Những điều bạn cần biết khi bình luận về án lệ số 31/2020/AL?

Về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ là quyền tài sản

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 5 tháng 02 năm 2020 và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA ngày 25 tháng 02 năm 2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/DS-GĐT ngày 10-4-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hóa giá nhà” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị H với bị đơn là bà Nguyễn Thị Kim L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 12 người.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 1 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

– Tình huống án lệ:

Cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở mà khi còn sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.

– Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế của người đó.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

– Các điều 172, 188, 634 Bộ luật Dân sự năm 1995 (tương ứng với các điều 163, 181, 631 Bộ luật Dân sự năm 2005; các điều 105, 115, 609 Bộ luật Dân sự năm 2015);

– Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanhnhà ở.

Từ khóa của án lệ:

“Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước”; “Mua hóa giá nhà”; “Tài sản”; “Quyền tài sản”.

Nội dung án lệ:

“[1]… Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê,mua hóa giá nhà của cụ T.”

Bộ luật Dân sự năm 195

“Điều 172. Tài sản

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản.”

“Điều 188. Quyền tài sản

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ quy định tại Phần thứ sáu của Bộ luật này.”

“Điều 634. Quyền thừa kế của cá nhân4

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.”

2. Nghị định số 61/CP ngày 5-07-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở

Ngày 05-7-1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 61/CP), trong đó quy định về việc bán. Tương ứng với Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015. 3 Tương ứng với Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015. 4 Tương ứng với Điều 631 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015.

nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Quy định này xuất phát từ chính sách nhà ở của nhà nước đối với gia đình chính sách, người có công với cách mạng, cán bộ công nhân viên chức nhà nước. Chính sách này được thực hiện trong một thời gian dài, kể từ sau khi thành lập nước Việt Nam dân chủ cộng hoà năm 1945, trải qua các cuộc kháng chiến cũng như giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội. Dưới chính sách này, nhiều cá nhân, hộ gia đình thuộc diện nêu trên được nhà nước cấp nhà để ở (có thể gắn liền với đất) dưới hình thức cho thuê có trả tiền. Năm 1994, bằng Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, nhà nước thực hiện chính sách bán nhà cho những người được thuê, nhằm cải thiện điều kiện về chỗ ở cho người mua nhà và gia đình của họ. Chính sách này cho phép người được mua nhà chuyển từ trạng thái thuê sang trạng thái sở hữu, xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà được cấp. Kể từ thời điểm hoàn tất thủ tục mua nhà với nhà nước, về mặt pháp lý, khi đó, người mua nhà mới thực sự trở thành chủ sở hữu đối với nhà và có thể thực thi đầy đủ quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP, có trường hợp người thuê nhà thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhưng đến thời điểm người đó chết vẫn chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà thì nhà đó có phải trả lại cho nhà nước hay không? Người thừa kế của người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước có được thừa kế quyền thuê nhà, quyền mua hóa giá nhà đó không? Nếu sau khi người thuê nhà chết mà có người khác làm thủ tục mua hóa giá nhà đó dẫn đến tranh chấp liên quan đến nhà ở được mua hóa giá giữa người mua nhà với người thừa kế của người thuê nhà thì đường lối giải quyết của Tòa án đối với những trường hợp này như thế nào? Để có cơ sở giải quyết tranh chấp này, cần xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước có được coi là quyền tài sản hay không? Các quyền này có thể được chuyển giao trong giao lưu dân sự, bao gồm quan hệ về thừa kế tài sản không? Vấn đề này còn nhiều quan điểm khác nhau. Có quan điểm cho rằng chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hướng đến đối tượng được xác định rõ ràng là người đang thuê nhà ở (cụ thể là những đối tượng chính sách như đã phân tích ở trên), nên việc mua hóa giá nhà phải do chính những người được nhà nước cho thuê thực hiện; trường hợp người đó chết thì quyền mua hóa giá nhà không được chuyển giao cho người thừa kế của người đó. Quan điểm khác cho rằng quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước cũng là một loại quyền tài sản (do các quyền này trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của người thuê nhà.

Để hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật đối với loại vụ việc này, bảo đảm các vụ việc có tình tiết pháp lý tương tự nhau phải được giải quyết như nhau, Tòa án nhân dân tối cao đã lựa chọn, công bố Án lệ số 31/2020/AL về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ là quyền tài sản. Án lệ này được phát triển từ Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/DS-GĐT ngày 10-4-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hóa giá nhà” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị H với bị đơn là bà Nguyễn Thị Kim L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 12 người.

Trong vụ việc cụ thể tạo lập nên Án lệ số 31/2020/AL, cụ Nguyễn Thanh T (là người có công với cách mạng) được Quân khu 7 cấp cho căn nhà số 63 (tầng 2) đường B từ năm 1981 để tạo điều kiện về chỗ ăn ở cho gia đình cán bộ, theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Những người sống cùng căn nhà được cấp với cụ Nguyễn Thanh T là cụ Lê Thị T4 (người vợ sau của cụ T), bà Nguyễn Thị Kim L và ông Nguyễn Thanh H1 (là các con riêng của cụ T4). Năm 1995, cụ T chết nhưng trước đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Trước khi cụ T chết, cụ T đã lập giấy uỷ quyền để giao cho bà L trọn quyền giải quyết các vấn đề liên quan đến căn nhà khi cụ còn sống và cả khi cụ qua đời. Sau khi cụ T chết, bà L tiếp tục quản lý, sử dụng ổn định ngôi nhà này. Năm 1998, bà L có đơn xin mua hóa giá căn nhà nêu trên nhưng các con của cụ T là bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Văn T1 khiếu nại, không đồng ý cho bà L mua nhà trên theo chế độ của cụ T. Theo kết quả giải quyết khiếu nại của Thanh tra Bộ Quốc phòng vào tháng 7-2001, các bên thống nhất “…đồng ý để bà L đứng tên mua căn nhà 63 đường B. Việc phân chia sau khi đã trừ đi những khoản chi phí nghĩa vụ đối với Nhà nước, giá trị còn lại do chị em bàn bạc thỏa thuận, nếu không được thì giải quyết theo pháp luật”. Tháng 10- 2001, bà L được ký hợp đồng thuê căn nhà trên, sau đó được mua hóa giá căn nhà theo Nghị định số 61/CP, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nhưng không thỏa thuận phân chia giá trị căn nhà với bà H, ông T1, dẫn đến tranh chấp chia tài sản chung là căn nhà đã được mua hóa giá của nhà nước giữa bà H, ông T1 với bà L.

