Người dân cần làm gì đầu tiên khi xảy ra tranh chấp về đất đai ? Cách chia đất để tránh tranh chấp ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Tranh chấp đất đai là mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ của các bên về đất đai. Gia đình quý khách và nhà hàng xóm phát sinh mâu thẫu về việc xác định diện tích đất, ranh giới thửa đất giữa hai nhà. Với mâu thuẫn đó, quý khách cần làm đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất để hòa giải cơ bản tranh chấp giữa hai bên. Đơn yêu cầu hòa giải phải đầy đủ thông tin về hai bên cần hòa giải, nội dung tranh chấp là gì? tài sản tranh chấp tọa lạc ở đâu? Việc hòa giải tranh chấp được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có trách nhiệm tiến hành trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Khi hòa giải thành hay không thành, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đều phải tiến hành lập thành biên bản yêu cầu các bên ký xác nhận. Như vậy, yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai là một yêu cầu bắt buộc trước khi giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan có thẩm quyền khác như kiện để giải quyết tại Tòa án nhân dân hay yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Nếu việc hòa giải thành, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đã lập biên bản theo đúng quy định pháp luật, một trong hai bên có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án công nhận sự thỏa thuận trong biên bản hòa giải thành đó để có tính cưỡng chế buộc các bên phải thực hiện.

Theo những thông tin quý khách cung cấp thì gia đình quý khách đã được Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, Đây là chứng thư pháp lý của Nhà nước ghi nhận cho quyền sử dụng đất của quý khách, diện tích đất và các thông tin khách về thửa đất của quý khách. Như vậy, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền trên đất đã ghi nhận diện tích đất của quý khách. Căn cứ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền trên đất thì gia đình quý khách có cơ sở pháp lý rõ ràng về thửa đất, về diện tích đất. Trong khi đó, gia đình hàng xóm lại chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài khác gắn trên đất, đó là bất lợi pháp lý mà họ đang gặp phải. Bởi: khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình hàng xóm không thể xác định chính xác thửa đất của họ. Chính vì vậy, quý khách có thể sử dụng lợi thế pháp lý này để trao đổi với gia đình hàng xóm theo Luật đất đai năm 2013.

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi:1900.0191

Trả lời:

Công ty Luật LVN Group đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự 2015

2. Nội dung phân tích:

Trong trường hợp của gia đình bạn, do mẹ bạn muốn phân chia mảnh đất cho con nhưng không muốn sang tên sổ đỏ ngay và vẫn có thể đảm bảo không gây ra tranh chấp sau này nên tôi tư vấn mẹ bạn nên lập di chúc và ghi rõ về việc chia 2/3 mảnh đất cho con út xây nhà còn lại 1/3 cho 2 con còn lại để tránh xảy ra tranh chấp sau khi mẹ bạn mất. Bởi nếu mẹ bạn mất không có di chúc cùng với việc vẫn chưa sang tên sổ đỏ thì mảnh đất sẽ được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất là 3 con, mỗi người 1/3 mảnh đất (do bố đã mất), điều đó sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp và không theo như nguyện vọng của mẹ bạn. Cụ thể Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể về quyền của người lập di chúc như sau:

Điều 626. Quyền của người lập di chúc

Người lập di chúc có quyền sau đây:

1. Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế.

2. Phân định phần di sản cho từng người thừa kế.

3. Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng.

4. Giao nghĩa vụ cho người thừa kế.

5. Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Pháp luật về thừa kế có quy định về di chúc hợp pháp và những nội dung cần thiết có trong di chúc, bạn và gia đình có thể căn cứ để giúp mẹ bạn có thể hoàn thành hợp pháp bản di chúc tránh dẫn đến tranh chấp sau này. Cụ thể như sau:

Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Điều 631. Nội dung của di chúc

1. Di chúc gồm các nội dung chủ yếu sau:

a) Ngày, tháng, năm lập di chúc;

b) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

c) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

d) Di sản để lại và nơi có di sản.

2. Ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, di chúc có thể có các nội dung khác.

3. Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.

Trường hợp di chúc có sự tẩy xóa, sửa chữa thì người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa.

