NỘI DUNG TƯ VẤN:
1. Thủ tục kê biên tài sản của người phải thi hành án là nhà ở
Chấp hành viên chỉ có thể ra quyết định kê biên nhà ở sau khi có kết quả xác minh về nhà ở của người phải thi hành án. Chấp hành viên có nhiệm vụ thong báo cho những chủ thể liên quan biết về việc tổ chức kê biên nhà ở trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày ra quyết định kê biên trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại, trốn tránh việc thi hành án. Việc thong báo cưỡng chế kê biên nhà ở được quy định tại Điều 38, Điều 39, Điều 88 LTHADS. Đối tượng được nhận thông báo không chỉ là các bên đương sự để kịp thời tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình mà còn là các cơ quan có liên quan để thực hiện chức năng do Nhà nước quy định. Cụ thể chấp hành viên phải thông báo trước và trực tiếp bằng văn bản cho người phải thi hành án, người được thi hành án, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan; Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở kê biên, Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp và tổ chức liên quan tới việc thực hiện quyết định cưỡng chế thi hành án. Để việc kê biên được khách quan, khi kê biên nhà ở phải có mặt của đương sự. Nếu người phải thi hành án hoặc người được đương sự ủy quyền đã được thông báo mà vẫn vắng mặt thì việc kê biên vẫn được tiến hành nhưng phải ghi rõ việc này vào biên bản kê biên đồng thời phải mời người làm chứng. Việc trước tiên chấp hành viên thực hiện khi thực hiện việc kê biên nhà ở là công bố quyết định cưỡng chế thi hành án cho tất cả những người có mặt biết rồi giải thích cho người phải thi hành án quyền được đề nghị kê biên nhà ở. Việc kê biên nhà ở phải được lập biên bản ghi rõ giờ, ngày, tháng, năm kê biên, họ tên chấp hành viên, đương sự hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng và người có liên quan đến nhà ở, diễn biến việc kê biên, mô tả tình trạng nhà ở, yêu cầu của đương sự và ý kiến của người làm chứng. Biên bản kê biên có chữ kí của đương sự hoặc người ủy quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, chấp hành viên và người lập biên bản. Dưới đây là thủ tục kê biên nhà ở trong một số trường hợp cụ thể bên cạnh việc tuân theo những quy định chung về thủ tục kê biên nhà ở đã nêu trên:
1.1 Trường hợp kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình
Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.Chú ý: Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
1.2 Trường hợp kê nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ
Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.
1.3 Trường hợp kê biên nhà ở bị khoá
Việc kê biên nhà ở bị khóa được thực hiện theo quy định tại Điều 93 LTHADS cụ thể khi kê biên nhà ở đang bị khóa thì chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang sử dụng, quản lí nhà ở mở khóa, nếu họ không mở hoặc cố tình vắng mặt thì chấp hành viên tự mình hoặc có thể thuê cá nhân, tổ chức khác mở khóa, phá khóa. Trường hợp cần thiết sau khi mở khóa, phá khóa chấp hành viên niêm phong nhà ở và giao người phải thi hành án bảo quản hoặc người thân thích của người phải thi hành án hoặc người đang sử dụng bảo quản, cá nhân, tổ chức có điều kiện bảo quản tùy vào tình hình thực tế sự việc. Việc mở khóa, phá khóa hoặc niêm phong phải lập biên bản, có chữ kí của những người tham gia và người làm chứng.
1.4 Trường hợp kê biên nhà ở thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án
Đối chiếu theo Điều 74 LTHADS thì thủ tục kê biên nhà ở thuộc sở hữu chung, kể cả nhà ở chung của vợ chồng. Có 2 trường hợp xảy ra: Trường hợp thứ nhất, chưa xác định được phần quyền sở hữu của các chủ sở hữu chung. Khi đó, trước khi kê biên nhà ở thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án với người khác, chấp hành viên phải thông báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sở hữu chung đối với nhà ở biết để họ tự thỏa thuận phân chia nhà ở chung hoặc yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo mà các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận vi phạm quy định hoặc thỏa thuận không được và không yêu cầu Tòa án giải quyết thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu nhà ở của người phải thi hành án trong nhà ở chung theo thủ tục tố tụng dân sự. Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu Tòa án giải quyết thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu nhà ở của người phải thi hành án trong nhà ở chung theo thủ tục tố tụng dân sự. Trường hợp thứ hai, nhà ở kê biên thuộc sở hữu chung đã xác định được phần sở hữu của các chủ sở hữu chung. Vì nhà ở không chia được nên chấp hành viên có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với toàn bộ nhà ở và thanh toán cho chủ sở hữu chung phần giá trị còn lại của nhà ở thuộc quyền sở hữu của họ. Chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua nhà ở khi bán nhà ở thuộc sở hữu chung đó. Nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng được xác định phần quyền sở hữu của vợ, chồng theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình.
1.5 Trường hợp kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang do người thứ ba giữ
Trường hợp này đã được quy định tại Điều 91 LTHADS, theo đó kể cả trong trường hợp nhà ở được xác định bằng bản án quyết định khác thì chấp hành viên vẫn ra quyết định kê biên nhà ở đó để thi hành án. Trong trường hợp người thứ ba không tự nguyện giao nhà ở thì chấp hành viên sẽ cưỡng chế buộc họ phải giao nhà ở để thi hành án. Nhà ở bị kê biên đang cho thuê thì người đang thuê tiếp tục được thuê theo hợp đồng đã giao kết.