Để giải quyết tranh chấp này, Tòa án phải xác định:

– Thứ nhất, quyền thuê nhà, quyền mua hoá giá nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước của cụ Nguyễn Thanh T (với tư cách là người được cấp nhà) có phải là quyền tài sản hay không?

– Thứ hai, quyền thuê nhà, quyền mua hóa giá nhà có thể trở thành di sản thừa kế và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T hay không?

Tại quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/DS-GĐT ngày 10-4-2018, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã lập luận rằng quyền thuê nhà, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T; do đó, bà H và ông T1 (với tư cách là người thừa kế của cụ T) được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T. Bà H, ông T1 đã thỏa thuận với bà L để bà L được đứng tên mua nhà, sau đó sẽ bàn bạc phân chia giá trị còn lại của căn nhà sau khi trừ chi phí nghĩa vụ với nhà nước. Trên cơ sở thỏa thuận này, bà L mới được đứng tên mua hóa giá nhà nên có cơ sở xác định nhà số 63 đường B là tài sản chung của bà L và các thừa kế của cụ T. Giấy ủy quyền của cụ T là ủy quyền cho bà L thay mặt cụ T để giải quyết những việc có liên quan đến căn nhà về mặt thủ tục chứ không phải là ủy quyền cho bà L sở hữu toàn bộ căn nhà như nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm. Việc Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết xác định căn nhà là tài sản thuộc sở hữu của vợ chồng bà L là không có căn cứ, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các thừa kế của cụ T.

Vấn đề pháp lý nêu trên trong quyết định giám đốc thẩm đã được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn để phát triển thành Án lệ số 31/2020/AL. Theo đó, nội dung án lệ được lựa chọn như sau: “[1]… Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T.”

Bằng Án lệ số 31/2020/AL, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã đưa ra ý kiến chính thức về các câu hỏi đã nêu ở trên, cụ thể là:

– Về vấn đề thứ nhất, Án lệ khẳng định quyền thuê nhà, quyền mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền). Việc khẳng định các quyền này là quyền tài sản là tiền đề để trả lời câu hỏi: Liệu các quyền này có thể được chuyển giao trong quan hệ pháp luật về thừa kế hay không?

– Về vấn đề thứ hai, Án lệ khẳng định quyền thuê nhà, quyền mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước được chuyển giao cho các thừa kế của người thuê nhà. Việc khẳng định các quyền nêu trên là quyền tài sản là tiền đề để công nhận quyền đó có thể trở thành di sản thừa kế khi người có quyền đó chết. Theo Điều 173 Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền tài sản cũng là một loại tài sản. Do vậy, khi người có quyền tài sản chết, quyền đó trở thành di sản thừa kế theo Điều 637 Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015.

Án lệ số 31/2020/AL xác định phạm vi chuyển giao quyền thuê nhà, quyền mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước là chuyển giao thông qua quan hệ pháp luật về thừa kế. Nghĩa là nếu người thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật khi còn sống thì khi người đó chết, quyền thuê nhà, quyền mua hóa giá nhà sẽ được chuyển giao cho người thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Án lệ xác định trường hợp cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ mà khi còn sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật thì Tòa án phải xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế của người đó.

Với nội dung án lệ nêu trên, tình huống tương tự có thể được xem xét áp dụng án lệ đó là trong các tranh chấp liên quan đến nhà ở do cá nhân thuê của nhà nước, thuộc diện được hóa giá nhà theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ. Theo đó, quyền thuê nhà, quyền mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước được xác định là quyền tài sản; khi người thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước chết thì các quyền này được chuyển giao cho các thừa kế của người đó thông qua quan hệ pháp luật về thừa kế.

Có ý kiến cho rằng khi khẳng định quyền thuê nhà, quyền mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước là quyền tài sản thì đồng thời phải thừa nhận các quyền này có thể được tự do chuyển giao trong giao lưu dân sự như mua bán, trao đổi,… mà không nên giới hạn phạm vi chuyển giao thông qua quan hệ pháp luật về thừa kế. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ thì chính sách về bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước hướng đến đối tượng được xác định cụ thể là người đang thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước, có mục đích để họ có điều kiện cải thiện chỗ ở. Chúng tôi thấy rằng nếu thừa nhận các quyền tài sản này thể được tự do chuyển giao trong các giao lưu dân sự như các tài sản thông thường khác thì sẽ không bảo đảm đúng mục đích của chính sách mà nhà nước đề ra. Do vậy, việc xác định giới hạn phạm vi chuyển giao các quyền tài sản này trong quan hệ pháp luật về thừa kế là cần thiết. Trường hợp các bên chuyển giao các quyền tài sản này thông qua các giao dịch dân sự khác như mua bán, trao đổi,… thì không áp dụng án lệ này.