Luật sư tư vấn Luật đất đai gọi:1900.0191

Theo quy định tại điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.

Theo quy đinh nêu trên, việc anh trai bạn có hành vi cơi nới nhà cửa trên đất đang có tranh chấp được xem là hành vi thay đổi hiện trạng của tài sản đang tranh chấp. Do đó, hành vi này là không đúng theo quy định của pháp luật.

Do đó, khi thấy anh trai bạn có hành vi cơi nới hiện trạng tài sản đang tranh chấp thì bạn có thể yêu cầu tòa án sử dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại điều 102 BLTTDS .

Điều 114. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời

1. Giao người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi cho cá nhân hoặc tổ chức trông nom, nuôi dưỡng, chăm sóc, giáo dục.

2. Buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ cấp dưỡng.

3. Buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do tính mạng, sức khoẻ bị xâm phạm.

4. Buộc người sử dụng lao động tạm ứng tiền lương, tiền bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm thất nghiệp, chi phí cứu chữa tai nạn lao động hoặc bệnh nghề nghiệp, tiền bồi thường, trợ cấp tai nạn lao động hoặc bệnh nghề nghiệp cho người lao động.

5. Tạm đình chỉ thi hành quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động, quyết định sa thải người lao động.

6. Kê biên tài sản đang tranh chấp.

7. Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.

8. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

9. Cho thu hoạch, cho bán hoa màu hoặc sản phẩm, hàng hóa khác.

10. Phong tỏa tài khoản tại ngân hàng, tổ chức tín dụng khác, kho bạc nhà nước; phong tỏa tài sản ở nơi gửi giữ.

11. Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ.

12. Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định.

13. Cấm xuất cảnh đối với người có nghĩa vụ.

14. Cấm tiếp xúc với nạn nhân bạo lực gia đình.

15. Tạm dừng việc đóng thầu và các hoạt động có liên quan đến việc đấu thầu.

16. Bắt giữ tàu bay, tàu biển để bảo đảm giải quyết vụ án.

17. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời khác mà luật có quy định.

=> Do đó, trong khi giải quyết tranh chấp mà có căn cứ cho thấy anh trai của bạn có hành vi sửa chữa nhà cửa làm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp thì tòa án sẽ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn hành vi nảy tiếp tục xảy ra nếu bạn có yêu cầu.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.0191

Trả lời:

Theo như thư bạn trình bày, diện tích lối đi này vốn là của gia đình bạn nhưng do sơ suất nên đã nhập chung vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chú bạn. Trong trường hợp này, gia đình bạn có thể thỏa thuận lại với chú để tiến hành đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

“Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trong trường hợp gia đình bạn và chú bạn không thể tiến hành thỏa thuận thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự:

Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Khi khởi kiện ra tòa, bạn cần phải chuẩn bị các chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất ban đầu là thuộc gia đình bạn. Nếu bạn không có các bằng chứng chứng minh thì rất khó để Tòa án có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn. Chứng cứ bạn có thể thu thập từ các nguồn sau theo quy định của Bố luật Tố tụng dân sự 2015 như sau:

Điều 94. Nguồn chứng cứ

Chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:

1. Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử.

2. Vật chứng.

3. Lời khai của đương sự.

4. Lời khai của người làm chứng.

5. Kết luận giám định.

6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ.

7. Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.

8. Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.

9. Văn bản công chứng, chứng thực.

10. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.

Ngày 04/02/1990, UBND xã Thiện Mỹ làm giấy mượn gia đình ông toàn bộ phần đất nói trên để làm chợ. Nội dung của giấy mượn đất ghi rõ: “Chấp hành lệnh của UBND huyện Mỹ Tú về việc giải tỏa khu vực nhà ở cặp mé sông, UBND xã Thiện Mỹ có mời ông Khanh đến để trao đổi và mượn tạm miếng đất để đưa một số hộ mua bán vào trong khu chợ đã được quy hoạch. Sau khi quy hoạch xong chúng tôi sẽ giải quyết trực tiếp với ông Khanh”. Giấy mượn do ông Nguyễn Văn Tượng, Chủ tịch UBND xã ký.

