Đã thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng thì có thể cho thuê lại được không?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi số: 1900.0191

Trả lời:

Thứ nhất, bạn cần phải quan tâm đến hợp đồng tín dụng của bạn khi giao kết với ngân hàng có điều khoản nào hạn chế quyền cho thuê, thuê lại, hoặc bán… hay không. Nếu có thì bạn phải tuân thủ thỏa thuận đã được ký kết trong hợp đồng tín dụng.

Thứ hai, đây là quan hệ pháp luật về thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và thế chấp tài sản nói chung. Các quy định về thế chấp, nhận thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên quy định tại Bộluậtdânsự2015.

Theo các quy định này cụ thể là Khoản 6, Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì Bên thế chấp:

“Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”.

Trong trường hợp này của bạn thì phía ngân hàng – bên nhận thế chấp đã đồng ý cho bạn được cho người khác thuê một phần mặt bằng – thuộc quyền sử dụng đã được thế chấp. Do vậy bạn được phép cho người khác thuê.

Luật sư tư vấn dân sự về thế chấp, cầm cố tài sản, gọi:1900.0191

Trả lời:

Theo như nội dung mà mà bạn trình bày, hiện nay bạn đang có nhu cầu vay vốn ngân hàng bằng việc thế chấp sổ đỏ của mình. Giá trị quyền sử dụng đất của gia đình bạn hiên này trị giá khoảng 2 tỷ vnd. Giá trị của tài sản bảo đảm, cụ thể ở đây là quyền sử dụng đất sẽ được xem là một căn cứ để ngân hàng quyết định mức cấp tín dụng là bao nhiêu. Mức cấp tín dụng có thể là cao hơn, thấp hơn hoặc bằng 2 tỷ phụ thuộc vào quá trình ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ của bạn, chính sách ưu đãi của ngân hàng trong từng thời kỳ.

Cụ thể, theo quy định tại điều 93 Luật các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017 tổ chức tín dụng phải ban hành các quy định nội bộ sau đây:

“a) Quy định về cấp tín dụng, quản lý tiền vay để bảo đảm việc sử dụng vốn vay đúng mục đích;

b) Quy định về phân loại tài sản có, trích lập và sử dụng dự phòng rủi ro;

c) Quy định về đánh giá chất lượng tài sản có và tuân thủ tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu;

d) Quy định về quản lý thanh khoản, trong đó có các thủ tục và các giới hạn quản lý thanh khoản;

đ) Quy định về hệ thống kiểm soát nội bộ và cơ chế kiểm toán nội bộ phù hợp với tính chất và quy mô hoạt động của tổ chức tín dụng;

e) Quy định về hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ;

g) Quy định về quản trị rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng;

h) Quy định về quy trình, thủ tục, bao gồm cả nguyên tắc nhận biết khách hàng để bảo đảm ngăn ngừa việc tổ chức tín dụng bị lạm dụng cho các mục đích rửa tiền, tài trợ khủng bố và tội phạm khác;”

Do đó, việc quyết định mức cấp tín dụng là bao nhiêu còn phụ thuộc vào quy định của từng ngân hàng, đặc biệt, mức vay thường là thấp hơn hoặc bằng giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của người vay.

Về mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam theo quy định tại Quyết định 920/QĐ-NHNN 2020 ban hành như sau:

Điều 1. Mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam theo quy định tại Khoản 2, Điều 13 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 như sau:

1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (trừ Quỹ tín dụng nhân dân và Tổ chức tài chính vi mô) áp dụng mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam là 5,0%/năm.

2. Quỹ tín dụng nhân dân và Tổ chức tài chính vi mô áp dụng mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam là 6,0%/năm.

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, các ngân hàng sẽ đưa ra mức lãi suất cho vay cụ thể của mình những sẽ không vượt qua mức 5%/năm. Đây là mức lãi suất đang được áp dụng hiện nay, bạn cần hết sức lưu ý.

Luật sư tư vấn luật dân sự về thế chấp tài sản, gọi số:1900.0191

Trả lời:

Sở hữu chung của các thành viên gia đình, Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.”

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Như vậy, đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Ngoài ra trong một số trường hợp, những người đã là thành viên trong gia đình khi phát sinh sự kiện kết hôn, sinh đẻ nhưng họ chưa có tên trong sổ hộ khẩu thì việc xác định quyền sử dụng đất còn căn cứ vào thời điểm phát sinh những sự kiện nêu trên có trước thời điểm nhà nước giao đất. Việc định đoạt quyền sử dụng đất là tài sản của hộ gia đình phải được các thành viên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thỏa thuận.

