Mua đất bán đấu giá làm sao để tiến hành thủ tục sang tên được? Cách hủy hợp đồng mua bán đất?

Trả lời:

Đối chiếu thông tin khách hàng cung cấp và căn cứ theo quy định của Luật thi hành án dân sự năm 2008, có sửa đổi bổ sung năm 2014 thì thủ tục chuyển quyền sở dụng từ A sang E được thực hiện theo quy định sau:

“Điều 106. Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản

1. Người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó.

2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.”

Hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng gồm có:

a) Văn bản đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự;

b) Bản sao bản án, quyết định;

c) Quyết định thi hành án;

d) Quyết định kê biên tài sản, nếu có;

đ) Văn bản bán đấu giá thành hoặc quyết định giao tài sản, biên bản giao nhận tài sản để thi hành án;

e) Giấy tờ khác có liên quan đến tài sản.

4. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có hoặc không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ.

5. Đối với tài sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này mà không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản.

6. Giấy tờ được cấp mới thay thế cho giấy tờ không thu hồi được, giấy tờ không thu hồi được không còn giá trị.

Điều này được hướng dẫn chi tiết tại Điều 28 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi hành án dân sự như sau:

“Điều 28. Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản

1. Trường hợp cơ quan thi hành án dân sự không thu hồi được giấy tờ có liên quan đến tài sản quy định tại Điểm e Khoản 3 Điều 106 Luật Thi hành án dân sự thì có văn bản nêu rõ lý do, gửi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ có liên quan đến tài sản để thực hiện việc hủy giấy tờ cũ, cấp giấy tờ mới theo quy định.

2. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không thu hồi được Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

a) Cơ quan thi hành án dân sự gửi văn bản nêu rõ lý do không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.”

Như vậy: Người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó, cơ quan thi hành án có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ cho E thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy trình sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đât được thực hiện theo quy định trong Luật đất đai năm 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn quy trình như sau:

Bước 1: E chuyển hồ sơ nên Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc E chuyển hồ sơ lên ủy ban nhân dân cấp xã, ủy ban nhân dân cấp xã chuyển hồ sơ cho UBND cấp huyện;

Bước 2: Bộ phận có thẩm quyền tại Ủy ban nhân dân huyện tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, viết phiếu hẹn trả kết quả;

Bước 3: Chuyển hồ sơ đến Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất;

Bước 4: Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất. Khi đủ điều kiện thì viết Giấy chứng nhận gửi kèm hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định và trình chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận.

Bước 5: Khi đủ điều kiện thì Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến sở Tài nguyên môi trường cấp giấy chứng nhận cho E

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được thông qua đấu giá tài sản thi hành án dân sự gồm:

– Mẫu số 09/ĐK- đơn đăng ký biến động đất đai kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

– Văn bản đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự;

– Bản sao bản án, quyết định;

– Quyết định thi hành án;

– Quyết định kê biên tài sản, nếu có;

– Văn bản bán đấu giá thành hoặc quyết định giao tài sản, biên bản giao nhận tài sản để thi hành án;

– Giấy tờ khác có liên quan đến tài sản.

Trên đây là nội dung tư vấn về quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dựng đất thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.0191

Trả lời:

Được biết bạn đang có nhu cầu mua đất từ bên C nhưng mảnh đất này của bên A do vỡ nợ nên bị siết nợ bằng đất (đây là đất vẫn chung sổ đỏ với nhà của bên A chưa tách sổ). Người chủ đất hiện sang tỉnh khác sinh sống. Bên siết nợ (bên B) lại tiếp tục bán cho người khác (bên C). Và tất cả giấy tờ mua bán trên đều là viết tay, dựa trên thông tin này chúng tôi xin tư vấn như sau:

– Đối với giấy tờ viết tay các bên giao kết với nhau thì không có hiệu lực về mặt pháp lý. Theo khoản 1 Điều 106 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.”

Nhận thấy, khi các bên thực hiện mua bán và siết nợ mảnh đất này chưa thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với mảnh đất này, đồng thời cũng chưa phát sinh quyền sở hữu của các bên với mảnh đất. Và tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất :

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”.

Trong khi đó, các bên sử dụng hình thức viết bằng tay giấy tờ chuyển nhượng đất, không hình thành nên hợp đồng có công chứng, chứng thực. Giấy tờ chuyển nhượng đất viết tay gặp rủi ro về quyền sở hữu với mảnh đất này vì ngay từ đầu mua đất, quyền sử dụng mảnh đất này của các bên chưa hình thành bởi lẽ chưa phát sinh hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất , đăng kí quyền sở hữu và có giấy viết tay thì giấy viết tay này chưa có công chứng chứng thực cho giao dịch mua bán giữa các bên.

Như vậy, để bạn mua mảnh đất này hợp pháp từ bên C thì bạn phải làm một thỏa thuận về việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ bên A người chủ đang đứng tên quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trực tiếp cho bạn và các bên sẽ phải có một bản hợp đồng mua bán bất động sản phù hợp với quy định cả pháp luật để tránh tình trạng xảy ra tranh chấp sau này. Các bên có thể thương lượng để chỉnh sửa hoặc hủy bỏ hợp đồng giữa bên A với bên B, giữa bên B và bên C, sau đó bên A với bạn có thể làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Và bạn phải trả tiền mua đất cho bên C vì bên C là người giao dịch chính với bạn (Có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng là thanh toán cho bên thứ 3 do A chỉ định). Nếu các bên không thỏa thuận được với nhau thì bạn sẽ phải đợi cho các bên thực hiện lần lượt việc tách sổ và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau.

– Thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất, Hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​.

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Căn cứ Điều 134 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;…”

Như vậy, trong trường hợp của bạn: hợp đồng được xác lập giữa mẹ bạn và ông Hiền thứ nhất không đảm bảo tính trung thực khi ông Hiền có hành vi lừa dối rằng ông Hiền là đồng chủ sở hữu quyền sử dụng đất, thứ hai không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng không được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

>> Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi:1900.0191

Trả lời:

Đặt giả thiết thì bạn chỉ có thể lấy lại tiền khi hợp đồng mua bán nhà này của bạn và bên bán lúc đầu vô hiệu theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự vô hiệu:

“2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Do đó, cần xem xét hợp đồng mua bán của bạn đã tuân thủ theo qui định của pháp luật hay chưa.

Nếu HĐ mua bán của bạn thuộc các trường hợp pháp luật dân sự qui định về giao dịch dân sự vô hiệu tại một số điều như sau:

“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Cùng với Điều 122 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở thì:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Lúc này, khi HĐ đã vô hiệu bạn mới có thể lấy lại tiền. Tuy nhiên nếu như HĐ này không thuộc một trong các trường hợp về giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì bạn sẽ không thể đòi lại được tiền.

>> Luật sư tư vấn pháp luât trực tuyến gọi: 1900.0191

Trả lời:

1. Chính quyền Thôn bán đất như vậy là đúng hay sai.

Theo như thông tin bạn đưa ra khu đất tập thể đó là thuộc quyền quản lý của xã, do vậy chủ sở hữu của mảnh đất đó là xã chứ không phải thôn. Chính vì vậy, xã mới là chủ thể có toàn quyền theo quy định của Luật đất đai 2013, trong đó Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho. Theo đó chủ thể có quyền bán mảnh đất này phải là xã, việc chính quyền thôn bán đất là trái thẩm quyền và vi phạm pháp luật đất đai.

2.Tôi muốn bảo vệ quyền lợi chính đáng của gia đình thì cần phải làm những gì?

Theo quy định của pháp luật, mọi công dân đều có quyền tố cáo về hành vi trái pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức (Khoản 1 Điều 2 Luật tố cáo 2018). Theo đó khi phát hiện ra hành vi bán đất trái thẩm quyền của thôn làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn, bạn có quyền gửi đơn tố cáo đến ủy ban nhân dân xã, để họ có biện pháp kịp thời ngăn chặn các vi phạm trên.

Ngoài ra nếu xã có đồng ý bán khu đất đó thì bạn thì không phải lo về vấn đề đường đi vì theo quy định tại Điều 254 Bộ luât dân sự 2015 thì bạn có quyền có lối đi qua bất động sản liền kề:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.“

Theo đó bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải tạo điều kiện về lối đi cho bạn, bạn không phải lo về vấn đề nếu chuyển nhượng khu đất đó thì bạn sẽ không còn lối đi ra.