Làm thế nào khi bên cho thuê vi phạm hợp đồng cho thuê mặt bằng ?

Người chủ nhà ủy quyền cho con trai soạn thảo hợp đồng với em, chủ nhà đứng ra ký tên mà thôi). Em xin tóm lược như sau: 1. Phạm vi sử dụng mặt bằng bao gồm: Trong nhà: dài 10m, rộng 3m Phía ngoài hiên: dài 1m (Do xây không đều nên có chỗ 1m có chỗ 1m2), rộng 3m 2. Bên A cam kết bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn hợp pháp và tạo mọi điều kiện thuận lợi để bên B sử dụng mặt bằng hiệu quả trong suốt thời hạn hợp đồng. Ngoài ra, Bên A sẽ đứng ra dàn xếp các hoạt động lấn chiếm phần diện tích sử dụng đã được 2 bên thống nhất tại Điều 1, mục 1.1. (tức phạm vi sử dụng Bên A đã cam kết) 3. Bên A bảo đảm quyền cho thuê nhà và cam kết không có bất kỳ một tranh chấp, khiếu nại nào đối với nhà cho bên B thuê. 4. Bên B được trang trí và treo bảng hiệu (nếu có) ở mặt tiền để phục vụ cho việc quảng bá, giới thiệu loại hình kinh doanh của bên B Căn cứ vào những điều khoản này, em nhận định bên A vi phạm hợp đồng vì các lý do sau:

1. Bên A ngày nào cũng tưới từ trên lầu xuống 2 lần/ ngày thỉnh thoảng 3 lần/ ngày, ảnh hưởng đến công việc kinh doanh. Nước đổ xuống mái che rất nhiều và trúng khách mua hàng của em. Họ không tạo điều kiện thuận lợi cho em kinh doanh và họ cố tình cản trở việc buôn bán của em.

2. Cách đây 3 tháng, họ có đặt 1 chậu cây nhỏ, không có sự cho phép của em nhưng do kế bên có kinh doanh, em cũng bị che tầm nhìn nên em không ý kiến. Sau đó, kế bên không kinh doanh nữa nên tầm nhìn của em khá trống và vì cây nhỏ không ảnh hưởng nên em cũng không nói. Vào ngày 12/2/2016 họ tiếp tục đặt thêm chậu cây có đường kính 1m, cao gần 1m2 bên cạnh chậu cây nhỏ theo chiều dài mà không xin phép em. 2 chậu này mất đi phần thông thoáng và cản trở nên em phản đối và bắt người chủ hợp đồng xử lý, trả lại mặt bằng đúng như hợp đồng. Họ thấy bên họ sai nên họ dẹp cây nhỏ, để lại cây to. Em không chấp nhận, em phản đối, chủ nhà chỉ biết hứa sẽ giải quyết nhưng không có hành động cụ thể. Về vấn đề này, Bên A đã trực tiếp lấn chiếm, không có sự cho phép của người thuê, không thể giải quyết việc lấn chiếm và cố tình cản trở kinh doanh. Em thắc mắc ở vấn đề sau:

1. Nhận định của em có đúng hay không ạ?

2. Em chỉ kinh doanh nhỏ lẻ, thuê mặt bằng để chế biến bên trong nhà, ở ngoài e để xe bán. Và trên đường An Dương Vương không có vỉa hè, dân cư tự xây thềm cao hơn để làm ranh giới giữa đường và nhà. Nếu em kiện họ vi phạm hợp đồng thì em có bị cho là làm trái pháp luật hay không? Họ có thể căn cứ vào điều này để kiện ngược lại em không? Lúc ký kết hợp đồng, em cũng nói rõ em sẽ kinh doanh, bày trí thế nào. Họ cho phép em để xe ở ngoài nên mới đồng ý với điều khoản phạm vi sử dụng.

3. Trong hợp đồng của em ghi rõ, nếu thương lượng không được thì sẽ đưa ra tòa án. Em đã cố gắng thương lượng nhưng phía người vi phạm hợp đồng họ không có thiện chí, cứ tiếp tục hành vi cản trở và người chủ nhà cũng không thể dàn xếp. Nếu em không kiện họ, em phàn nàn mặc em, họ vẫn cố tình cản trở em kinh doanh. Tiền tháng em vẫn phải thanh toán đầy đủ, trong khi quyền lợi của em không có và họ không thực hiện trách nhiệm như cam kết, em chân thành cảm ơn 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật dân sự của công ty Luật LVN Group. 

>> Luật sư tư vấn luật dân sự  gọi :1900.0191

Trả lời :

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005

Bộ luật dân sự năm 2015

2. Nội dung tư vấn

Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận  hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.

Điều 485. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được hoặc tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết.

3. Trong trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Điều 486. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê  

1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

2. Trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Như vậy, trường hợp của bạn theo thông tin bạn cung cấp thì bên cho thuê đã vi phạm về nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê tức là đang vi phạm hợp đồng theo như nhận định của bạn,

2. Việc bạn chỉ kinh doanh nhỏ lẻ, thuê mặt bằng để chế biến bên trong nhà, ở ngoài để xe bán. Và trên đường An Dương Vương không có vỉa hè, dân cư tự xây thềm cao hơn để làm ranh giới giữa đường và nhà. Nếu bạn kiện họ vi phạm hợp đồng là do bên cho thuê không thực hiện theo hợp đồng và không có thiện chí thỏa thuận là đúng với quy định của pháp luật vì hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng nếu thương lượng không được sẽ đưa ra tòa án ví trước đó bạn  việc sẽ kinh doanh, bày trì thế nào và họ đã đồng ý cho bạn cũng đã nói rõ và Họ có thể căn cứ vào điều này để kiện ngược lại bạn nếu bạn vi phạm hợp đồng thuê.

3. Trong hợp đồng của bạn ghi rõ, nếu thương lượng không được thì sẽ đưa ra tòa án. bạn đã cố gắng thương lượng nhưng phía người vi phạm hợp đồng họ không có thiện chí, cứ tiếp tục hành vi cản trở và người chủ nhà cũng không thể dàn xếp nếu vẫn không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện lên tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình và đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu không đạt được mục đích thuê.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự – Công ty luật LVN Group