Hủy hợp đồng thuê nhà khi chưa nhận bàn giao nhà?

Tôi vào 7.4.2021 có ký với chủ nhà 1 hợp đồng thuê nhà có thời gian 3 năm, thời gian bắt đầu từ 2.5.2021 Sau ngày đó đến nay bên công ty tôi chưa nhận được bàn giao mặt bằng từ chủ nhà vì trong thời gian này 2 bên có trao đổi qua lại về các điều khoản hợp đồng để thống nhất lại.

Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH LVN GROUP xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Xin chào quý công ty!

Xin hỏi công ty tôi như vậy có phải đền bù gì không ? Theo quy định trong hợp đồng 2 bên chỉ được phép hủy hợp đồng khi thực hiện được 18 tháng và khi hủy phải đền bù 2 tháng tiền nhà Nhưng không ghi rõ nếu hủy trước 18 tháng thì đền bù ra sao? Và tôi có thể dựa vào lý do chưa có biên bản bàn giao mặt bằng và dịch bệnh để đơn phương hủy mà không phải đền bù không ?

Cảm ơn quý công ty nhiều .

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Bộ luật dân sự 2015;

– Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Đối với một hợp đồng thuê tài sản, cụ thể là hợp đồng thuê nhà/văn phòng sẽ có rất nhiều nội dung các bên cần chú ý, trong tình huống này Qúy khách đang quan tâm đến việc hủy bỏ hợp đồng thuê văn phòng, vì vậy Luật LVN Group sẽ đi phân tích về nội dung này theo quy định pháp luật và theo sự thỏa thuận của các bên được quy định trong hợp đồng thuê văn phòng hai bên ký kết ngày 7/4/2021.

Hợp đồng thuê văn phòng hai bên ký kết nếu đáp ứng đủ các Điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự, hợp đồng này hoàn toàn có giá trị pháp luật.

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo thông tin Qúy khách cung cấp, Luật LVN Group phân tích theo hướng hợp đồng thuê văn phòng của Qúy khách đáp ứng các điều kiện trên. Vì vậy, nếu có một trong những điều kiện trên không đáp ứng Qúy khách vui lòng phàn hồi thêm thông tin để Luật LVN Group đánh giá.

Điều 7 của hợp đồng thuê nhà hai bên ký kết ngày 7/4/2021 quy định về chấm dứt hợp đồng như sau:

“Điều 7. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng sẽ được chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

7.1. Hợp đồng hết hạn

7.2. Hợp đồng chấm dứt trước thời hạn theo Điều 5 của Hợp đồng

7.3 Một trong hai bên vi phạm hợp đồng”

Theo điểm 7.3 nêu trên, nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng thì hợp đồng sẽ được chấm dứt. Ngoài ra, điểm l khoản 6.2 Điều 6 hợp đồng thuê nhà cũng quy định quyền của bên B là “được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên A vi phạm một hoặc các điều khoản Hợp đồng và được bên A đền bù hợp đồng bằng 2 tháng tiền thuê”

Việc bàn giao diện tích thuê là nghĩa vụ của bên A, bên A phải bàn giao diện tích thuê đúng thỏa thuận. Trong hợp đồng này, không quy định cụ thể bên A phải bàn giao nhà cho bên B vào thời điểm nào, tuy nhiên hiện tại nếu bên A vi phạm về việc bàn giao nhà cho bên B như hai bên đã thỏa thuận ban đầu thì bên B hoàn toàn có thể hủy bỏ hợp đồng vì bên A đã vi phạm hợp đồng, cụ thể vi phạm điểm a Khoản 6.1 Điều 6 quy định trong hợp đồng thuê nhà:

“Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của hai bên

6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên A

a. Chịu trách nhiệm bàn giao diện tích thuê đúng thỏa thuận.”

Hơn nữa, Điều 476 Bộ luật dân sự 2015 quy định rõ như sau:

“Điều 476. Giao tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.

2. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Theo đó, nếu bên cho thuê (bên A) chậm giao văn phòng như đã thỏa thuận thì Qúy khách có thể gia hạn giao văn phòng hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Kết luận: Dựa trên hợp đồng Qúy khách cung cấp và theo quy định pháp luật nêu trên, trường hợp bên cho thuê nhà chậm bàn giao nhà theo thỏa thuận ban đầu thì Qúy khách có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.

Những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà?

