụ kiện Đòi nợ” của thân chủ tôi (Bà E), là hoàn toàn có cơ sở pháp lý vững chắc và hợp tình hợp lý.

Vì các lẽ trên, rõ ràng nội dung kháng cáo của Bị đơn S hoàn toàn không có cơ sở pháp lý và các chứng cứ về khoản nợ 40 lượng vàng SJC là quá rõ ràng, cụ thể . Theo tôi nghĩ, Quí Toà nên bác đơn kháng cáo là hợp lý và đúng luật. Và mặc dù với Bản án Sơ thẩm, thân chủ tôi có bị thiệt thòi nhiều (vì thực tế căn nhà —/– Bis Luỹ Bán Bích, quận T,Tp. HCM hiện nay giá thị trường thấp nhất cũng trên 100 lượng vàng SJC). Nhưng để đảm bảo tình lý, có trước có sau, rất thông cảm hoàn cảnh nghèo, thiếu chổ ở của gia đình Ông S, nên thân chủ tôi đã thuận tình, chấp hành phán quyết của Toà Sơ Thẩm.

Cho nên, với tư cách Luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp và chính đáng cho Bà E, tôi trân trọng kiến nghị Hội Đồng Xét Xữ Phúc Thẩm hôm nay nghiên cứu để có phán quyết y án Sơ thẩm là hợp tình, hợp lý và đúng luật pháp.

Trân trọng kính đề nghị và kính cám ơn Quí Toà.

………………………

Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi: CÔNG TY LUẬT TNHH LVN GROUP

Điện thoại yêu cầu dịch vụ Luật sư của LVN Group tư vấn luật trực tuyến, gọi: 1900.0191

Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: [email protected]

Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng! Trân trọng./.

Trả lời:

Việc mua bán chuyển nhượng nhà chung cư thì có hai trường hợp như sau: Một là chuyển nhượng nhà ở có sẵn, hai là chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ nhất là về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở được thể hiện trong luật nhà ở như sau:

Trường hợp thứ nhất: Mua bán chuyển nhượng nhà ở có sẵn

” Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Do đó đối với trường hợp mua bán nhà chung cư có sẵn thì theo quy định của luật kinh doanh bất động sản 2014, nếu việc mua bán là giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau thì phải được lập thành văn bản và có công chứng chứng thực.

Trường hợp thứ hai: Mua bán chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP về điều kiện chuyển nhượngHĐMB CHCC HTTTL được quy định tương tự như đối với chuyển nhượng HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể:

– Bên mua trong HĐMB CHCC HTTTL chưa nhận bàn giao căn hộ chung cư hình thành trong tương lai (CHCC HTTTL) hoặc đã nhận bàn giao có quyền chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) cho bên mua là tổ chức, cá nhân khác chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua căn hộ ở với chủ đầu tư. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi:1900.0191

Trả lời:

Thứ nhất, về vấn đề ủy quyền giữa bạn và bố bạn để thực hiện các thủ tục liên quan đến căn hộ chung cư trên.

Trong trường hợp bạn đang ở nước ngoài muốn ủy quyền cho bố bạn ở Việt Nam thực hiện thay bạn các thủ tục liên quan đến căn hộ bạn đã mua, Luật Công chứng số 53/2014/QH13 quy định như sau:

“ Điều 78. Việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài

1. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền và các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.

2. Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao được giao thực hiện công chứng phải có bằng cử nhân luật hoặc được bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng.

3. Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao thực hiện công chứng theo thủ tục quy định tại Chương V của Luật này, có quyền quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 và nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều 17 của Luật này.

Do đó bạn làm giấy ủy quyền nộp tại Cơ quan đại diện ngoại giao, đại diện lãnh sự của Việt Nam tại nước hiện tại bạn đang sinh sống và làm việc. Việc ủy quyền này được thực hiện theo Điều 55 Luật Công chứng 2014.

” Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồngủy quyền.

