1. Chuộc lại tài sản là gì ?

Chuộc lại tài sản là dùng tiền, của để đổi, lấy lại những tài sản thuộc sở hữu của mình mà vì lí do nhất định, tài sản đó đang được người khác nắm giữ, chiếm giữ.

2. Có được chuộc lại tài sản khi đã bán tài sản đó không?

Theo Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 có nói đến khái niệm của hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.”

Ngoài ra, trong hợp đồng mua bán tài sản có thể có sự thỏa thuận giữa hai bên về điều kiện chuộc lại tài sản. Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là một loại hợp đồng mua bán, mà theo đó bên bán thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Căn cứ theo Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015 quy định

“Điều 454. Chuộc lại tài sản đã bán

1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, trong trường hợp hai bên làm hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại thì trong thời hạn chuộc lại do các bên thoả thuận hoặc nếu không thoả thuận là 01 năm với động sản và 05 năm đối với bất động sản, người bán vẫn có đầy đủ căn cứ pháp lý để có thể thực hiện việc chuộc lại tài sản.

3. Một số bất cập trong quy định về chuộc lại tài sản đã bán theo BLDS 2015

Như chúng ta biết, hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại là hợp đồng có điều kiện, có tính chất đặc thù. Do đó, về nguyên tắc khi giao kết loại hợp đồng này, ngoài việc tuân thủ những quy định chung về hợp đồng dân sự nói chung thì phải tuân thủ những quy định riêng. Điều 430 BLDS 2005 và nay là Điều 454 BLDS 2015 đề cập đến việc chuộc lại tài sản đã bán. Tuy nhiên, điều luật này chỉ quy định bên bán có quyền thỏa thuận với bên mua về việc chuộc lại tài sản. Phạm vi áp dụng của điều luật này rất hẹp. Dường như, nhà làm luật đưa ra quy định này nhằm mục đích bảo vệ bên bán, trong một số trường hợp nhất định có quyền chuộc lại tài sản đã bán. Những tài sản này thường là những tài sản có ý nghĩa và gắn với giá trị về tinh thần hơn là vật chất. BLDS chưa có những quy định nhằm giải quyết những vấn đề có liên quan như việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng… Quyền được chuộc lại tài sản là nội dung được đề cập dưới góc độ hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản. Thực tiễn áp dụng Điều 454 BLDS 2015, có thể thấy được những bất cập trong việc thực thi:

Một là: Theo quy định của BLDS 2015 khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại, ngoài quy định của Điều 454 phải áp dụng những quy định khác về hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán, trong đó có những quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng. Điều này có nghĩa là, tùy từng đối tượng của hợp đồng mua bán mà pháp luật quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản hoặc không phải lập thành văn bản, phải công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hay không. Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán tài sản có diều kiện chuộc lại có thể các bên phải ký 02 hợp đồng và phải tuân thủ mọi quy định về hình thức và các thủ tục có liên quan. Do vậy, khi chuyển quyền sở hữu thì phải nộp thuế, nếu 02 lần chuyển quyền sở hữu thì phải nộp thuế 02 lần. Trong khi đó, về nguyên tắc, người mua tài sản chỉ được quyền sở hữu tài sản trong một thời hạn nhất định. Do chưa có quy định cụ thể nên các cơ quan công chứng, chứng thực không công chứng quyền hoặc chứng thực, trong thực tế, hầu hết những hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại đều vi phạm hình thức. Trong nhiều trường hợp, sau khi ký hợp đồng, tài sản vẫn do người bán quản lý, sử dung. Đây là điều bất hợp lý, không phù hợp với thực tế làm triệt tiêu sự phát triển một loại giao dịch có tính chất tương trợ giữa các chủ thể trong xã hội.

Ví dụ, năm 2017, do làm ăn thua lỗ nên ông A chuyển nhượng cho ông B quyền sử dụng 350 m2 đất với giá 500.000.000 đồng, đất có nguồn gốc là của ông cha để lại và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do muốn giữ lại đất của tổ tiên để lại, nên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên có thỏa thuận ông A có quyền chuộc lại đất trong thời hạn là 5 năm kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Năm 2020, ông A có yêu cầu chuộc lại đất, hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng và lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Qua ví dụ trên cho thấy, nếu thực hiện đúng quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A với ông B phải chịu 02 lần thuế, đó là thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nay là thuế thu nhập cá nhân) phát sinh từ việc chuyển nhượng giữa ông B với ông A. Ngoài ra còn phải thực hiện các thủ tục khác hai lần. Trên thực tế, quyền sử dụng đất của ông A chỉ chuyển giao cho ông B trong thời hạn 03 năm mà phải chịu 02 lần thuế là không đúng với bản chất của hợp đồng mua bán tài sản.

