Bên thuê nhà không chịu tiến hành thanh toán tiền cọc lẫn tiền nhà trong thời gian dài thì kiện thế nào ?

Gia đình chúng tôi có nhà kho diện tích 470 m2, tại Q.Ninh Kiều, Tp.Cần Thơ và cho 1 cá nhân thuê lại làm kho chứa gạo phục vụ kinh doanh của họ. Hợp đồng kí kết 1 năm (cọc trước 3 tháng) có công chứng, do không có nhu cầu sửa chữa nên hợp đồng có hiệu lực ngay và họ đã chuyển đồ vào kho, vì lý do nào đó họ không sử dụng đến kho cho đến nay là hơn 7 tháng. Toàn bộ tiền thuê nhà cũng như tiền cọc chúng tôi đều không nhận được đồng nào. Vì quen biết và bận rộn nên gia đình đã không đủ kiên nhẫn để theo đuổi số tiền thanh toán. Nay chúng tôi phải xử lý trước PL thế nào để lấy được tiền và chấm dứt HĐ.
-Nguyen Trung Thông

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì sau khi hợp đồng thuê nhà có hiệu lực, tính đến thời điểm này bên thuê vẫn chưa thanh toán tiền thuê nhà cũng như tiền cọc cho bạn. Tuy nhiên trước hết cần xác định xem trong hợp đồng có quy định về thời hạn thanh toán hay không, bên thuê có thỏa thuận nào với gia đình bạn về việc gia hạn thời hạn thanh toán hay không. 

Theo quy định tại Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015 thì trong trường hợp này bạn có quyền hủy bỏ hợp đồng do bên thuê chậm thực hiện nghĩa vụ, cụ thể như sau:

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Như vậy, trong trường hợp này của bạn, bạn có thể thương lương trước với bên thuê và yêu cầu họ thanh toán số tiền nhà và tiền cọc cho mình. Nếu không thỏa thuận được, gia đình bạn có thể làm đơn gửi lên tòa án nơi bên thuê cư trú với nội dung yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng. Nếu gia đình bạn muốn hủy bỏ hợp đồng này thì sau khi tòa án tuyên hủy bỏ hợp đồng, các bên sẽ phải trao trả lại cho nhau những gì đã nhận, cụ thể là bên thuê sẽ phải trao trả nhà cho bạn và có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do bên thuê gây ra.  

Ủy quyền cho thuê nhà để cho thuê lại ?

Tôi đứng tên quyền sử dung đất căn nhà tại đường Cộng Hòa. Nay tôi muốn ủy quyền lại cho một người khác (B) đứng tên cho một công ty thuê làm văn phòng, công ty đó sẽ thanh toán cho người (B) và người (B) sẽ đứng tên trên giấy tờ để xuất cho công ty thuê đó. Vậy tôi có cần phải đăng ký kinh doanh và người (B) được ủy quyền làm giấy tờ thuê ntn ạ ? Xin cảm ơn quý công ty đã lắng nghe và giải đáp.
-Thùy Linh

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn sẽ không phải đăng ký kinh doanh trong trường hợp này mà chỉ cần lập 1 hợp đồng ủy quyền cùng với B mà thôi. 

Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015  quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp

 Như vậy, trước hết là bạn và B cần ra văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng ủy quyền. Nội dung hợp đồng nêu rõ phạm vi ủy quyền là việc B sẽ thay mặt bạn xác lập các giao dịch liên quan đến việc cho thuê căn nhà thuộc sở hữu của bạn, B có nghĩa vụ giao tiền thuê cho bạn và được hưởng thù lao theo thỏa thuận. 

Lấy lại tiền đã thế chấp ?

Thưa Luật Sư, tôi thuê nhà dạng thế chấp 2 năm, HĐ có công chứng , chủ nhà đồng thời mang giấy tờ nhà vay ngân hàng và không có khả năng chi trả , tòa án giải quyết bán đấu giá nhà. Tuy nhiên do thời gian lâu, tiền lãi suất của căn nhà nâng lên và vượt khỏi giá trị bán được. Bên ngân hàng nói họ là ưu tiên số 1. Như vậy tôi không thể thu lại tiền đã thế chấp. Điều này đúng hay sai? (Tôi hiện đang ở trong nhà được thế chấp )
-Trần Lan Phương

Trả lời:

Điều 146 Luật Nhà ở 2014 quy định về thế chấp nhà ở đang cho thuê như sau:

“1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.

