Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Thuế của Công ty luật LVN Group

>> Luật sư tư vấn pháp luật Thuế, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 Cơ sở pháp lý:

Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP;

Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân

1. Cá nhân cho thuê tài sản có phải nộp thuế không?

1.1 Quy định pháp luật về người nộp thuế 

Khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về việc xác định người nộp thuế trong các trường hợp cụ thể, theo đó:

Đối với hoạt động cho thuê nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác không có đăng ký kinh doanh, người nộp thuế là cá nhân sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác. Trường hợp nhiều cá nhân cùng sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác thì người nộp thuế là từng cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng

Như vậy, bạn có nhà thuộc sở hữu của mình, khi bạn cho thuê nhà mà không đăng ký kinh doanh thì bạn vẫn phải thực hiện nộp thuế theo quy định của pháp luật.

1.2 Khi nào cá nhân cho thuê nhà mới phải nộp thuế

Nghĩa vụ nộp thuế đối với họat động cho thuê nhà được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 40/2021/TT-BTC như sau:

Khái niệm cá nhân cho thuê tài sản: cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Cá nhân cho thuê tài sản

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

c) Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Ví dụ 2: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

d) Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

2. Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản:

Khoản  Điều 4 Thông tư số 40/2021/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản được xác định như sau:

– Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

– Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

– Trong trường hợp tiền thuê được trả một lần cho nhiều năm thuê thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

3. Mức thuế suất đối với hoạt động cho thuế tài sản

Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN. Số thuế phải nộp cho hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế x Tỷ lệ TNCN 5%

Như vậy, theo các quy định trên, bạn phải nộp thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của bạn nếu doanh thu của bạn phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà trong năm trên 100 triệu đồng/ năm. Theo hợp đồng thuê nhà của bạn, giá trị hợp đồng là 15 triệu đồng/ tháng và thời gian thuê nhà bắt đầu từ tháng 8/2018. Vì bạn không đề cập đến thời hạn thuê trong bao nhiêu lâu nên căn cứ vào các quy định ở trên thì việc nộp thuế của bạn sẽ thực hiện như sau:

– Năm 2018, doanh thu phát sinh từ việc cho thuê nhà là của bạn là: 5 (tháng) x 15.000.000 (đồng) = 75.000.000 (đồng). Vì doanh thu phát sinh từ việc cho thuê nhà trong năm 2018 của bạn dưới 100 triệu đồng nên năm 2018 bạn không phải nộp thuế đối với hoạt động cho thuê nhà này.

– Các năm tiếp theo, ví dụ năm 2019, trong hợp đồng thuê nhà của bạn có thời gian thuê trong năm 2019 là đủ 12 tháng, khi đó doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà năm 2019 của bạn là: 12 (tháng) x 15.000.000 (đồng) = 180.000.000 (đồng). Vậy năm 2019, doanh thu phát sinh từ việc cho thuê nhà năm 2019 của bạn trên 100 triệu, do đó bạn phải kê khai và nộp thuế cho doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà năm 2019. Các năm tiếp theo cách tính tương tự, nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của bạn từ100 triệu/năm trở xuống thì bạn sẽ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN; còn nếu doanh thu của bạn phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật.

4. Biểu thuế suất thuế GTGT và thuế TNCN đối với các hoạt động kinh doanh của Hộ cá nhân , cá nhân kinh doanh.

Bểu thuế suất huế GTGT vfa thuế TNCN đối với các hoạt động kinh doanh của cá nhân, hộ cá nhân kinh doanh được quy định tại Phụ lục I ban hàng kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC, cụ thể như sau:

PHỤ LỤC 01

DANH MỤC NGÀNH NGHỀ TÍNH THUẾ GTGT, THUẾ TNCN THEO TỶ LỆ % TRÊN DOANH THU ĐỐI VỚI CÁ NHÂN KINH DOANH
(Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính)

STT

Danh mục ngành nghề

Tỷ lệ % tính thuế GTGT

Thuế suất thuế TNCN

1.

Phân phối, cung cấp hàng hóa

 

 

– Hoạt động bán buôn, bán lẻ các loại hàng hóa (trừ giá trị hàng hóa đại lý bán đúng giá hưởng hoa hồng).

1%

0,5%

2.

Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu

 

 

– Dịch vụ lưu trú gồm: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; hoạt động cung cấp cả cơ sở lưu trú, dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí. Hoạt động lưu trú không bao gồm: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.

– Dịch vụ bốc xếp hàng hóa và hoạt động dịch vụ hỗ trợ khác liên quan đến vận tải như kinh doanh bến bãi, bán vé, trông giữ phương tiện;

– Dịch vụ bưu chính, chuyển phát thư tín và bưu kiện;

– Dịch vụ môi giới, đấu giá và hoa hồng đại lý;

– Dịch vụ tư vấn pháp luật, tư vấn tài chính, kế toán, kiểm toán; dịch vụ làm thủ tục hành chính thuế, hải quan;

– Dịch vụ xử lý dữ liệu, cho thuê cổng thông tin, thiết bị công nghệ thông tin, viễn thông;

– Dịch vụ hỗ trợ văn phòng và các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh khác;

– Dịch vụ tắm hơi, massage, karaoke, vũ trường, bi-a, internet, game;

– Dịch vụ may đo, giặt là; Cắt tóc, làm đầu, gội đầu;

– Dịch vụ sửa chữa khác bao gồm: sửa chữa máy vi tính và các đồ dùng gia đình;

– Dịch vụ tư vấn, thiết kế, giám sát thi công xây dựng cơ bản;

– Các dịch vụ khác;

– Xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu (bao gồm cả lắp đặt máy móc, thiết bị công nghiệp).

5%

2%

– Cho thuê tài sản gồm:

+ Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú

+ Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển.

+ Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ

5%

5%

– Làm đại lý xổ số, đại lý bảo hiểm, bán hàng đa cấp

–

5%

3.

Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu

 

 

– Sản xuất, gia công, chế biến sản phẩm hàng hóa;

– Khai thác, chế biến khoáng sản;

– Vận tải hàng hóa, vận tải hành khách;

– Dịch vụ kèm theo bán hàng hóa như dịch vụ đào tạo, bảo dưỡng, chuyển giao công nghệ kèm theo bán sản phẩm;

– Dịch vụ ăn uống;

– Dịch vụ sửa chữa và bảo dưỡng máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác;

– Xây dựng, lắp đặt có bao thầu nguyên vật liệu (bao gồm cả lắp đặt máy móc, thiết bị công nghiệp).

3%

1,5%

4.

Hoạt động kinh doanh khác

 

 

– Hoạt động sản xuất các sản phẩm thuộc đối tượng tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ với mức thuế suất GTGT 5%;

2%

1%

– Hoạt động cung cấp các dịch vụ thuộc đối tượng tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ với mức thuế suất thuế GTGT 5%;

– Các hoạt động khác chưa được liệt kê ở các nhóm 1, 2, 3 nêu trên.

– Các dịch vụ khác không chịu thuế GTGT.

–

 

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề ” Cho thuê tài sản có phải đống thuế không?”. Nội dung tư vấn dựa trên thông tin mà khách hàng chung cấp và trên cơ sở cá quy định pháp luật hiện hành, nhằm mục đích để khách hàng đọc và tham khảo. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế – Công ty luật LVN Group