Nhà không có sổ đỏ khi giải tỏa đất có được đền bù không ? Đền bù phần đất thầu, tài sản trên đất ?

Luật sư trả lời:

Thứ nhất, diện tích đất và nhà của ông thuộc diện được bồi thường khi nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất.Vì

Căn cứ vào khoản 1 Điều 75 Luật Đất Đai năm 2013 quy định Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Diện tích đất, nhà của hộ gia đình ông chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định từ 1990, quy hoạch của thành phố mới lập từ năm 2015, cho nên đất và nhà của gia đình ông đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, được quy định chi tiết, hướng dẫn tại điểm a) khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

“Điều 20. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại khaorn 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.”

Như vậy đất của hộ gia đình ông thuộc diện được bồi thường và việc bồi thường phải được thực hiện theo quy định khoản 1 Điều 79, điều 91 Luật đất đai 2013.

-Khoản 1 điều 79 được hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/ NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.”

-Khoản 1 điều 91 luật đất đai 2013: Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.”

Thứ hai, diện tích đất và nhà của ông thuộc diện được hỗ trợ khi nhà nước thu hồi Quyền sử dụng đất.

Nhà nước có chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14 Điều 3 Luật đất đai năm 2013).

Điều 83 Luật đất đai năm 2013 quy định về Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 84 Luật đất đai năm 2013 quy định về Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất, theo đó:

“ 2.Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, về việc Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở, cụ thể:

“ 1. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai.”

Như vậy, căn cứ theo quy định Điều 83, Điều 84 Luật đất đai năm 2013 và quy định tại Điều 21 Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính Phủ, diện tích đất mà gia đình ông đang sử dụng thuộc diện được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Diện tích đất gia đình ông đang ở là đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ , cụ thể là mở cửa hàng bán tạp hóa, “ mọi chi phí và nuôi 02 con ăn học chỉ trông vào cửa hàng tạp hóa”, là nguồn thu nhập chính của gia đình ông. Toàn bộ phần diện tích đất gia đình ông đang sử dụng đều nằm trong phần đất giải tỏa, vì vậy gia đình ông buộc phải chuyển chỗ ở. Vì vậy, gia đình ông sẽ được Nhà nước hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.

Mặt khác, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi theo quy định tại Điều 25 Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính phủ.

Trả lời:

– Đối với đường dây điện của Công Ty Điện Lực:

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 14/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành Luật điện lực về an toàn điện:

“Điều 19. Bồi thường, hỗ trợ đối với đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không

1. Đất ở, các loại đất khác trong cùng thửa với đất ở của một chủ sử dụng trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không điện áp đến 220 kV thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất thì chủ sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện một lần như sau:

a) Đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là loại đất ở được quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai;

b) Diện tích đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là diện tích đất ở thực tế trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điệntrên không. Mức bồi thường, hỗ trợ không lớn hơn 80% mức bồi thường thu hồi đất ở, tính trên diện tích đất nằm trong hành lang;

c) Trên cùng một thửa đất, bao gồm đất ở và các loại đất khác của một chủ sử dụng đất, khi bị hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không chiếm dụng khoảng không lớn hơn hạn mức đất ở thì phần diện tích các loại đất khác trên cùng thửa đất trong hành lang cũng được bồi thường, hỗ trợ. Mức bồi thường, hỗ trợ không lớn hơn 80% mức bồi thường thu hồi các loại đất khác đó tính trên diện tích các loại đất khác nằm trong hành lang;

d) Trường hợp đất ở không đủ điều kiện như quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ dựa trên điều kiện thực tế của từng địa phương.

2. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất trong hành lang bảo vệ antoàn đường dây dẫn điện trên không thì chủ sử dụng đất được hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc hỗ trợ được thực hiện một lần, không lớn hơn 30% mức bồi thường thu hồi đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, tính trên diện tích đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không.

3. Mức bồi thường, hỗ trợ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể. Kinh phí chi trả từ nguồn vốn đầu tư của chủ đầu tư công trình lưới điện cao áp.”

Như vậy, khi 2 mảnh đất của bạn thuộc một trong các loại đất quy định tại Điều 19 Nghị định 14/2014/NĐ-CP đều có đường dây điện đi qua thì được bồi thường theo điều 15 Quyết định 40/2014/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang như sau:

“Điều 15. Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn

Thực hiện theo Điều 94 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 10 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP; Điều 18, 19, 23 của Nghị định số 14/2014/NĐ-CP.

1. Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất: Thực hiện theo Khoản 1 Điều 10 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.

2. Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất: Thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP như sau:

a) Đối với đất ở, các loại đất khác trong cùng thửa với đất ở của một chủ sử dụng trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không điện áp đến 220 KV thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất thì chủ sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện một lần như sau:

– Đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là loại đất ở được quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai;

– Diện tích đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là diện tích đất ở thực tế trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không. Mức bồi thường, hỗ trợ bằng 80 % đơn giá bồi thường đất ở cụ thể, tính trên diện tích đất nằm trong hành lang;

– Trên cùng một thửa đất, bao gồm đất ở và các loại đất khác của một chủ sử dụng đất, khi bị hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không chiếm dụng khoảng không lớn hơn hạn mức đất ở thì phần diện tích các loại đất khác trên cùng thửa đất trong hành lang cũng được bồi thường, hỗ trợ. Mức bồi thường, hỗ trợ bằng 80% đơn giá bồi thường của đất cùng loại, tính trên diện tích các loại đất khác nằm trong hành lang.

b) Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không thì chủ sử dụng đất được hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc hỗ trợ được thực hiện một lần, bằng 30% mức bồi thường thu hồi đất đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, tính trên diện tích đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không.

c) Kinh phí chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Điều này từ nguồn vốn đầu tư của chủ đầu tư công trình lưới điện cao áp.”

– Đối với đường dây của Công Ty Viễn Thông:

Căn cứ theo điều 255 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 255. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác

Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, công ty viễn thông có quyền mắc đường dây đi qua đất nhà bạn nhưng phải đảm bảo sự thuận tiện sử dụng, an toàn cho bất động sản nhà bạn. Nếu nhà bạn xây nhà mà đường dây này gây ảnh hưởng thì bạn có quyền yêu cầu họ di chuyển đi hướng khác. Nếu đường dây đó gây thiệt hại đối với bất động sản của gia đình bạn thì họ phải bồi thường.

Luật sư tư vấn:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì năm 1992 các hộ gia đình ở nơi cư trú của bạn đã được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời trong năm đó tại Uông Bí cũng ban hành bản đồ địa chính, tuy nhiên chưa xác định rõ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trước hay sau khi ban hành bản đồ địa chính. Về vấn đề này điều 11 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về việc thể hiện nội dung tại điểm Ghi chú trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1. Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản nhận chuyển quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPcó nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ đó.

2. Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi “Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình..(ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)”; hoặc ghi “Thửa đất có… m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình…” đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.

3. Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì ghi “Số hiệu và diện tích thửa đất chưa được xác định theo bản đồ địa chính”.

4. Các nội dung ghi chú trong các trường hợp khác được ghi theo quy định tại Khoản 3 Điều 5, Điểm c Khoản 6 Điều 6, Điểm c Khoản 1 Điều 8, Điểm c Khoản 1 Điều 9 và Điều 13 của Thông tư này.

Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.

Như vậy, nếu mảnh đất của các hộ gia đình ở nơi cư trú của bạn thuộc hành lang an toàn giao thông nhưng không được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đây là lỗi của chính quyền địa phương. Theo quy định của pháp luật thì việc xác định ranh giới đất thì người sử dụng đất và người sử dụng đất liền kề phải có mặt hoặc được ký xác nhận sau đó. Như vậy nếu các hộ gia đình không biết về việc đo đạc này thì đơn vị đo đạc đã làm sai trình tự thủ tục tại quy trình này. Ngoài ra theo phụ lục số 14 Thông tư 25/2014/BTNMT thì việc công khai bản đồ địa chính phải được xác nhận bằng biên bản, biên bản này gồm 04 bản có giá trị như nhau trong đó đơn vị đo đạc giữ 02 bản (01 bản giao nộp Phòng Tài và Môi trường, 01 bản giao nộp Sở Tài nguyên và Môi trường), UBND xã (phường, thị trấn) giữ 01 bản, đại diện thôn giữ 01 bản. Do đó theo quy định của pháp luật thì đại diện thôn, xóm của bạn là người phải được biết về bản đồ địa chính này, trong trường hợp không được nhận biên bản xác nhận thì đơn vị đo đạc đã làm sai quy trình, nếu đại diện thôn, xóm đã được nhận nhưng không thông báo với mọi người trong nơi cư trú thì trách nhiệm sẽ thuộc về người đó.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.0191

Trả lời:

Trong nội dung yêu cầu tư vấn, bạn có trình bày “gia đình tôi có vượt lập đất trên phạm vi đã thầu với diện tích khoảng 200 m2”. Hành vi này của gia đình bạn là hành vi lấn đất, căn cứ vào quy định tại khoản 1, điều 3 của Nghị định 91/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

Mặc dù đây là hành vi pháp luật cấm, tuy nhiên tùy từng vào thời điểm lấn đất thì sẽ được giải quyết khác nhau. Cụ thể:

Gia đình bạn lấn đất trước ngày 1/7/2014. Đối với trường hợp này phần diện tích 200 m2 gia đình bạn lấn có thể sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai:

Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

>> Luật sư tư vấn pháp Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Trước tiên, cần phải xác định rõ xem phần đất do cha mẹ bạn để lại cho gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận với diện tích đất ở là bao nhiêu so với tổng số diện tích đất được cấp. Phần diện tích đất còn lại sẽ được xác định là đất nông nghiệp, loại đất cụ thể nào của đất nông nghiệp sẽ được xác định tùy vào mục đích hiện trạng sử dụng của phần đất đó (khoản 6 Điều 103 Luật đất đai năm 2013).

Nếu bạn xây nhà trên diện tích đất ngoài diện tích đất ở nói trên thì phần đất mà bạn xây nhà cần phải chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Điểm a, khoản 2, Điều 5 Nghị định này quy định việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai (phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở) sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Tại khoản 2, Điều 5 Thông tư này hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp như sau: “Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.”

Tóm lại, gia đình bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật để tiến hành xây dựng nhà ở trong trường hợp đất đó không thuộc phần đất ở được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.

Nếu nhà được xây trên đất chưa được chuyển đổi thì là xây dựng trái phép, do đó sẽ không được đền bù nếu có quy hoạch.

Về việc bồi thường đất khi có quy hoạch. Tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 có quy định về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…”

Còn liên quan đến tài sản trên đất, như đã phân tích ở trên, mảnh đất mà bạn xây nhà phải là đất ở, nếu không sẽ không được đền bù khi giải tỏa. Nếu UBND xã không thông báo đến các hộ dân về kế hoạch quy hoạch đất, nhà bạn xây hợp pháp thì gia đình bạn vẫn được đền bù tài sản trên đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai – Luật LVN Group