Mức bồi thường khi hủy hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất?

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng thuê nhà của bạn không được công chứng, chứng thực, tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện nay thì các hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực, việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng này chỉ được thực hiện khi các bên có yêu cầu. Cụ thể tạiĐiều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

 Căn cứ theo quy định trên thì dù hợp đồng của bạn không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực ( trừ trường hợp có các yếu tố khác vi phạm về hiệu lực của hợp đồng). Do bạn đã ký hợp đồng thuê nhà với thời hạn 2 năm nhưng vì điều kiện kinh tế khó khăn nên bạn muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, trong trường hợp này bạn hoàn toàn có thể thực hiện việc hủy hợp đồng theo quy định tại Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015: Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện như sau:

Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

 Như vậy, cho dù trong hợp đồng thuê nhà của bạn không có quy định về việc đền bù nhưng khi bạn hủy bỏ hợp đồng thì bạn vẫn bị phạt cọc và có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại cho chủ nhà, đây được coi là trường hợp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Giữa bạn và chủ nhà có thể thỏa thuận thương lượng mức đền bù này. 

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì trong hợp đồng chuyển nhượng đất giữa gia đình bạn và ông H có quy định là H sẽ giao trước cho gia đình bạn 300 triệu đồng. Như vậy, cần xác định xem trong hợp đồng có xác định rõ sau khoảng thời gian bao lâu thì H phải thanh toán nốt số tiền còn lại cho gia đình bạn hay không? 

Trong trường hợp có quy định về thời hạn thanh toán nốt khoản tiền còn lại thì nếu tính đến thời điểm hiện tại mà đã quá thời hạn thanh toán thì gia đình bạn có thể hủy hợp đồng theo quy định tại Điều 424  Bộ luật Dân sự 2015 về hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ như sau: 

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Do H đã lấy sổ đỏ của gia đình bạn và mất tích được 1 khoảng thời gian nên trong trường hợp này, bạn có thể làm đơn gửi lên tòa án nơi cư trú cuối cùng của H mà bạn biết để tòa án xử lý về việc H vi phạm về nghĩa vụ thanh toán. 

Trả lời:

Trong trường hợp này của bạn, do hợp đồng đã quy định rõ về việc hủy hợp đồng và mức bồi thường khi hủy hợp đồng là 3 tháng tiền thuê, tức là 75 triệu nên việc yêu cầu người chủ nhà bồi thường mức cao hơn so với thỏa thuận của hợp đồng tương đối gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, bạn vẫn có thể tìm ra hướng giải quyết theo một cách khác, đó là tìm ra một yếu tố nào đó khiến cho hợp đồng có thể bị vô hiệu.

Chẳng hạn như về chủ thể, người giao kết hợp đồng thuê với bạn có phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở hay không, nếu không thì thì người giao kết có được người đứng tên ủy quyền hay không, giấy ủy quyền hợp lệ không,… Hoặc bạn có thể kiểm tra xem hợp đồng có nội dung nào trái pháp luật không, hình thức hợp đồng có đảm bảo không,… Chỉ cần có 1 yếu tố khiến hợp đồng bị vô hiệu thì bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu và 2 bên sẽ phải trao trả lại cho nhau những gì đã nhận. 

Nếu hợp đồng không có yếu tố dẫn đến hợp đồng vô hiệu thì bạn cần xét đến việc chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn có vi phạm về thời hạn báo trước hay không, ngoài ra bạn có thể chứng minh thêm rằng việc hủy bỏ hợp đồng đột ngột từ phía chủ nhà như vậy ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc kinh doanh của bạn như thế nào. Từ đó, tòa án sẽ đưa ra phương án giải quyết thích hợp. 

Trả lời:

Trong trường hợp này của bạn, trước hết cần xác định xem trong hợp đồng kí kết giữa 2 bên có thỏa thuận về thời hạn giao sổ hồng hay không? Nếu có thì tính theo thời hạn thực tế có sổ hồng và thời hạn thỏa thuận thì đã quá bao nhiêu ngày. 

Nếu việc cấp sổ hồng chậm trễ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên mua thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại Điều 424  Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Đối với trường hợp có thể hủy bỏ hợp đồng thì 2 bên sẽ trao trả lại cho nhau những gì đã nhận và bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên mua .

Tuy nhiên nếu việc cấp sổ hồng chỉ bị chậm trễ trong một khoảng thời gian không quá lớn và không ảnh hưởng nghiêm trọng đến bên mua thì bên mua sẽ không thể hủy bỏ hợp đồng được. 

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Đối với trường hợp của bạn, hợp đồng của bạn chưa được công chứng nên bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất ra quyết định tuyên bố hợp đồng này vô hiệu về hình thức.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131  Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Trong trường hợp này khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bạn sẽ không phải bồi thường gì( trừ trường hợp có thiệt hại xảy ra), bạn sẽ hoàn lại tiền cho bên mua và bên mua trả lại giấy tờ đất cho bạn.Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai vui lòng gọi:1900.0191(nhấn phím máy lẻ phím 4) để được Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại.

Rất mong nhận được sự hỗ trợ!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật LVN Group