Bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà của chủ đầu tư ? Mua bán căn hộ như thế nào ?

.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoạigọi:1900.0191

Trả lời:

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về các điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo đó, nếu bạn muốn thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất với một người khác thì bạn cần đáp ứng các các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều trên, ngoài ra, người mua cần đảm bảo không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Nếu các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có thể thực hiện hoạt động chuyển nhượng theo thủ tục thông thường.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, bạn đang có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, khi đó, bạn đang vi phạm điều cấm của Luật đất đai được quy định tại khoản 3, Điều 12 Luật đất đai năm 2013 và bạn sẽ bị lập biên bản xử lý vi phạm hành chính cũng như buộc phải khôi phục lại đất về tình trạng ban đầu. Nếu bạn đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tiếp tục vi phạm thì bạn có thể bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi lại đất do bạn vi phạm pháp luật về đất đai căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013.

Do đó, theo ý kiến của chúng tôi, bạn cần thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về việc sử dụng đúng mục đích sử dụng đất để đảm bảo quyền, lợi ích của các bên trong giao dịch này, tránh xảy ra những tranh chấp sau này.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai

​

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.0191

Trả lời:

Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.

3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản”.

Theo đó, điều luật này không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản. Ngoại trừ nhóm này ra thì chủ đầu tư được ủy quyền cho các đối tượng khác thay mặt chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Trân trọng./.

>> Luật sư trả lời: Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở ?

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi:1900.0191

Luật sư phân tích:

Theo khoản 6 Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định:

” Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);

b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Đứng góc độ pháp lý, mua căn hộ thông qua hình thức làm văn bản chuyển nhượng khác nhau ở hình thức hợp đồng, nhưng trên thực tế quyền lợi của khách hàng không có gì thay đổi và không hề có gì rủi ro so so với việc ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Trường hợp của bạn, bạn và anh công an đã thực hiện việc kí kết hợp đồng này để bạn có thể mua căn hộ từ chủ đầu tư, tuy nhiên dự án này đã treo khá lâu, nếu trong hợp đồng hai bên không ghi về thời gian kết thúc mà bạn muốn bỏ ngang thì sẽ bất lợi hơn cho bạn. Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD

“a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;

b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng”.

Như vậy, trường hợp của bạn nếu chủ đầu tư chưa giao nhà thì bạn vẫn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà mà bạn đã ký với chủ đầu tư.

Trân trọng./.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.0191

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, theo quy định trên thì dù mảnh đất đã năm trong khu quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay chưa thì chủ sử dụng vẫn có quyền chuyển nhượng mảnh đất, bạn vẫn có thể tiến hành nhận chuyển nhượng bình thường. Sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn được xac định là chủ sử dụng thì sau này khi có kế hoạch sử dụng mà phải thu hồi đất của bạn thì bạn sẽ được hưởng bồi thường như bình thường .

Thứ hai, bạn hỏi về quy định về nhà tình nghĩa có được mua bán không ? Chúng tôi xin trả lời là không có quy định nào của pháp luật cấm việc mua bán, chuyển nhượng nhà tình nghĩa. Tuy nhiên, cũng có thể phát sinh trường hợp khi nhận nhà từ chính quyền địa phương, gia đình này có thể có cam kết ở lâu dài, ổn định. Do đó, bạn cần liên hệ với chính quyền địa phương nơi có nhà ở đó và có thể hộ gia đình bán nhà phải chứng minh lý do không thể sinh sống ở đây được nữa trước chính quyền địa phương.

Trân trọng./.

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, bạn muốn mua nhà (tầng 2) thì bạn nên làm hợp đồng mua bán tầng 2 với chủ cũ. Vì:

Căn cứ điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định :

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.”

Như vậy, bạn muốn mua ngôi nhà nhưng người bán nhà không có sổ đỏ đối với tầng 2 mà chỉ có hợp đồng mua bán viết tay với chủ cũ trước đó . Mặt khác, trường hợp mua bán nhà này cũng không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà theo quy định nêu trên của pháp luật thì các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện là đã có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Chỉ khi người bán nhà cho bạn có giấy chứng nhận tầng 2 thì bạn mới có thể ký kết hợp đồng mua bán này.

Thứ hai, bạn có thể soạn theo mẫu: Mẫu hợp đồng mua bán nhà

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.0191 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật LVN Group