Hướng dẫn giải quyết tranh chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại các điều 100 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm:

(1) Đang sử dụng đất ổn định, lâu dài;

(2) Được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp;

(3) Có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn do đất đang có tranh chấp nên không thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận/huyện. Còn Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm xác nhận tình trạng sử dụng đất ở địa phương và không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như bạn nói trên.

2. Bồi thường thiệt hại cây trồng trên đất

Trường hợp của bạn nêu có thể là trong quá trình Nhà nước thu hồi lại đất và giao lại cho bạn thì có những cây mà bên gia đình tranh chấp thuộc đất của bạn được giao lại. Do đó trong trường hợp này, trách nhiệm bồi thường cho bên kia có thể do nhà nước bồi thường còn phụ thuộc vào việc gia đình họ trồng cây trên đất khai hoang hay đất nhà nước cho thuê để mà xác định việc bồi thường.

Việc nhà nước bồi thường thiệt hại về cây trồng thực hiện theo nguyên tắc được quy định tại Khoản 1 Điều 90 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

“a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;….”

Do đó bạn sẽ không phải lo lắng về việc phải bồi thường cây trồng do đây thuộc trách nhiệm của Nhà nước trong việc thu hồi và giao đất cho người dân.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tư vấn tranh chấp tường riêng, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định thì bạn chỉ có quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác. Trong trường hợp này, nếu bức tường riêng đó lấn sang đất của nhà hàng xóm thì gia đình bạn buộc phải phá dỡ. Nếu bức tường đó thuộc diện tích đất gia đình bạn thì bạn không phải phá dỡ nhưng căn gác xây ra ngoài quá ranh giới cho phép của Quy chuẩn xây dựng Việt Nam thì gia đình bạn phải dỡ bỏ.

Pháp luật chưa có quy định nào về trường hợp khi xây lấn sang đất nhà người khác mà bị yêu cầu phá dỡ sẽ được người yêu cầu phá dỡ bồi thường.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./.

>>Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.0191

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2005 thì:

“Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này;

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”

Vậy trong trường hợp này cô chú bạn muốn chia thừa kế thì đã hết thời hiệu khởi kiện, cô chú bạn không nên khởi kiện mẹ bạn mà khởi kiện chia tài sản chung. Việc bố bạn đã mất thì không còn tư cách chủ thể vì vậy mà không thể là bị đơn trong vụ án dân sự được. Vì thế mà lý do tòa án đưa ra khi từ chổi đơn khởi kiện của cô chú bạn là trái pháp luật.

Cô chú bạn có thể làm đơn yêu cầu chia tài sản chung của ông bà mà không cần hướng đến một bị đơn nhất định nào cả. Tuy nhiên, nếu đã hết thời hạn 10 năm, thì cô chú bạn không có quyền yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:1900.0191

Trả lời:

Bạn thân mến, ông A mua đất của bạn, sau đó ông A muốn làm sỏ đỏ để là chủ sở hữu của miếng đất thì ông A phải làm hồ sơ để sang tên sổ đỏ. Để làm sang tên sổ đỏ thì ông A phải liên hệ với bạn – bên bán để làm các thủ tục liên quan tới việc sang tên. Mặt khác, việc làm sổ đỏ còn phải căn cứ vào các thông tin về diện tích đất, hồ sơ kĩ thuật thửa đất. Do vậy, việc ông A tự ý làm sổ đỏ với diện tích đất khác như trong hợp đồng mua bán là trái với quy định của pháp luật đất đai.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai thì trường hợp này, bạn và ông A có thể tự giải quyết với nhau. Nếu hai bên không tự giải quyết được với nhau thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi diễn ra tranh chấp – nơi mảnh đất đang diễn ra tranh chấp. Nếu hòa giải ở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi xảy ra tranh chấp không thành thì “Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng” – trích điểm a khoản 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013.

Theo đó, nếu Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà bạn hoặc cả hai bên hoặc bên ông A không đồng ý thì bạn có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; lúc này quyết định của Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định cuối cùng. Trên đây là hướng giải quyết mà bạn có thể thực hiện.

Ý kiến bổ sung:

Để xét xem việc làm của Ông A là đúng hay sai, phải xét các giao dịch cũng như là hành vi của các bên tại các thời điểm cụ thể theo thông tin bạn cung cấp.

– Thứ nhất về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và ông A là thời điểm năm 2003 và chỉ thông qua giấy tờ viết tay dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Vì vậy, để xét giao dịch này có hợp pháp hay không tại thời điểm tiến hành giao dịch thì phải áp dụng theo quy định của Luật đất đai có hiệu lực lúc bấy giờ. Theo đó, đến thời điểm hiện tại các bên vẫn có ý chí thực hiện giao dịch thì giao dịch chuyển nhượng này sẽ được pháp luật công nhận và hợp đồng chuyển nhượng này vẫn có hiệu lực pháp luật.

– Thứ hai, xét căn cứ để ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm năm 2005 ông A làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích đất mà gia đình bạn đã chuyển nhượng cho ông A thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể là văn phòng đăng ký nhà đất nơi có bất động sản phải xem xét đất này đủ điều kiện để được cấp hay không? Vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này tài thời điểm năm 2005 phải thuộc một trong các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật đất đai năm 2013, điều 20 nghị định 43/2024/NĐ-CP:

Điều 100. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử đụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất….”

Theo quy định trên thì trường hợp của ông A có thể thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, Điều 100 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên thông tin bạn cung cấp không thể hiện rằng sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông A gia đình nhà bạn đã giao cho ông A giấy tờ gì về nguồn gốc đất hay không? Vì vậy nếu có 1 trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật đất đai 2013 mang tên gia đình bạn và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông A mới thuộc vào trường hợp đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A vẫn phải căn cứ trên hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên tại thời điểm 2003 để cấp, theo đó diện tích đất mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng phải được ghi nhận trong giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất của ông A. Nên xét thấy trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A có dấu hiệu vi phạm về việc xem xét điều kiện cấp.

– Thứ ba, hành vi của ông A tự ý phá bỏ hàng rào và làm đơn khởi kiện ra Tòa án kiện gia đình bạn đã lấn chiếm một phần diện tích đất là đúng hay sai phải xem xét về việc ông A được nhà nước công nhận phần diện tích đất đó như thế nào và gia đình nhà bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích đất còn lại hay chưa?.

Vậy khi được Tòa án triệu tập lên để giải quyết theo đơn khởi kiện của ông A gia đình bạn cần cung cấp cho Tòa án hợp đồng chuyển nhượng của các bên năm 2003 và yêu cầu xem xét lại quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với ông A để Tòa án có thể giải quyết một cách khách quan nhất.

Chúc bạn may mắn!

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoạigọi:1900.0191

Trả lời:

Căn cứ khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”

Căn cứ Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

“Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, trong trường hợp này bạn nộp tiến hành thủ tục đính chính lại diện tích thửa đất trên. Hồ sơ gồm:

Căn cứ khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính:

“3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có:

a) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật LVN Group