Được thành phố chấp nhận có phương án thưc hiện kèm theo. Sau đó tôi được ký lại hợp đồng cá lúa kết hợp thời hạn là 05 năm. Vậy sau 05 năm tôi có được quyền ký gia hạn không? Nếu nhà nước chưa có quy định phải thu hồi theo quy định. Và đất tôi thuê có sự chấp nhận chủ chương chuyển đổi mục đích cấp thẩm quyền cao hơn phường có khác với những hợp đồng các dự án mà phường ký không cần chủ chương cấp thẩm quyền cao hơn cho phép không? (Nghĩa là cùng đất công ích nhưng phường tự cho thuê không cần xin cấp trên khác gì với phần đất tôi thuê va xin chuyển mục đích không?).

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật LVN Group.

>> Luật sư tư vấn về lĩnh vực Luật đất đai:  1900.0191

 

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:  

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, vậy sau 05 năm tôi có được quyền gia hạn hợp đồng không?

Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất như sau:

“1. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.
Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;
b) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.
Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.
Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;
c) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;
d) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;
đ) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.…”

Như vậy, nếu bạn và gia đình thuộc vào trường hợp là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì khi hết thời hạn sử dụng đất, bạn có thể sử dụng tiếp mà không cần phải làm thủ tục gia hạn. Nếu ngược lại thì làm hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, Điều 74 trích ở trên.

Thứ hai, đất tôi thuê có sự chấp nhận chủ trương chuyển đổi mục đích cấp thẩm quyền cao hơn phường có khác với những hợp đồng các dự án mà phường ký không cần chủ trương cấp thẩm quyền cao hơn cho phép không? 

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn thuê đất công ích để trồng lúa đơn thuần sau đó thì muốn chuyển đổi mục đích sử dụng một phần đất sang trồng nuôi cá (nuôi trồng thuỷ sản) để kết hợp giữa trồng lúa và thả cá. Như vậy, đây là trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất buộc phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 57, Luật đất đai 2013. Cụ thể điều luật quy định: 

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy về thủ tục, khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp cần có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền thì người sử dụng đất phải làm hồ sơ xin phép và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cũng như cần có những thủ tục riêng khi cần gia hạn như đã nói ở trên. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số:  1900.0191  hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

 Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai – Công ty luật LVN Group