Sau khi quy hoạch chợ xong, không thấy UBND xã đả động gì tới việc trả đất, ông Khanh làm đơn yêu cầu trả đất thì UBND xã hứa sẽ cấp lại cho ông 2 nền thổ cư ngay trên đất đã mượn của gia đình ông và cấp lại cho ông 2.000m2 đất ruộng để sản xuất. Vì lợi ích chung, ông Khanh đồng ý với cách giải quyết đó. Chờ mãi không thấy giải quyết, ông khiếu nại thì UBND xã lại ban hành Quyết định số 07/QĐ.UBX.93 ký ngày 22/10/1993 với nội dung bác đơn khiếu nại xin lại đất của ông Nguyễn Công Khanh. ông Khanh khiếu nại lên UBND huyện Mỹ Tú và được UBND huyện giải quyết bằng Quyết định 103/QĐ.UBH.94 ký ngày 18/3/1994 với nội dung: “Công nhận quyết định số 07/QĐ.UBX.93 của UBND xã Thiện Mỹ, bác đơn xin lại đất của ông Nguyện Công Khanh”.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:1900.0191

Không dừng lại ở đó, ngày 16/4/1996, Chủ tịch UBND huyện Mỹ Tú tiếp tục ban hành Quyết định số 105/QĐ.HC.96 thu hồi thêm của ông Khanh 750m2 đất nông nghiệp tọa lạc tại ấp An Tập (cặp lô đất 7.000m2 mượn trước đó) để xây dựng các công trình công cộng, công trình phúc lợi của xãọ.

Ông Khanh khiếu nại lên UBND tỉnh, UBND tỉnh cũng chuẩn y theo các quyết định của UBND huyện Mỹ Tú. Trong quyết định của mình, UBND tỉnh Sóc Trăng cho rằng: Phần đất 7.000m2 có nguồn gốc là của địa chủ, năm 1967, quân đội chế độ cũ đóng đồn trên phần đất này. Năm 1975, sau giải phóng, ông Nguyễn Công Khanh về khai phá, cất nhà ở trên phần đất này. Năm 1990, UBND xã Thiện Mỹ quy hoạch xây dựng chợ trên phần đất 7.000m2 của ông Khanh đang sử dụng. Ngày 27/3/1991, UBND xã Thiện Mỹ mời ông Khanh đến thỏa thuận việc thu hồi 7.000m2 đất của ông để làm chợ.

Tuy nhiên, theo xác nhận của người dân địa phương, phần đất này không bị chế độ cũ lấy xây đồn bốt, UBND xã Thiện Mỹ cũng không thỏa thuận thu hồi đất của ông mà làm giấy mượn rõ ràng. Riêng việc UBND xã hứa cấp lại cho ông 2 nền thổ cư và 2.000m2 đất ruộng đến nay vẫn không thực hiện. Khi chúng tôi đặt vấn đề với một cán bộ địa chính xã thì người này cho biết đã cấp cho ông Khanh một nền nhà ông đang ở, còn 2.000m2 đất do không có đất nên giải quyết bồi hoàn tiền nhưng ông Khanh không đồng ý. Căn nhà ông Khanh đang ở không nằm trong phần đất 7.000m2 đất bị mượn. ông Khanh cho biết, xã có giải quyết bồi hoàn cho ông 2.000m2 đất với giá 300 đồng/m2 nhưng ông không nhận bởi quá rẻ, trong khi cái ông cần là đất ở và đất sản xuất.

Điều đáng nói là chính quyền cho rằng do quỹ đất của địa phương không còn nên không có đất cho ông Khanh. Thế nhưng, hiện tại, khu đất 7.000m2 của ông Khanh còn khoảng 3.000m2 chưa sử dụng, để cho cỏ mọc dày đặc (ảnh).

Thiết nghĩ, mượn đất của dân thì phải trả, không thể lấy đất của ông Khanh một cách vô lý như thế, nhất là khi đất mượn từ năm 1990 cho đến nay vẫn bỏ hoang trong khi gia đình ông không có đất sản xuất. Đề nghị các ngành chức năng tỉnh Sóc Trăng sớm làm rõ vụ việc trên, trả lại công bằng cho người dân.

(LVN GROUP FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến Luật sư của LVN Group, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)