Hai là: Theo khoản 2 Điều 454 BLDS 2015 trong thời hạn chuộc lại tài sản người mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu đối với một chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản. Với quy định này, nhà làm luật nhằm bảo vệ quyền của người bán trong thời hạn mà các bên thỏa thuận được phép chuộc lại tài sản. Tuy nhiên, trên thực thế thì quy định này là không phù hợp đối với trường hợp người bán vẫn quản lý, sử dụng tài sản. Do đó, trong mọi trường hợp người mua tài sản phải chịu rủi ro về tài sản là không phù hợp. Bởi vì, nếu người mua không quản lý tài sản thì không thể có điều kiện để thực hiện các biện pháp nhằm hạn chế rủi ro lạ.

4. Giải quyết tranh chấp tại tòa án về vấn đề chuộc lại tài sản đã bán

4.1 Thực tiễn giải quyết

Trong thực tế, hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại diễn ra không nhiều và được thể hiện dưới những hình thức, tên gọi khác nhau. Qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự tại Tòa án, chúng tôi thấy, hợp đồng mua bán tài sán có diều kiện chuộc lại chủ yếu tồn tại dưới hình thức “cố đất”, một loại giao dịch rất phổ biến ở miền Nam. Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013, thì người sử dụng đất không cho phép cầm cố đất. So với cầm cố tài sản, “cố đất” có những đặc trưng như sau:

– Mục đích của cầm cố tài sản là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thông thường được áp dụng đối với tài sản là động sản, người nhận cầm cố là người quản lý tài sản (trừ những tài sản đặc biệt). Trong quan hệ “cố đất”, thông thường bên cố đất vẫn là người quản lý, sử dụng đất, khai thác công dụng của đất, thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất với nhà nước.

– Tài sản cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nên giá trị có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trong “cố đất”, mục đích của người nhận và người “cố đất” hướng tới không hẳn là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà mục đích là lợi ích thông qua việc cố và nhận “cố đất”. Do vậy, giá “cố đất” thường tương đương với giá chuyển nhượng tại thời điểm xác lập hợp đồng, giá chuộc lại đất có thể được thỏa thuận ngay trong hợp đồng hoặc theo giá thị trường tại thời điểm chuộc cộng thêm một giá trị nhất định. Trên thực tế, thì giá chuộc lại đất bao giờ cũng lớn hơn giá “cố đất”. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận người “cố đất” phải trả cho người nhận “cố đất” một phần hoa lợi theo mùa vụ. Về thời hạn cố đất do các bên thỏa thuận mà không phụ thuộc vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự như trong cầm cố tài sản.

– Có thể chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hết thời hạn “cố đất” bên “cố đất” không chuộc lại đất. Tuy nhiên, để chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện đầy đủ những quy định về hình thức của hợp đồng. Đây chính là đặc trưng cơ bản thể hiện sự khác biệt giữa “cố đất” với cầm cố tài sản với tư cách là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, chứng tỏ “cố đất” là hợp đồng mua bán tài sản (quyền sử dụng đất) có điều kiện chuộc lại.

Từ những phân tích nêu trên cho thấy, thực chất “cố đất” là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại. Tuy nhiên, do pháp luật chưa điều chỉnh loại giao dịch này, nên khi xảy ra tranh chấp, cơ quan giải quyết tranh chấp có những cách hiểu và cách giải quyết khác nhau. Thực tế khi giải quyết tranh chấp, Tòa án hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên nhất là bên nhận “cố đất”.

4.2 Ví dụ minh hoạ

Vụ án tranh chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Dương Thị R với bị đêm là bà Dương Thị H.

Diện tích 7.702 m2 đất lại áp Cần Giờ, xã Tham Đôn, huyện Mỹ Xuyên có nguồn gốc là của cụ SR (cha của bà R, chết năm 2006). Năm 2017, cụ SR cố diện tích trên cho bà H với giá 40 giạ lúa, hai bên thỏa thuận khi nào có tiền thì chuộc lại. Năm 2019, cụ SR xin chuộc lại nhưng bà H không đồng ý. Nay cụ SR đã chết, bà R đại diện cho các thừa kế của cụ SR yêu cầu Tòa án buộc bà H cho chuộc lại phần đất trên. Bà H cho rằng năm 2018, vợ chồng bà nhận chuyển nhượng của cụ SR diện tích 7.702 m2 đất với giá 40 giạ lúa, hai bên có viết giấy, do không biết chữ nên cụ SR có ký gạch thập và đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2020/DSST ngày 18/7/2020, Toà án nhân dân huyện MX quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà R; công nhận quyền sử dụng 7.770 m2 đất là di sản thừa kế của cụ SR; buộc bà R phải trả cho bà H 40 giạ lúa.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bà H có đơn kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 318/2020/DSPT ngày 19/10/2020, Tòa án nhân dân tỉnh ST đã quyết định sửa bản án sơ thẩm như sau: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ SR và bà H.

Luật LVN Group (tổng hợp & phân tích)