Như vậy trong trường hợp của gia đình bạn căn cứ để xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho gia đình nhà bạn là những người có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình vào thời điểm nhà nước giao đất.

Pháp luật hôn nhân và gia đình Việt Nam hiện nay chỉ công nhận quan hệ hôn nhân giữa vợ chồng chấm dứt khi có quyết định bản án của tòa án cho phép vợ, chồng ly hôn. Như vậy mặc dù chị dâu bạn không có tên trong sổ hộ khẩu và anh chị bạn đang ly thân thì quan hệ hôn nhân của anh chị bạn vẫn còn tồn tại.

Căn cứ để xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho gia đình nhà bạn là những người có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình vào thời điểm nhà nước giao đất. Ngoài ra trong một số trường hợp, những người đã là thành viên trong gia đình khi phát sinh sự kiện kết hôn, sinh đẻ nhưng họ chưa có tên trong sổ hộ khẩu thì việc xác định quyền sử dụng đất còn căn cứ vào thời điểm phát sinh những sự kiện nêu trên có trước thời điểm nhà nước giao đất. Như vậy mặc dù chị dâu bạn không có tên trong sổ hộ khẩu hiện tại nhưng Công chứng viên cho rằng vào thời điểm nhà nước giao đất giữa anh chị bạn đã phát sinh quan hệ hôn nhân trước đó nên chị dâu bạn cũng có quyền đối với mảnh đất thuộc tài sản chung của hộ gia đình nên cần chữ ký của chị dâu bạn.

Việc định đoạt quyền sử dụng đất là tài sản của hộ gia đình phải được các thành viên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thỏa thuận. Như vậy việc gia đình bạn thế chấp mà không có sự đồng ý của chị dâu bạn chỉ được diễn ra khi

– Trường hợp 1: Gia đình bạn chứng minh được vào thời điểm nhà nước giao đất giữa anh trai bạn và chị dâu bạn chưa phát sinh quan hệ hôn nhân (thời điểm đăng kí kết hôn). Như vậy chị dâu bạn không có quyền sử dụng đối với mảnh đất và không cần phải sự đồng ý của chị dâu bạn.

– Trường hợp 2 : Trong trường hợp chị dâu của bạn có quyền sử dụng đối với mảnh đất khi quan hệ hôn nhân của anh chị bạn phát sinh trước thời điểm nhà nước giao đất:

+ Nếu chị dâu bạn có để lại giấy ủy quyền cho người khác đối với tài sản của mình thì chỉ cần người đó mang theo giấy ủy quyền đã chứng thực đến văn phòng công chứng và xác nhận đại diện cho chị dâu bạn là được

+ Nếu chị dâu bạn không để lại giấy ủy quyền và hiện tại không biết chị dâu bạn ở đâu để tìm thì chỉ còn duy nhất 1 cách là yêu cầu tòa án cấp huyện nơi gia đình bạn cư trú tuyên bố đã chết theo quy định Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như vậy thì tài sản và quyền sử dụng đất của chị dâu bạn sẽ được chia cho anh trai bạn và cháu bạn và chỉ cần sự đồng ý của những người này là được. Tuy nhiên để có thể yêu cầu tòa án tuyên bố một người đã chết cần phải thỏa mãn yêu cầu tại Điều 71 Bộ luật dân sự năm 2015 khi người đó thuộc một trong các trường hợp sau:

“a) Sau 03 năm, kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;

b) Biệt tích trong chiến tranh sau 05 năm, kể từ ngày chiến tranh kết thúc mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;

c) Bị tai nạn hoặc thảm họa, thiên tai mà sau 02 năm, kể từ ngày tai nạn hoặc thảm hoạ, thiên tai đó chấm dứt vẫn không có tin tức xác thực là còn sống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;

d) Biệt tích 05 năm liền trở lên và không có tin tức xác thực là còn sống; thời hạn này được tính theo quy định tại khoản 1 Điều 68 của Bộ luật này.”