Sau khi thực hiện xong thủ tục ủy quyền thì bố bạn sẽ nhận được hợp đồng ủy quyền được công chứng từ đó mới có thể thực hiện việc sang tên và chuyển nhượng bất động sản thay cho bạn.

Về thủ tục sang tên sổ đỏ thực hiện như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng nhà ở phải được công chứng tại tổ chức hành nghề có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản:

“Điều 42. Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”

Bước 2: Kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp lệ phí trước bạ và nộp thuế thu nhập cá nhân) tại UBND cấp huyện nơi có bất động sản.

Bước 3: Đăng ký sang tên

Trình tự, thủ tục trong trường hợp chuyển nhượng được quy định tại khoản 1,2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai như sau:

“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Về việc chuyển nhượng căn hộ trên:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà đất phải được Công chứng chứng thực ( theo quy định tại điều 450, Khoản 1 điều 689 Bộ luật Dân sự và khoản 1 điều 122 Luật nhà ở năm 2014) mới có hiệu lực pháp luật.

Khoản 1 điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định những giấy tờ cần thiết mà công chứng viên yêu cầu người công chứng phải xuất trình khi công chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn như sau:

“a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.”

Thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ)

Bước 1: Hai bên đến văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà;

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí);

Bước 4: Nhân giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bao gồm:

– Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (theo mẫu);

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (bản chính + bản sao chứng thực);

– CMTND, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (bản sao chứng thực);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (công chứng);

– Hồ sơ kỹ thuật căn hộ (bản chính);

– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao).

Về nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí)

– Lệ phí:

Lệ phí trước = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

– Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Luật sư tư vấn luật đất đai ,gọi: 1900.0191

Trả lời:

1. Tại Khoản 2 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, hợp đồng mua bán giữa bố bạn và gia đình hàng xóm mới được viết tay, nhưng chưa đi công chứng thì sẽ không có hiệu lực pháp lý. Theo quy định tại Điều 134 BLDS như sau:

“Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Điều 137 BLDS cũng quy định hậu quả pháp lý như sau:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Theo đó, nếu như trong hợp đồng đó ghi rõ việc bố bạn đã nhận tiền cọc (mặc dù bố bạn và bạn không cầm về) mà gia đình kia kiện đòi thì gia đình bạn vẫn phải trả số tiền đó, trừ khi bạn có căn cứ khác chứng minh bạn chưa cầm số tiền đó. Vì giấy tờ viết tay đó được dùng làm chứng cứ trước tòa.

2/ Theo quy định tại Luật đất đai như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo đó, bố bạn là người đứng tên trên mảnh đất. Nếu đây là tài sản riêng của bố bạn thì bố bạn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất mà không cần có sự đồng ý của bạn và anh trai bạn.

Nếu mảnh đất đứng tên bố bạn nhưng là tài sản được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì bạn và anh trai bạn cũng có một phần quyền đối với tài sản này. Do đó, nếu bố bạn muốn bán thì phải xem xét ý kiến của bạn và anh trai bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG

MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC

VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở [1]

Số hợp đồng [2]:…………..

Căn hộ số :………………….. đường :………….
phường (xã, thị trấn)………..quận (huyện)………….

– Căn cứ Bộ Luật Dân sự ngày …. tháng …năm ….;

– Căn cứ Nghị định số …./CP ngày …tháng … năm … của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở;

– Căn cứ Nghị định số …../20…../NĐ- CP ngày …. tháng …. năm 20….của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

– Căn cứ Quyết định số ___/____ ngày…..tháng ……năm…… của Ủy ban nhân dân………. về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất ở đối với nhà số..……đường……………… phường..……… quận………

Hôm nay, ngày……tháng…….năm…..………………….

Tại Công ty………………………………., chúng tôi gồm :

BÊN BÁN NHÀ :

Tên đơn vị bán nhà : Công ty ………………………..[3]

Địa chỉ giao dịch…………………………………………….

Do Ông/Bà :……………………….…………………

Chức vụ : …………………………………………………….

Điện thoại số………………………Số Fax……………….

Là đại diện chủ sở hữu căn hộ số : …….. đường……

phường (xã, thị trấn) :………….quận (huyện) :……….