Người thuê nhà và bên cho thuê khi lập hợp đồng cần nêu rõ các điều khoản về trách nhiệm sửa chữa, điều chỉnh giá thuê, yêu cầu bồi thường,…hợp đồng phải có thông tin đầy đủ của bên thuê và cho thuê, mô tả đặc điểm nhà cho thuê: diện tích sử dụng chung, riêng, mục đích sử dụng…, giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán, thời gian giao nhận nhà, phương thức bảo trì, sửa chữa nhà.

Hợp đồng phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên; các cam kết và thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên; nếu là tổ chức, phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Khi lập hợp đồng, chủ nhà cần cung cấp cho bên thuê một số giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đảm bảo chất lượng, an toàn cho người thuê nhà. Hai bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế, các bên nên thực hiện công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

Trách nhiệm của người thuê nhà

Hai bên cần làm rõ trách nhiệm của người thuê nhà để tránh các xung đột lợi ích.

Người thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê như tài sản của chính mình, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ. Trường hợp tài sản hư hỏng, mất mát do lỗi của người thuê, người thuê phải có trách nhiệm sửa chữa, bồi thường. Tuy nhiên, người thuê không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên khi sử dụng như: tường nhà, nền nhà bị ố màu, thiết bị điện quá tuổi thọ, trần nhà bị ẩm dột… Nội dung này được quy định trong khoản 1 điều 479 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp nhà thuê bị hư hỏng không phải do lỗi của người thuê, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa. Nếu chủ nhà cố tình không thực hiện, người thuê có thể tự sửa chữa với chi phí hợp lý và phải thông báo cho chủ nhà biết. Trường hợp này, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí sửa chữa.

Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Nhưng trong một số trường hợp, nếu do lỗi của người thuê, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng. Do vậy, người thuê phải lưu ý:

– Nếu không trả tiền thuê nhà từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng hoặc sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận hay tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho người khác thuê lại thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

– Người thuê không được tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, không được làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Nếu bị lập biên bản đến lần thứ 3 về vi phạm này, chủ nhà có thể thu hồi nhà ở.

– Người thuê nhà cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà tăng giá một cách bất hợp lý mà không thông báo cho người thuê biết trước theo thỏa thuận. Trường hợp chủ nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng hoặc vì lợi ích của người thứ ba mà hạn chế quyền sử dụng, người thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu bên đơn phương vi phạm và gây thiệt hại, bên còn lại có quyền yêu cầu bồi thường.

Trách nhiệm bên cho thuê

Căn cứ điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, chủ nhà có nghĩa vụ phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích của người thuê trong suốt thời gian ký hợp đồng. Nếu nhà ở, thiết bị hỏng hóc trong thời gian người thuê sử dụng, chủ nhà phải có trách nhiệm chính trong sửa chữa, trừ những hư hỏng nhỏ mà người thuê có thể tự khắc phục.

Với điều kiện điều chỉnh giá thuê nhà, chủ nhà có thể tăng hoặc giảm giá khi được người thuê chấp thuận. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng, chủ nhà thực hiện cải tạo nhà ở và được người thuê đồng ý thì chủ nhà được quyền điều chỉnh giá thuê. Giá thuê mới do hai bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho người thuê. Quy định này được nêu trong khoản 2 điều 129 Luật Nhà ở 2014.

Nếu thỏa thuận cũ hết hiệu lực, chủ nhà có quyền điều chỉnh giá thuê khi gia hạn hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới.

Khi lập hợp đồng, bên cho thuê cần làm rõ các điều khoản về yêu cầu bồi thường để đảm bảo lợi ích. Chủ nhà có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại khi người thuê trả lại tài sản bị giảm sút giá trị so với ban đầu, trừ hao mòn tự nhiên.

Nếu người thuê chậm trả tài sản thuê so với thời gian ký trong hợp đồng, chủ nhà có thể yêu cầu trả lại tài sản và tiền thuê trong thời gian phát sinh. Nếu có thỏa thuận, người thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê. Một trong hai bên có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên còn lại không thực hiện, thực hiện không đúng các cam kết hoặc có các hành vi vi phạm khác gây ra thiệt hại mà không quy định trong hợp đồng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về hợp đồng thuê nhà”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH LVN Group

Công ty Luật LVN - Địa chỉ: Số 16B Nguyễn Thái Học, Yết Kiêu, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam