2. Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm lại thủ tục theo quy định của Luật này. Câu hỏi? Chủ đầu tư đã khởi công xây dựng và đã được mở bán trước ngày 01/07/2015 và đã bán được 1 vài căn chung cư. Sau 01/07/2015 chủ đầu tư tiếp tục bán và đã kí rất nhiều Hợp Đồng mua bán căn hộ, tuy nhiên chưa có bảo lãnh ngân hàng. Vậy Hợp đồng Mua bán có hiệu lực không và việc kí HĐ đó có đúng quy định của pháp luật không. Trong trường hợp 1 năm sau kể từ ngày 01/07/2015 mà chủ đầu tư vấn chưa có bảo lãnh thì Hợp đồng đã kí trên có hiệu lực và đúng quy định không.
Em xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai công ty Luật LVN Group.
Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai, gọi:1900.0191
Nội dung trả lời
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Công ty Luật LVN Group, đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp và tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật kinh doanh bất động sản 2006
Luật kinh doanh bất động sản 2014
Nội dung tư vấn:
Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, chương VI Điều khoản thi hành có quy định:
Điều 80. Điều khoản chuyển tiếp
1. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 01 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2. Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm lại thủ tục theo quy định của Luật này.
3. Chứng chỉ môi giới bất động sản đã được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
4. Chứng chỉ định giá bất động sản đã được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có đủ điều kiện về thẩm định giá viên theo quy định của pháp luật về giá.
Căn cứ theo điều trên, trong trường hợp của bạn, các hợp đồng mà chủ đầu tư xây dựng đã ký sẽ được chia làm hai loại:
- Đối với hợp đồng ký trước ngày 01/07/2015
Đối với hợp đồng ký trước ngày 01/07/2015 khi Luật luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa có hiệu lực pháp lý thì sẽ áp dụng Luật kinh doanh bất động sản 2006. Cụ thể:
Điều 22. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
”Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng.”
Những yêu cầu đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Điều 67 Luật này: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, đối với hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, Luật 2006 không yêu cầu có bảo lãnh. Do đó, các hợp đồng ký trước ngày 01/07/2015 vẫn có hiệu lực kể cả khi Luật 2014 được ban hành có hiệu lực.
- Đối với hợp đồng ký sau ngày 01/07/2015
Sau ngày 01/07/2015, các hợp đồng kinh daonh bất động sản áp dụng theo Luật mới năm 2014. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cụ thể có quy định như sau:
Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.
Do đó, theo những thông tin bạn cung cấp, chủ đầu tư không có bảo lãnh của ngân hàng nên tất cả những hợp đồng ký sau ngày 01/07/2015 đều không có hiệu lực và bị vô hiệu theo đúng những quy định của luật mới.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai.