Làm thế nào để không bị lừa đảo khi mua bán đất ? Có được mua nhà khi đang thế chấp ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất Đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Luật sư tư vấn:

Như bạn có trình bày ở trên thì bạn đang muốn mua một thửa đất, nhưng bạn không biết thửa đất này của mình có nguồn gốc như thế nào và người đang bán cho bạn có thật sự là chủ sở hữu của thửa đất, và đồng thời, bạn cũng không biết đất đó bạn mua có đủ điều kiện để mua bán theo Điều 188 của Luật Đất Đai năm 2013 hay không và bạn muốn bên bán xác nhận lại cho bạn về nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất và điều này đã được bên bán đồng ý. Tuy nhiên bạn chưa biết phải viết mẫu đơn gì và viết như thế nào để làm rõ được vấn đề này. Vậy Luật LVN Group tư vấn cho quý khách hàng mẫu đơn đề nghị Xác nhận nguồn gốc sử dụng đất để Qúy khách hàng có thể tham khảo và áp dụng thực tiễn đối với trường hợp của bản thân. Trân trọng cám ơn!

ĐƠN ĐỀ NGHỊ

Xác nhận nguồn gốc sử dụng đất

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.0191 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.0191

Trả lời:

Trước hết bạn cần chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp của phần đất đó thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trường hợp không có GCNQSDĐ bạn cần cung cấp một trong các loại giấy tờ có nên tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Cần chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 7 tấc dư ra thuộc sở hữu của bạn mà anh bạn đã thực hiện là vô hiệu.

Theo quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự: “

Điều 130. Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần

Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.

”. Phần giao dịch đối với diện tích dất dư ra vô hiệu không làm ảnh hưởng đến phần diện tích đã được chuyển giao trong hợp đồng.

Phần giao dịch đối với diện tích dư ra vô hiệu do vi phạm quy định về điều kiện chuyển giao quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Theo dó:

Luật sư tư vấn luật Đất đai về thuế chuyển nhượng đất, gọi: 1900.0191

Luật sư trả lời:

Về khoản thuế phải nộp, bác của bạn là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất nên khi chuyển nhượng cho bạn thì bác sẽ có thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản theo luật thuế thu nhập cá nhân:

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

Về mức thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản: Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Về khoản lệ phí trước bạ; theo quy định của Thông tư 301/2016/TT-BTC thì mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:

Mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%

Giá tính lệ phí trước bạ với đất =

Giá tính lệ phí trước bạ với nhà =

Như vậy, không có khoản thuế nào 10% khi chuyển nhượng bất động sản.

Trên đây là tư vấn của Luật LVN Group, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.0191 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Mua nhà bằng giấy viết tay gọi: 1900.0191

Trả lời:

Trước hết, bạn cần hết sức lưu ý rằng: Nhà đất là loại tài sản có đăng ký, do vậy mọi giao dịch mua bán, cho tặng, thừa kế… đều phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ, qua sự kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước. Cụ thể khi mua bán nhà phải thể hiện bằng hợp đồng, qua phòng công chứng, làm thủ tục đăng bộ, đóng thuế. Mọi hình thức giao dịch trái với quy định như trên đều trái pháp luật. Nếu có tranh chấp sẽ bị Tòa án tuyên là hợp đồng vô hiệu. Rủi ro và thiệt hại luôn thuộc về phía mua. Nếu không có tranh chấp đi nữa thì cũng rất khó khăn (nếu không nói là không thể) tiến hành các thủ tục hợp pháp tiếp theo”. Pháp luật đã có những quy định rất rõ ràng về việc mua bán nhà ở. Chẳng hạn như:

BLDS 2015 quy định “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

HAY LUẬT NHÀ Ở 2014 quy định nhà ở được đưa vào tham gia các giao dịch như mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.

– Không có tranh chấp về quyền sở hữu.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Nếu các căn nhà bạn định mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì về nguyên tắc, không được thực hiện việc mua bán.

Bởi vì, việc mua nhà khi nhà chưa có sổ đỏ kéo theo rất nhiều rủi ro. Chẳng hạn như với căn nhà không có sổ đỏ, bạn không thể làm các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế,… Hay theo Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn thì nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) sẽ không được công chứng khi tiến hành các giao dịch liên quan. Do không được công chứng, nếu có tranh chấp thì các bên sẽ phải chứng minh các giấy tờ đó hợp pháp và hợp lệ. Trường hợp này rất khó khăn cho bên mua vì pháp luật đã quy định trong các trường hợp như trên thì văn bản, hợp đồng mua bán phải được công chứng……

Như thông tin nói trên, bạn dự định mua một căn nhà sổ hồng chung 6 căn, tôi hiểu rằng 6 căn nhà nêu trên được ghi nhận trong một giấy chứng nhận duy nhất và bạn muốn mua 1/6 căn nhà này (được sở hữu chung theo phần tương ứng với phần mua).

Theo tôi, để chứng minh và đảm bảo quyền sở hữu của bạn đối với phần căn nhà nói trên, bạn nên thực hiện thủ tục tách thửa để có được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho riêng mình. Việc tách thửa được thực hiện theo quy định của UBND tỉnh, TP nơi thửa đất tọa lạc về diện tích tổi thiểu khi tách thửa.

Trong trường hợp 1/6 căn nhà bạn muốn mua không đảm bảo điều kiện được tách thửa thì bạn có thể chọn giải pháp cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận với các chủ sở hữu còn lại với tư cách là chủ sở hữu chung căn nhà lớn nói trên.

Theo khoản 4 điều 12 Luật nhà ở đã ghi nhận: “Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu đối với phần sở hữu riêng và giấy chứng nhận đối với nhà ở đó được cấp cho từng chủ sở hữu”.

Quy định này được hiểu là trong trường hợp một căn nhà (nhà lớn) có nhiều chủ sở hữu thì mỗi chủ sở hữu sẽ được ghi tên trên giấy chứng nhận tương ứng với phần sở hữu của mình, và mỗi người sẽ được cấp một bản giấy chứng nhận nói trên.

Như vậy, phương án “cùng đứng tên chung trong sổ hồng” với các chủ sở hữu khác đối với căn nhà lớn là hoàn toàn có thể. Trong trường hợp này, bạn có thể lập hợp đồng mua bán 1/6 căn nhà (không cần tách thửa) và yêu cầu công chứng chứng nhận. Sau đó, yêu cầu cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận như các quy định trên.

Trân trọng./.

Khi mua, không cơ quan chức năng nào thông báo đây là nhà bị ngăn chặn. Mua rồi thì hợp thức hóa không xong…

Theo bà Chi trình bày, ngày 19-1-2007, bà làm hợp đồng mua căn nhà số 26 đường Lê Lai, phường 3 (quận Gò Vấp) của bà Nh. Việc mua bán được làm hợp đồng hẳn hoi và có công chứng tại Phòng Công chứng số 5 TP.HCM.

Sau đó, bà Chi đã thực hiện hết nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và đóng lệ phí trước bạ. Vì căn nhà mới chỉ có giấy trắng nên bà đến UBND quận Gò Vấp nộp đơn đề nghị cấp giấy hồng. Một thời gian sau, bà tá hỏa khi được UBND quận Gò Vấp cho biết căn nhà này đã bị Thi hành án quận ngăn chặn chuyển nhượng, mua bán từ 10 năm trước (ngày 25-6-1997).

Quá bất ngờ vì lúc làm hợp đồng mua nhà, không một cơ quan chức năng nào cho biết là căn nhà đang bị ngăn chặn, bà Chi tức tốc chạy đến Phòng Công chứng số 5 để hỏi cho rõ ngọn ngành. Phòng công chứng cho bà biết vào thời điểm chứng nhận hợp đồng mua bán nhà cho bà thì họ chưa nhận được bất kỳ công văn ngăn chặn nào của cơ quan thi hành án. Mãi đến ngày 4-12-2007, phòng công chứng mới nhận được công văn ngăn chặn việc mua bán, sang nhượng, thế chấp đối với căn nhà nói trên để đảm bảo cho việc thi hành một bản án ngày 25-7-2005 của TAND quận Gò Vấp.

Bà Chi quay về làm đơn khiếu nại gửi Thi hành án quận Gò Vấp. Cơ quan này trả lời rằng căn nhà này đã bị ngăn chặn từ năm 1997 để thi hành một bản án khác của TAND quận Gò Vấp. Hợp đồng mua bán nhà giữa bà Chi và bà Nh. là trái pháp luật. Bà Chi không liên quan gì đến vụ thi hành án nên không có tư cách khiếu nại…

Một căn nhà, hai lần bị ngăn chặn

Gặp rắc rối, bà Chi lặn lội đi tìm nguồn gốc của căn nhà và phát hiện ra rằng căn nhà này đã hai lần bị cơ quan thi hành án ra quyết định ngăn chặn không cho mua bán, chuyển nhượng để đảm bảo thi hành án trong… hai vụ khác nhau.

Theo đó, căn nhà này trước đây thuộc quyền sở hữu của ông T. (anh trai bà Nh.). Năm 1990, TAND quận Gò Vấp tuyên buộc ông T. phải trả cho một người hai lượng vàng. Ông T. chưa thi hành án thì năm 1994 đã qua đời. Ba năm sau, Thi hành án quận Gò Vấp mới ra quyết định ngăn chặn đối với căn nhà để đảm bảo thi hành án trong vụ của ông T.

Lúc ông T. mất, một người cháu đã tự nhận mình là con của ông T. và đứng tên làm tờ đăng ký nhà đất. Người cháu này sau đó bị TAND quận Gò Vấp buộc phải trả nợ 45 triệu đồng cho người khác. Căn cứ vào tờ đăng ký nhà đất, năm 2005, Thi hành án quận Gò Vấp lại ra quyết định ngăn chặn đối với căn nhà này để đảm bảo thi hành án trong vụ của người cháu này.

Đến tháng 12-2006, bà Nh. đã làm văn bản đề nghị nhận thừa kế di sản của anh trai và được Phòng Công chứng số 5 chứng nhận. Sau đó, bà Nh. bán căn nhà cho bà Chi như đã nói ở trên.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:1900.0191

Đổ lỗi cho nhau

Ông Hoàng Minh Nhân, Chi cục trưởng Chi cục Thi hành án quận Gò Vấp, khẳng định cơ quan thi hành án đã ra quyết định ngăn chặn căn nhà số 26 Lê Lai từ năm 1997 để thi hành bản án của ông T. Việc mua bán căn nhà này giữa bà Chi và bà Nh. là bất hợp pháp. Không hiểu sao phòng công chứng lại chứng nhận giao dịch mua bán căn nhà này được.

Trong khi đó, ông Đỗ Hà Hồng, Trưởng phòng Công chứng số 5, cũng khẳng định vào thời điểm tháng 1-2007, khi bà Chi làm hợp đồng mua bán nhà với bà Nh., phòng không hề nhận được bất kỳ thông tin nào về quyết định ngăn chặn căn nhà của Thi hành án quận Gò Vấp. Gần một năm sau phòng mới nhận được công văn ngăn chặn của thi hành án. Như vậy, phòng công chứng đã làm đúng khi công chứng hợp đồng mua bán nhà của đương sự.

Cơ quan chức năng thì đổ lỗi cho nhau, chỉ có người mua nhà ngay tình là bà Chi bị thiệt thòi. Không biết làm sao, bà lại phải tiếp tục gửi các đơn khiếu nại đi các nơi dù biết rằng rất vô vọng!

Theo luật, bà Nh. là người được nhận thừa kế căn nhà thì phải thực hiện nghĩa vụ thực hiện việc trả nợ thay cho ông T. Nếu thấy bị thiệt hại từ việc mua căn nhà này, bà Chi có quyền khởi kiện bà Nh. ra tòa trong một vụ án khác.

Riêng đối với vụ thi hành án của người cháu ông T., nếu chứng minh được ông này không liên quan gì đến căn nhà thì Chi cục Thi hành án quận Gò Vấp sẽ giải tỏa quyết định ngăn chặn nhà trong vụ này.

Ông HOÀNG MINH NHÂN,Chi cục trưởng Chi cục Thi hành án quận Gò Vấp