BÊN MUA NHÀ :

Ông :…………………………………………………………..

Chứng minh nhân dân số…………………..do :………..

cấp ngày :………tháng……….năm……………………..

Địa chỉ thường trú :…………….đường………………….

phường (xã, thị trấn) :……….quận (huyện) :……………

Và Bà :………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số…………….do :………………

cấp ngày :…………….tháng………….năm……………

Địa chỉ thường trú :…………… đường :…………………

phường (xã, thị trấn) :…………..quận (huyện) :………

Hai bên nhất trí ký kết hợp đồng với những điều khoản như sau :

Điều 1.Bên mua đồng ý mua căn nhà (căn hộ) :

số…………..đường…….………phường (xã)………………..

quận (huyện)………………………………………………………

Với những đăc điểm sau đây :

Loại nhà :

– Cấp, hạng nhà :…………………………………………………….

– Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở :…………………………..

– Diện tích xây dựng :………………………………………………

– Diện tích sử dụng :………………………………………………..

Và nhận được quyền sử dụng đất ở :

– Thửa đất số :……………………………………………………….

– Tờ bản đồ số :…………………………………………………….

– Diện tích đất ở :……………………………………………………

– Hình thức sử dụng :

+ Riêng :………………………………..

+ Chung :……………………………….

Điều 2.Giá bán nhà ở, phương thức và thời hạn trả tiền mua nhà ở :

I – Giá bán nhà ở :

Giá bán nhà ở :.. …………………………đồng (A)

(ghi bằng chữ :.. …………………………………….)

Gồm: * Giá nhà ở :.. ………………………….đồng

* Tiền sử dụng đất :. ………………….đồng

II – Phương thức thanh toán :

……… Thanh toán bằng tiền đồng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Sau khi xem kỹ quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, người mua nhà đồng ý chọn phương thức trả tiền mua nhà ở một lần

Bên mua trả hết tiền mua nhà ở lần ngay sau khi ký hợp đồng (được giảm 10% giá bán nhà ở và 20% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng, nếu có)

– Số tiền nhà ở được giảm 10% là :………………………….. đồng (B)

– Số tiền đất ở khi chuyển quyền sử dụng được giảm là :….. đồng (C )

– Tổng cộng số tiền được giảm là (B +C) :………………………. đồng

(ghi bằng chữ) :…………………………………………………………… đồng

– Số tiền bên mua phải trả A- (B+C) là………………………… đồng

(ghi bằng chữ) :…………………………………………………………… đồng

III- Thời hạn trả tiền mua nhà ở :

Bên mua nhà ở phải trả tiền một lần; ngay sau khi ký hợp đồng này bên bán nhà ở sẽ gởi “giấy báo làm thủ tục thanh toán tiền mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước” và “Phiếu thanh toán mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất ở” cho bên mua.

Căn cứ thời hạn và địa điểm nộp tiền ghi trên Phiếu thanh toán nêu trên, bên mua phải trả đủ số tiền mua nhà ở tại Kho bạc Nhà nước đúng hạn định.

Nếu quá 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng này mà bên mua nhà ở chưa trả đủ tiền theo quy định thì xem như bên mua vi phạm hợp đồng và được xử lý theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng này.

Điều 3.Cách thức quy đổi từ tiền ra vàng và từ vàng ra tiền trong mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước :

Việc quy đổi từ tiền ra vàng và từ vàng ra tiền được tính bằng vàng 9999 SJC theo giá bán ra của Công ty vàng bạc đá quý thành phố Hồ Chí Minh được đăng trên báo Sài Gòn Giải Phóng tại thời điểm ký kết hợp đồng này và tại thời điểm bên mua thanh toán tiền mua nhà.

Điều 4.Quy định xử lý khi vi phạm hợp đồng :

Việc vi phạm hợp đồng được xử lý như sau :

– Quá 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mà bên mua chưa trả tiền theo quy định thì xem như bên mua vi phạm hợp đồng.

– Bên mua nhà ở phải trả đủ số tiền phạt do vi phạm hợp đồng này ngay khi thanh toán tiền mua nhà ở lần đầu trong thực hiện việc mua nhà ở theo hợp đồng này hoặc hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước lần khác.

Số tiền phạt này bằng 5% giá trị hợp đồng, do bên bán nhà ghi nhận lại và được quy ra vàng 9999 hiệu SJC của Công ty Vàng bạc đá quý thành phố Hồ Chí Minh (cách quy đổi cụ thể ghi trong điều 3 của Hợp đồng này) làm cơ sở để bên mua thanh toán số tiền phạt này.

– Tùy theo thời hạn vi phạm hợp đồng của bên mua nhà ở, việc vi phạm được xử lý cụ thể trong 2 trường hợp sau:

1- Trường hợp 1 :

Trong khoảng từ ngày thứ 61 đến ngày thứ 120 keồ từ ngày ký hợp đồng này mà bên mua nhà ở muốn tiếp tục thanh toán tiền mua nhà ở thì bên mua phải chịu phạt 5% giá trị hợp đồng (số tiền phạt= giá bán nhà ở x 5%).

2- Trường hợp 2 :

Quá 120 ngày ký hợp đồng này mà bên mua nhà ở không trả đủ số tiền mua nhà ở thì được xử lý như sau:

– Bên bán nhà ở có quyền đơn phương hủy bỏ việc mua bán căn nhà (căn hộ) nêu tại Điều 1 của hợp đồng này và bên mua phải chịu khoản tiền phạt 5% giá trị hợp đồng (số tiền phạt= giá bán nhà ở x 5%)

– Bên mua phải truy nộp toàn bộ số tiền thuê nhà chưa trả để được tiếp tục thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không được, thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều 5.Một số quy định trong thời gian thực hiện hợp đồng (chưa thanh lý hợp đồng)

– Trường hợp ngừơi mua nhà chưa trả hết tiền mà chuyển đi nơi khác thì người đó được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

– Trường hợp ngừơi mua nhà chưa trả hết tiền mà chết thì những người thừa kế được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

– Về nguyên tắc người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất ở chưa thanh lý hợp đồng thì nhà vẫn thuộc sở hữu Nhà nước.

– Việc thanh lý hợp đồng được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.

Điều 6.Trách nhiệm và quyền hạn của hai bên mua bán :

1- Bên mua :

– Thực hiện việc trả tiền đầy đủ đúng thời hạn quy định và nghĩa vụ ghi trên hợp đồng này.

– Sau khi trả hết số tiền mua nhà ở trong hợp đồng này và hoàn tất việc nộp lệ phí trước bạ và các khoản thuế khác theo quy định thì đến bên bán để thanh lý hợp đồng.

– Sau khi thanh lý hợp đồng này người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định.

2 – Bên bán :

– Theo dõi việc thực hiện hợp đồng đối với bên mua,trường hợp bên mua vi phạm hợp đồng quy định tại điều 2 của hợp đồng này thì thông báo cho bên mua và lập thủ tục hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại điều 4 của hợp đồng này.

– Sau khi thanh lý hợp đồng này bên bán hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở cho bên mua theo quy định.

Điều 7.Hai bên cam kết thực hiện đầy đủ các điều khoản nêu trên, bên nào vi phạm sẽ xử lý theo quy định của pháp luật

Hợp đồng này gồm …….. trang, được lập thành 5 bản có giá trị như nhau: bên bán giữ 02 bản, bên mua giữ 01 bản, cơ quan tài chính quận (huyện/thành phố) ……….giữ 01 bản.

BÊN MUAĐẠI DIỆN BÊN BÁN

(Ký tên và ghi rõ họ tên (Ký tên và đóng dấu)

tại nơi ký hợp đồng này)

Ông …………………………………………..

Bà……………………………………………..

———————————————-

THAM KHẢO DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN:

1. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

2. Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

3. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất;

5. Dịch vụ công chứng theo yêu cầu và tư vấn sang tên sổ đỏ;

6. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;