>> Luật sư tư vấn Luật dân sự gọi số : 1900.0191

Trả lời:

Bảo lãnh được hiểu là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể theo yêu cầu:

“Điều 335. Bảo lãnh

1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Điều 336. Phạm vi bảo lãnh

1. Bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh.

2. Nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại, lãi trên số tiền chậm trả, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

4. Trường hợp nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ phát sinh trong tương lai thì phạm vi bảo lãnh không bao gồm nghĩa vụ phát sinh sau khi người bảo lãnh chết hoặc pháp nhân bảo lãnh chấm dứt tồn tại.”

Như vậy, xét về bản chất pháp lý khi bạn ký vào hợp đồng bảo lãnh cho bên vay sử dụng sổ đỏ của mình để thế chấp ngân hàng, thì trong trường hợp bên vay không trả được nợ thì Bạn có nghĩa vụ trả nợ thay cho đối tượng được bảo lãnh.

Cũng theo Thông tư 07/2015/TT-NHNN Quy định về bảo lãnh ngân hàngcó quy định khá chi tiết các nội dung của hoạt động bảo lãnh/thế chấp tài sản. Vấn đề quan trọng nhất ở vụ việc của bạn là trong thỏa thuận bảo lãnh mà bạn đã ký trước đó quy định về điều kiện tự động gia hạn hoạt động bảo lãnh tài sản theo thời hạn của hợp đồn tín dụng/vay vốn hay không?

+ Nếu có quy định, thì việc ngân hàng tự động gia hạn mà không cần xin ý kiến chấp thuận của bạn là Đúng.

+ Nếu không, thì việc ngân hàng đưa tài sản của bạn vào hoạt động thế chấp có nhiều dấu hiệu vi phạm, không phù hợp.

Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoạigọi:1900.0191

Trả lời:

5.1. Đại diện chủ sở hữu mảnh đất

Theo quy định tại khoản 3 điều 140 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về việc chấm dứt tư cách của người đại diện theo ủy quyền thì người anh cả của mẹ bạn đã chấm dứt tư cách đại diện chủ sở hữu quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó, đồng thời khi chấm dứt bác thì người anh cả của mẹ bạn sẽ phải thanh toán xong các nghĩa vụ tài sản với người được đại diện hoặc với người thừa kế của người được đại diện là mẹ bạn và những người anh em còn lại :

“Điều 140.Thời hạn đại diện

…3. Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây:

a) Theo thỏa thuận;

b) Thời hạn ủy quyền đã hết;

c) Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;

d) Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;

đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;

e) Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này;

g) Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.”

Khi chấm dứt đại diện theo uỷ quyền, người đại diện phải thanh toán xong các nghĩa vụ tài sản với người được đại diện hoặc với người thừa kế của người được đại diện

Như vậy, sau khi bác cả bạn mất thì mảnh đất đó sẽ không còn đứng tên người đại diện chủ sở hữu là bác bạn nữa mà mẹ bạn và những người anh em còn lại sẽ phải tiến hành thủ tục thay đổi thông tin về chủ sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định về đất đai. Và khi đó, tất cả các anh chị em của mẹ bạn đều có quyền được đứng tên chủ sở hữu mảnh đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó

5.2. Tặng cho quyền sử dụng đất để vay ngân hàng

Việc người con của bác cả bạn yêu cầu mẹ bạn và các người anh em của mẹ bạn ký tặng cho quyền sử dụng đất là sai pháp luật vì tặng cho tài sản hay bất kỳ cái gì đó là ý chí của một bên chứ không thể có sự ép buộc hay yêu cầu tác động từ người khác. Và hợp đồng tặng cho chỉ là sụ thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho chứ không phải là sự yêu cầu từ bên được tặng cho

“Điều 457.Hợp đồng tặng cho tài sản (Bộ luật Dân sự 2015)

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Hậu quả pháp lý khi tặng cho tài sản: toàn bộ quyền sở hữu đối với mảnh đất trên của mẹ bạn và các anh em của mẹ bạn sẽ được chuyển sang cho người con của bác cả bạn

Ngân hàng vẫn sẽ cho vay theo quỷ quyền nhưng phải đáp ứng điều kiện có sự đồng ý của người ủy quyền.

Nếu còn vướng mắc, vui lòng liên hệ Luật sư của LVN Group/ chuyên viên tư vấn qua tổng đài 24/7: 1900.0191 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn từ luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Bộ phận tư vấn luật đất đai – Công ty luật LVN Group