Đồng sở hữu đất có được cấp riêng sổ đỏ hay không ? Cách xác định nhà đất thuộc sở hữu chung ?

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và hướng dẫn cụ thể như sau:

Điều 209 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp của bạn được xác định là sở hữu chung theo phần. Bởi lẽ, mỗi bên có thể xác định đựợc phần tài sản của mình ( bạn có 56 m2 đất và ông B có 45 m2 đất).

Tại khỏan 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Từ căn cứ trên ta thấy rằng: Chỉ khi các bên đồng sở hữu quyền sử dụng đất có yêu cầu cấp chung giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trường hợp không có yêu cầu thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp riêng cho mỗi người một giấy chứng nhận.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.0191 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:1900.0191

Trả lời:

Theo quy định của các văn bản pháp luật hiện hành, chưa có văn bản pháp luật nào ghi nhận về khái niệm “sổ đỏ” và “sổ hồng”. Hai thuật ngữ này xuất phát từ thực tế của mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có mẫu giấy màu đỏ và có mẫu giấy màu hồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thu pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Để gọi một cái tên dài về “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đât”, người dân đã tự đặt tên cho tờ giấy này là “sổ đỏ”; “sổ hồng” ngắn gọi và dễ hình dung. Vậy, bản chất của “sổ đỏ” và “sổ hồng” chính là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất”.

Trước ngày 10/12/2009, trên cả nước áp dụng thống nhất sử dụng mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có màu đỏ. Điều này được quy định tại các văn bản là Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ban hành ngày 01/11/2004 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cụ thể tại Điều 2 tại phần quy định trong Quyết định) và Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ban hành ngày 21/7/2006 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cụ thể tại Điều 2 trong phần quy định tại Quyết định). Từ ngày 10/12/2009, theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ban hành ngày 21/10/2009 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể tại Điều 3 ghi nhận Bộ tài nguyên và môi trường phát hành một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất có màu hồng cánh sen (nay được người dân gọi là sổ hồng).

“Điều 2. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:

a) Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa mầu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa mầu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu đen, số phát hành của giấy chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Điều 3. Mẫu Giấy chứng nhận

1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:

a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Như vậy, “sổ đỏ” và “sổ hồng” đơn thuần là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất qua hai giai đoạn thay đổi mẫu phôi của giấy tờ này. Điều quan trọng là giá trị pháp lý của “sổ đỏ” và “sổ hồng” là như nhau.

Tên của người sử dụng đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng dất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) tại vị trí đầu tiên của tờ Giấy chứng nhận, cụ thể tại trang đầu tiên đối với những trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu tiên. Sau đó, nếu người sử dụng đất có sự thay đổi so với lần đầu cấp thì sẽ ghi nhận sự thay đổi đó trong mục “IV.Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”. Theo thông tin quý khách cung cấp thì tên của quý khách được ghi tại trang sau. Nếu trang sau theo quý khách mô tả là mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” thì điều này là đúng và kể từ thời điểm ghi nhận tên của quý khách tại phần những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận thì quý khách chính là chủ sử dụng đất, người chủ cũ không còn quyền sử dụng đối với thửa đất tại thời điểm đó.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.0191 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại:1900.0191

Luật sư tư vấn:

Với thông tin bạn nêu trên, chúng tôi có thể kết luận đây là đất cấp cho hai cá nhân chứ không phải cấp cho hộ gia đình, cụ thể:

Thứ nhất, xác định các thành viên trong hộ căn cứ theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 đã quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Do vậy, hộ gia đình là những người có quan hệ nêu trên

Thứ hai, căn cứ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, tại điểm c, khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”.

