Có được chuyển nhượng đất đang nằm trong dự án quy hoạch của nhà nước ?

1. ​Tư vấn quy định về mua nhà trong quy hoạch

Qua tìm hiểu tôi được biết là những gia đình chung quanh chưa có bìa đỏ vì đất khu vực này nằm trong vành đai ven sông nhưng nhà tôi định mua thì đã có bìa đỏ và trên bìa đỏ không ghi gì khác. Bây giờ nghe nói có dự án mới ở khu vực đó. Vậy tôi xin hỏi Luật sư của LVN Group là tôi có nên mua ngôi nhà đó không và nếu sau này nhà nước thu hồi làm dự án thì tôi sẽ được đền bù như thế nào ?

Tôi đang rất băn khoăn mong Luật sư của LVN Group giải đáp và tư vấn giúp tôi Xin chân thành cảm ơn Luật sư của LVN Group!

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật LVN Group,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Luật đất đai 2013 quy định :

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Bạn nên kiểm tra quy hoạch về quyền sử dụng đất trước khi quyết định mua, tham khảo: Thủ tục và mẫu đơn xin xác nhận thông tin quy hoạch xây dựng nhà đất.

Vậy, trong trường hợp của bạn , việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể được tiến hành bình thường , sau khi chuyển nhượng , bạn là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất do vậy bạn sẽ có quyền được hưởng đền bù khi nhà nước thu hồi đất.

2. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

* Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

* Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

* Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Theo đó chỉ bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh ; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Còn thu hồi đất trong những trường hợp còn lại sẽ không được bồi thường. Điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường quy định của thể trong Điều 75 Luật đất đai 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

3. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Uỷ ban Nhân dân xã có thẩm quyền thu hồi đất không ?

Kính gửi: Công ty luật LVN Group. Em là Nhật Lệ. Em có vấn đề cần Công ty giải đáp thắc mắc ạ. Năm 2008 gia đình em có mướn (thuê) 4570m vuông đất canh tác của hợp tác xã . Theo đơn thì gia đình em đào ao nuôi cá và canh tác và sản xuất nông nghiệp nhưng do điều kiện khách quan thì gia đình em chỉ trồng cây ngắn ngày (lúa, khoai, sắn,…) theo đơn thì gia đình e thuê đất với thời gian là vô thời hạn, (lúc mới thuê thì gia đình em đã đóng các loại thuế cùng một lúc là 6 triệu đồng. Nhưng đến nay do giữa bố em và anh trưởng thôn có xảy ra mâu thuẩn nhỏ nên anh này đã viết đơn (với tư cách là trưởng thôn) gửi lên UBND xã với nội dung đề nghị UBND xã yêu cầu nhà e chỉ được thuê thêm 5 năm nữa và đóng tăng mức thuế , nếu như gia đình em không chấp nhận điều kiện này thì UBND xã sẽ thu hồi lại mảnh đất. Vậy việc làm này của người trưởng thôn có đúng với quy định của pháp luật hay không ?

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn , nếu trong hợp đồng thuê đất củ gia đình bạn với hợp tác xã có đề cấp đến việc bạn sẽ đào ao nuôi cá và sản xuất nông nghiệp , trên thực tế bạn chỉ sản xuất nông nghiệp và chưa có điều kiện đào ao thả cá vì lý do khách quan thì bạn nên thỏa thuận lại việc này với UBND xã , có thể đây sẽ không được coi là hành vi sử dụng sai mục đích như bạn đã cam kết trong hợp đồng thuê . Mặt khác , việc bạn thuê đất vào mục dích sản xuất nông nghiệp và hiện tại bạn vẫn đang dùng để trồng lúa nước và hoa màu thì phần đất này vẫn được coi là đang được sử dụng vào mục đích nông nghiệp . Vậy, UBND xã cũng không có căn cứ để tăng tiền thuê đất cũng như tăng thuế đất.

5. Tặng riêng nhà đất thì thủ tục, giấy tờ cần những gì ?

Em chào các anh chị của Công Ty Luật LVN Group, em có câu hỏi muốn nhờ anh chị tư vấn về luật đất đai ạ. Hiện tại Mẹ đẻ của em muốn cho em một căn nhà tại Hà Nội giá trị khoảng 1,1 tỷ nhưng Mẹ em muốn sang tên cho em mà không có tên chồng em thì có được không ạ? Nếu được thì thủ tục gồm những giấy tờ gì cần chuẩn bị và mức giá khoảng bao nhiêu cho lần sang tên từ Mẹ em sang tên em ạ? Mong nhận được thư của anh chị sớm ạ! Em xin chân thành cảm ơn anh chị!