2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác”.

 Căn cứ theo quy định trên thì đối với trường hợp chủ nhà không thể trả được nợ đã vay ngân hàng và tòa án có quyết định căn nhà này bị đưa ra xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bạn vẫn tiếp tục được ở trong căn nhà này cho đến khi hết hợp đồng thuê. Nếu phía ngân hàng muốn lấy căn nhà này luôn thì bạn có thể thỏa thuận với ngân hàng để ngân hàng bồi thường cho bạn.

Tư vấn về hợp đồng thuê nhà ở ?

Thưa Luật sư của LVN Group ! Hiện tại tôi thuê nhà bằng giấy tay thoả thuận 2 bên, thời hạn là 1 năm. Do nhu cầu tạm trú tôi đề nghị chủ nhà làm hợp đồng thuê nhà có công chứng cho tôi, nhưng chủ nhà không đồng ý, họ cho rằng rắc rối. Vậy thưa Luật sư của LVN Group, theo luật thì tôi có quyền đòi hỏi hợp đồng thuê nhà có công chứng không ạ. Tôi rất mong sự phản hồi từ phía Luật sư của LVN Group cho tôi lời giải đáp

-Nguyễn Thuỵ Vân Kiều

Trả lời:

Điều 122 Luật Nhà ở 2014  quy định về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Căn cứ theo quy định trên thì việc cho thuê nhà ở không bắt buộc phải thực hiện bằng hợp đồng công chứng, tuy nhiên nếu 1 bên có yêu cầu thì bên còn lại sẽ phải thực hiện việc công chứng hợp đồng. Như vậy, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ nhà thực hiện việc công chứng hợp đồng thuê nhà cho mình.  

Tư vấn về hợp đồng thuê nhà ?

Chào Luật sư của LVN Group, trên bản hợp đồng thuê nhà của tôi có điều khoản: “Nếu bên B kết thúc hợp đồng trước một năm cần phải báo trước ít nhất hai tháng và hỗ trợ bên A kiếm khách khác.” Cho tôi hỏi theo ngôn ngữ hợp đồng, “báo trước ít nhất hai tháng” là so với ngày kết thúc hợp đồng chính thức hay so với ngày thông báo với bên A? Do ban đầu vào tháng 7/2017 tôi có báo với bên A (báo trực tiếp tại văn phòng, không giấy tờ văn bản) sẽ kết thúc hợp đồng vào tháng 8. Sau đó tôi muốn lấy lại tiền cọc nên tháng 8/2017 tôi báo qua tin nhắn sẽ kết thúc hợp đồng vào tháng 9. Như vậy theo đúng hợp đồng tôi có được kết thúc hợp đồng theo thoả thuận để lấy lại tiền cọc được không? Xin cảm ơn.
-Nguyễn Vũ Hồng Hạnh

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì việc báo trước ở đây được tính là ít nhất 2 tháng trước khi kết thúc hợp đồng.

Do lần thông báo đầu tiên bạn nói với bên A sẽ kết thúc hợp đồng vào tháng 8, không phải tháng 9 vậy nên không được coi là đã báo trước 2 tháng so với thời điểm chấm dứt hợp đồng.

Lần thông báo thứ 2 vào tháng 8, bạn thông báo kết thúc hợp đồng vào tháng 9 vậy nên bạn chỉ thông báo trước 1 tháng so với thời điểm chấm dứt hợp đồng. Như vậy có nghĩa là bạn đã vi phạm thời hạn báo trước đối với bên A, do đó, nếu trong hợp đồng có quy định về việc bồi thường thì bạn sẽ phải bồi thường cho bên A theo quy định tại hợp đồng. Nếu không có quy định thì bạn vẫn sẽ phải bồi thường thiệt hại nếu bên A có yêu cầu, mức bồi thường do các bên thỏa thuận. 

Mọi vướng mắc pháp lý về hợp đồng thuê, cho thuê nhà ở Hãy gọi ngay số: 1900.0191 (nhấn máy lẻ phím 4) để được Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật LVN Group