Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH LVN GROUP xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi văn phòng Luật sư của LVN Group

Tôi có được nhân viên kinh doanh bất động sản A tư vấn thông tin mua căn liền kề của chủ đầu tư X. Sau khi nghe bạn nhân viên kinh doanh tư vấn, nhận thấy phù hợp với nhu cầu của gia đình nên tôi đã quyết định chuyển cọc 500 tr đồng vào tài khoản của CĐT X và chưa ký tá bất kì giấy tờ gì.

Đến 2 hôm sau bạn nhân viên kinh doanh A báo tôi là do nhầm lẫn thông tin bạn đã tư vấn nhầm cho tôi gói hoàn thiện căn nhà, chủ đầu tư bàn giao là ko có nội thất, trong khi bạn A tư vấn cho tôi là có nội thất. Do chi phí hoàn thiện nội thất vượt quá khả năng chi trả của tôi nên tôi quyết định ko mua dự án nữa và yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả tiền cọc. Nhưng phía CĐT X ko đồng ý trả cọc và cho là tôi phá vỡ hợp đồng nên phạt mất cọc theo quy định. Trong khi tôi chưa ký tá 1 giấy tờ gì với bên bạn A hay bên Chủ đầu tư X cả, tiền cọc thì tôi chuyển thẳng vào tk công ty của cđt X.

Vậy trong trường hợp này chủ đầu tư sai hay bên bạn A sai và ai là người sẽ chịu trách nhiệm cho khoản tiền cọc tôi đã chuyển vào tk của CĐT X. Mong Luật sư của LVN Group cho tôi hướng giải quyết.

Tôi cảm ơn!

Mong nhận được câu trả lời sớm từ Luật sư!

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Bộ luật dân sự 2015;

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

-Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình do hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao ban hành;

– Văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, định nghĩa về “đặt cọc” như sau: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Qúy khách đã đặt cọc số tiền 500.000.000 vnđ cho chủ đầu tư, tuy nhiên hai bên không ký hợp đồng đặt cọc nên rất khó xác định quyền, nghĩa vụ của các bên.

Tuy nhiên, theo thông tin Qúy khách cung cấp: nhân viên kinh doanh A báo do nhầm lẫn thông tin nên bạn đã tư vấn nhầm cho Qúy khách gói hoàn thiện căn nhà, chủ đầu tư bàn giao là không có nội thất, trong khi bạn A tư vấn cho Qúy khách là có nội thất.

Do đó, có thể thấy lỗi ở đây là do phía bên bạn A – nhân viên của chủ đầu tư.

Tại mục I.1 của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn giải quyết tranh chấp dân sự có đặt cọc, cụ thể như sau:

“Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.

Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.

d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.”

Đây là một quy định đã có từ trước khi Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực, nhưng thực tiễn xét xử các Tòa án thường căn cứ vào hướng dẫn trên để xét xử.

Theo quy định tại điểm a nêu trên, trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc. Do đó, trong trường hợp này phía bên chủ đầu tư có lỗi vì nhân viên đã tư vấn sai, do đó theo quan điểm của Luật LVN Group thì phía bên chủ đầu tư phải hoàn trả lại tiền cho Qúy khách, đồng thời phải chịu phạt cọc theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 tức là phải trả cho bên đặt cọc (Qúy khách) tài một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Còn bạn A có lỗi làm cho chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trước Qúy khách, bạn A sẽ phải có trách nhiệm với chủ đầu tư theo quy định tại Điều 597 Bộ luật dân sự 2015

“Điều 597. Bồi thường thiệt hại do người của pháp nhân gây ra

Pháp nhân phải bồi thường thiệt hại do người của mình gây ra trong khi thực hiện nhiệm vụ được pháp nhân giao; nếu pháp nhân đã bồi thường thiệt hại thì có quyền yêu cầu người có lỗi trong việc gây thiệt hại phải hoàn trả một khoản tiền theo quy định của pháp luật.”

Thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua nhà chung cư

Tranh chấp liên quan đến việc đòi lại tiền đặt cọc khi mua bán đất là tranh chấp dân sự, vì thế thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Nếu bên bán đất vi phạm hợp đồng vàcố tình không trả tiền đặt cọc cho Qúy khách

  • Người mua có quyền khởi kiện bên bán đất lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bán đất đang cư trú, làm việc để giải quyết;
  • Kèm theo đó là mẫu đơn khởi kiện và các bằng chứng chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là có căn cứ như hợp đồng đặt cọc mua bán đất, file ghi âm, tin nhắn thỏa thuận giữa các bên,….để đòi lại khoản tiền đặt cọc.

Trình tự khởi kiện về vấn đề này được thực hiện sau:

  1. Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết;
  2. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và tiền tạm ứng án phí;
  3. Nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ) đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau: Nộp trực tiếp tại Tòa án; Gửi theo đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
  4. Tòa án nhận và xử lý đơn:
  • Xem xét thụ lý vụ án;
  • Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
  • Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
  • Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Thi hành án

Thi hành án cũng là một trong những bước mà Qúy khách cần quan tâm. Nếu bản án đã tuyên và Qúy khách là người thắng kiện trong vụ kiện này. Sẽ có hai tình huống xảy ra.

Trường hợp 1: Bị đơn tự nguyện thực hiện việc trả tiền hàng cho Qúy khách như bản án của Tòa án đã tuyên. Trường hợp này rõ ràng Qúy khách đã đạt được mục đích khởi kiện.

Trường hợp 2: Bị đơn không tự nguyện thực hiện, lúc này Qúy khách phải làm đơn yêu cầu chi cục thi hành án thi hành bản án. Tuy nhiên, không phải bản án nào cũng thi hành được. Bản án chỉ thi hành được khi có điều kiện thi hành án, tức là khi người phải thi hành án có tài sản, thu nhập để thi hành nghĩa vụ về tài sản; tự mình hoặc thông qua người khác thực hiện nghĩa vụ thi hành án.ường

Trường hợp này, để quá trình khởi kiện thuận lợi. Qúy khách có thể tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, về trụ sở, năng lực tài chính để quyết định việc có khởi kiện hay không?

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về tiền đặt cọc”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH LVN Group