Vậy trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải hi rõ cụm từ Hộ Ông hoặc Hộ Bà thì mới có căn cứ để xác định đây là đất cấp cho hộ gia đình. Vì vậy khi ông Trần Văn A và bà Trần Thị B thực hiện các quyền định đoạt như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… thì chỉ cần hai người này cùng ký vào các văn bản, hợp đồng mà không cần có chữ ký của các con.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về nội dung Quý khách hàng yêu cầu. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật đất đai và hồ sơ do khách hàng đã cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Mọi vướng mắc pháp lý về đất đai Hãy gọi ngay: 1900.0191(nhấn máy lẻ phím 4). Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi:1900.0191

Trả lời:

Theo Luật đất đaitại thời điểm chồng bạn góp tiền mua đất với anh trai bạn ghi nhận chủ thể sử dụng đất:

“6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;”

Như vậy, chồng của bạn vẫn thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất. Nếu bây giờ chồng bạn muốn đứng tên trên mảnh đất còn lại thì có thể yêu cầu người em trai tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người em trai của bạn không tiến hành làm thì chồng bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất tiến hành hòa giải tranh chấp. Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”

Do mảnh đất đó đã đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là tài sản chung của chồng bạn và người em trai nên khi tiến hành hòa giải thì cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu chủ sử dụng phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Đối chiếu với quy định trên, thì chồng bạn phải tiến hành thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã. Nếu không thể giải quyết được thì chồng bạn có thể khởi kiện tại Tòa án.

Nếu chồng bạn muốn Ủy quyền cho Luật sư của LVN Group để giải quyết vụ việc thì chồng bạn cần văn bản ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền quy định phạm vi công việc chồng bạn muốn ủy quyền cho Luật sư của LVN Group giải quyết.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền:

“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”

Trên đây là tư vấn của Luật LVN Group, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.0191 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trả lời:

Thứ nhất, theo Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.”

-> Căn cứ vào quy định trên, mảnh đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của em bạn thì thuộc sở hữu của riêng em bạn chứ không thể là sở hữu chung được.

Thứ hai, trong trường hợp của bạn có 2 loại đất: 1 mảnh do bố mẹ bạn chuyển quyền sử dụng sang cho em bạn, 1 mảnh của ông bà để lại chưa sang tên và không có di chúc. Nếu mảnh đất do em bạn đứng tên thì việc xây dựng nhà thờ họ hay không thì tùy thuộc vào quyết định của em bạn; Còn mảnh đất của ông bà không có di chúc kia thì pháp luật không có quy định về yếu tố “mặc nhiên thừa nhận”, vệc thờ cúng là trách nhiệm thì có thể mặc nhiên được.

Căn cứ vào quy định tại Điều 211 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 211. Sở hữu chung của cộng đồng

1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thoả mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thoả thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”

Thứ ba, Quyền sử dụng đất của 1 cá nhân sẽ trở thành đất cộng đồng khi được cấp đổi giấy chứng nhận, thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận như sau:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp huyện.

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ: Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận hồ sơ trao cho người nộp; trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì hướng dẫn làm lại đúng quy định.

Thời gian nhận hồ sơ trong giờ làm việc từ thứ hai đến thứ sáu hàng tuần, trừ ngày nghỉ theo quy định.

Bước 2: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiến hành đo đạc; lập biên bản đo đạc, xác minh hiện trường có xác nhận của chủ sử dụng đất; thu phí, lệ phí theo quy định;

Hoàn chỉnh hồ sơ trình lãnh đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ký duyệt; viết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển phòng Tài nguyên & Môi trường.

Bước 3: Phòng Tài nguyên & Môi trường thẩm định, ký duyệt; trình lãnh đạo UBND cấp huyện phê duyệt kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 4: Chủ sử dụng đất nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp huyện:

Chủ sử dụng đất nộp phiếu hẹn, cán bộ trả kết quả kiểm tra chứng từ nộp lệ phí và yêu cầu chủ sử dụng đất ký nhận vào sổ theo dõi và trao giấy chứng nhận. Trường hợp nhận thay, người nhận thay phải có văn bản uỷ quyền được công chứng, chứng thực và chứng minh nhân dân của người được uỷ quyền.

Thời gian trả kết quả trong giờ làm việc từ thứ hai đến thứ sáu hàng tuần, trừ ngày nghỉ theo quy định.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai – Công ty luật LVN Group