Đăng ký quyền sử dụng đất là gì ? Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất

1. Quy định về đăng kí quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục kê khai, đăng kí chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sử dụng đất với các thông tin về diện tích, loại hạng đất, nguồn gốc đất đai theo các mẫu phiếu kê khai, vào sổ sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng kí, thống kê đất đai.

Đăng kí quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng người sử dụng đất và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lí đất đai. Đăng kí quyền sử dụng đất được chia thành 2 loại: đăng kí ban đầu và đăng kí biến động quyền sử dụng đất.

Đăng kí ban đầu được thực hiện khi người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của Cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính nhà nước.

Đăng kí biến động được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có những thay đổi trong quá trình thực hiện quyền hoặc các biến đổi khác cần cập nhật thông tin để bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp.

Nếu trước đây, khi đăng kí quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì nay tập trung vào một đầu mối duy nhất là Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất. Cơ quan này có trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai, cung cấp các thông tin khi có yêu cầu của người sử dụng đất.

2. Các trường hợp đăng kí quyền sử dụng đất

Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1.  Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2.  Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

3.  Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

4.  Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

3. Không đăng ký quyền sử dụng đất có bị xử phạt không?

Từ ngày 01/01/2010 các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai sẽ bị xử phạt gồm:

– Sử dụng đất không đúng mục đích; lấn, chiếm đất; hủy hoại đất;

– Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác;

– Chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Tự ý chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất không đủ điều kiện;

– Nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không đủ điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, không đăng ký biến động quyền sử dụng đất, đăng ký không đúng loại đất, không đăng ký khi chuyển mục đích sửdụng đất, không đăng ký gia hạn sử dụng đất khi hết hạn sử dụng đất mà đang sử dụng đất; gây cản trở trong việc nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,bồi thường, giải phóng mặt bằng, không trả lại đất đúng thời hạn theo quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tự tiện di chuyển, làm sai lệch,hư hỏng mốc chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc chỉ giới hành lang an toàn của công trình, mốc địa giới hành chính;

– Làm sai lệch các giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất;

– Chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Chậm hoặc không cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra;

– Cản trở việc thanh tra, kiểm tra về đất đai; hành nghề tưvấn về giá đất mà không thực hiện đúng nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất theo quy định của pháp luật hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

– Hành nghề tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà không đăng kýhoạt động hành nghề; cung cấp dữ liệu đất đai không đúng quy định của pháp luật.

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Nếu không đăng ký là vi phạm nhưng không phải mọi trường hợp đều có quy định xử phạt vi phạm hành chính.

Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi không đăng ký như sau:

* Không thực hiện đăng ký lần đầu

* Mức phạt khi không đăng ký biến động

4. Ai bị xử phạt hành chính khi không đăng kí quyền sử dụng đất

Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định người bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

– Khi chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động thì xử phạt với cả hai bên.

– Khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động thì xử phạt với bên nhận chuyển quyền (bên mua, bên nhận tặng cho, nhận thừa kế).

– Trường hợp cho thuê, thế chấp mà không đăng ký biến động thì người bị xử phạt là người sử dụng đất đã cho thuê, đã thế chấp.

5. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại

Pháp luật quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, nếu đáp ứng các điều kiện trên thì bên chuyển nhượng có quyền chuyển quyền sử dụng đất . Để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất  các bên chuyển nhượng cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Ngoài ra, nếu còn vấn đề vướng mắc hoặc băn khoăn về những nội dung trên Quý khách hàng có thể liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 1900.0191 để được giải đáp thêm.

Trân trọng./

Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật LVN Group