Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.

Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau:

  • Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở…
  • Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế.

Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014thì nhà ở “là công trình xâydựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai.

Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “ Nhà, công trình xâydựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Bộ luật Dân sự 2015 dẫn chiếu thêm quy định của Luật nhà ở và luật khác có liên quan.

Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dành hẳn chương 3 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Từ những phân tích trên, ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Trách nhiệm dân sự.

Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua trong kinh doanh bất động sản được áp dụng trên cơ sở hành vi vi phạm hợp đồng và có lỗi. Nội dung trách nhiệm là gắn liền với việc thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng đã kí kết hoặc trách nhiệm về tài sản được áp dụng bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc do bên bị vi phạm áp dụng trên cơ sở pháp luật. Các hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê lại nhà ở hình thành trong tương lai, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng gồm các hình thức sau:

Một là, buộc thực hiện hợp đồng: đây là hình thức chế tài, mà bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng phải tiếp tục thực hiện theo yêu cầu của bên bị vi phạm. Bên vi phạm buộc phải thực hiện đúng các nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng hoặc dùng các biện pháp khác để hợp đồng được thực hiện và bên vi phạm phải chịu phí tổn. Ví dụ: tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho người mua đã dẫn đến có rất nhiều cuộc phản đối tập thể của khách hàng đối với chủ đầu tư dự án đòi lại tiền đặt cọc như dự án Ciputra Hanoi Times Tower , Bright City , CT1 Vân Canh , Hesco Văn Quán …

Hai là, phạt vi phạm: là bên vi phạm hợp đồng phải trả cho bên bị vi phạm một khoản tiền do các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật. Đây là một biện pháp được áp dụng rất phổ biến trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, vì biện pháp này dễ áp dụng trong các quan hệ cần được bảo đảm. Bên vi phạm, có lỗi thì phải chịu phạt theo hợp đồng mà không cần xét đến hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ như thế nào, có thiệt hại xảy ra hay không?”.

Ba là, hình thức bồi thường thiệt hại: các bên chủ thể tham gia giao dịch có thể thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm các điều khoản được quy định trong hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại. Trong trường hợp các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm hợp đồng (Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015).

Bốn là, hủy bỏ hợp đồng: là hình thức chế tài, mà một bên chấm dứt thực hiện nghĩa vụ và làm cho hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Hủy bỏ hợp đồng có thể hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ hợp đồng. Khi hợp đồng bị hủy bỏ toàn bộ, hợp đồng được coi là không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại, khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong quá trình thực hiện hợp đồng thường có nhiều vi phạm, tranh chấp xảy ra do nhiều nguyên nhân như: Bên bán chậm trễ bàn giao bất động sản, chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng, bất động sản bàn giao không đúng chất lượng, không đúng những thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng, một bên cố tình không thực hiện hợp đồng,… Khi xảy ra tranh chấp thì các bên tự thương lượng, hòa giải. Nếu các bên không hòa giải được thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo luật định. Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thực tế cũng thường khó khăn, phức tạp, kéo dài và khách hàng mua bất động sản thường bị thiệt; bởi lẽ những thông tin về bất động sản là bất cân xứng, khách hàng mua khó tiếp cận thông tin cũng như ít hiểu biết pháp luật, thị trường cung không đủ cầu. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp quyền lợi của khách hàng mua bất động sản khó được bảo vệ.

Trách nhiệm hành chính

Theo pháp luật hiện hành căn cứ Điều 79 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật của tổ chức, cá nhân trong mua bán bất động sản nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng được căn cứ vào tính chất, mức độ vi phạm để xác định các biện pháp xử lý cụ thể bao gồm xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Trong đó, các quy ảnh xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai được cụ thể hóa tại Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 về Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến kinh doanh khoảng sản làm vật liệu xây dụng sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở (Nghị đành 139/2017/NĐ-CP) trên cơ sở xác định rõ các loại hảnh vi vi phạm, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả.

Ngoài ra, nếu gây ra thiệt hại trên thực tế, tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi phạm có trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật tổ chức cá nhân có nguy cơ bị thu hồi dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai theo Khoản 2 Điều 79 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

Trách nhiệm hình sự

Trường hợp hành vi của chủ thể có dấu hiệu cấu thành tội phạm quy định tại bộ luật hình sự hiện hành , điển hình như Tội lừa đảo chiếm đoạt tài săn , Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản , chủ thể đó có nguy cơ phải chịu trách nhiệm hình sự tương ứng được quy định tại Bộ luật hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).

Vậy:

Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đến nay đã trở nên rất phổ biến, các quy định pháp luật cũng đã không ngừng sửa đổi và điều chỉnh cho phù hợp. Mặc dù vẫn còn một số hạn chế trong quy định của pháp luật dẫn đến những sai phạm không nên có trên thực tế, tuy nhiên pháp luật cũng đã kịp thời đưa ra các trách nhiệm pháp lý cũng như đề nghị những giải pháp nhằm hạn chế những sai phạm tiếp tục xảy ra. Trong tương lai, pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ dần dần ngày một hoàn thiện, đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư cũng như của khách hàng, nhằm tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, năng động.