1.6 Trường hợp kê biên nhà ở đang cầm cố, thế chấp
Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý nhà ở của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án. Khi kê biên nhà ở đang cầm cố, thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp;
2. Định giá tài sản kê biên của người phải thi hành án là nhà ở
Sau khi kê biên nhà ở, cơ quan thi hành án dân sự phải tiến hành xác định giá trị của nhà ở kê biên nhằm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người phải thi hành án. Việc xác định giá trị nhà ở kê biên có thể được tiến hành theo thỏa thuận của các đương sự thông qua tổ chức thẩm định giá hoặc do chấp hành viên tự xác định. Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 98 LTHADS thì việc xác định giá trị nhà ở kê biên được tiến hành như sau: Trường hợp nếu ngay sau khi kê biên nhà ở mà đương sự thỏa thuận được về giá trị của nhà ở thì chấp hành viên lập biên bản thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá; Trường hợp đương sự thỏa thuận có thỏa thuận tổ chức thẩm định giá thì chấp hành viên kí hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó; Trường hợp đương sự không thỏa thuận được về giá và cũng không thỏa thuận được về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá, tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối việc kí hợp đồng dịch vụ và việc thi hành do cơ quan thi hành án dân sự phải chủ động thi hành án thì chấp hành viên kí hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở kê biên trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày kê biên nhà ở. Và chấp hành viên sẽ tự xác định giá trong trường hợp không thực hiện việc kí hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá. Theo quy định tại Điều 99 LTHADS thì việc tổ chức định giá lại nhà ở kê biên được tiến hành trong trường hợp chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định về định giá dẫn đến sai lệch kết quả định giá nhà ở; đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc định giá nhà ở.
3. Xử lí tài sản kê biên của người phải thi hành án là nhà ở
Giao nhà ở đã kê biên cho người được thi hành án: Theo quy định tại Điều 100 LTHADS, nếu người phải thi hành án và người được thi hành án thỏa thuận được với nhau về việc người được thi hành án nhận nhà ở đã kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án thì chấp hành viên phải lập biên bản về sự thỏa thuận của đương sự và giao nhà ở đã kê biên cho người được thi hành án để trừ vào nghĩa vụ thi hành án trong thời hạn không quá 5 ngày kể từ ngày thỏa thuận. Nếu có nhiều người được thi hành án thì người nhận nhà ở phải được sự đồng ý của những người được thi hành án khác và phải thanh toán lại cho những người được thi hành án khác số tiền tương ứng tỷ lệ giá trị mà họ được hưởng. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 104 LTHADS thì từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận nhà ở để trừ vào số tiền được thi hành án. Việc quy định cho người được thi hành án có quyền được nhận nhà ở kê biên sớm hơn đã góp phần rút ngắn thời gian thi hành án và chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá.
Bán nhà ở đã kê biên để thi hành án: Theo quy định tại Điều 101 LTHADS vì tài sản đã kê biên là nhà ở nên sẽ được bán theo thủ tục bán đấu gía do tổ chức bán đấu giá thực hiện. Đương sự có quyền thoả thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá nhà ở với tổ chức bán đấu giá do đương sự thoả thuận. Trường hợp đương sự không thoả thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá nhà ở.Việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá nhà ở được tiến hành trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá. Việc bán đấu giá đối với nhà ở là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng. Theo quy định tại khoản 6 Điều 101 LTHADS thì thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Theo đó, thủ tục bán đấu giá nhà ở đã kê biên được thực hiện theo quy định của Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP. Để tránh những phí tổn không cần thiết, đảm bảo quyền lợi của người phải thi hành án, khoản 5 Điều 101 LTHADS quy định trước khi mở cuộc bán đấu giá 01 ngày làm việc, người phải thi hành án có quyền nhận lại nhà ở nếu nộp đủ tiền thi hành án và thanh toán các chi phí thực tế, hợp lý đã phát sinh từ việc cưỡng chế thi hành án, tổ chức bán đấu giá. Người phải thi hành án có trách nhiệm hoàn trả phí tổn thực tế, hợp lý cho người đăng ký mua nhà ở. Mức phí tổn do các bên thoả thuận; nếu không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết. Khi người phải thi hành án đã nộp đủ tiền thi hành án và các khoản chi phí thực tế phát sinh, trong thời hạn 5 ngày làm việc chấp hành viên phải ra ngay quyết định giải tỏa việc kê biên.
Trả lại nhà ở kê biên cho người phải thi hành án: Việc trả lại nhà ở kê biên cho người phải thi hành án được thực hiện sau khi đưa ra bán đấu giá nhưng không thể bán được. Theo quy định tại Điều 104 LTHADS trường hợp người được thi hành án không đồng ý nhận nhà ở để thi hành án thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá nhà ở để tiếp tục bán đấu giá. Nếu giá trị nhà ở đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền được thi hành án thì nhà ở được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng. Người phải thi hành án không được đưa nhà ở này tham gia các giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án. (Mỗi lần giảm giá không quá 10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó)
Cảm ơn quý khách đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật LVN Group, trên đây là nội dung tư vấn của Công ty, nội dung tư vấn có giá trị tham khảo, nếu còn vấn đề mà quý khách hàng còn chưa rõ xin vui lòng liên hệ đến tổng đài của Công ty Luật LVN Group 1900.0191 hoặc vui lòng gửi tin nhắn đến email [email protected] để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty Luật LVN Group