NỘI DUNG TƯ VẤN:

Nhóm hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản là một trong những nhóm hợp đồng phổ biến nhất trong xã hội hiện đại. Nhóm hợp đồng này xuất hiện thường ngày trong đời sống người dân. Tuy vậy, cơ chế pháp lý và đặc thù của nhóm hợp đồng này thì không phải ai cũng có thể hiểu rõ. Vậy, thực chất thì nhóm hợp đồng có mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản có bản chất như thế nào? Phải làm thế nào để tránh được rủi ro khi thực hiện hợp đồng này? Những câu hỏi trên sẽ phần nào được giải đáp thông qua nội dung dưới đây:

1. Các khái niệm chung:

Trong quá trình xác lập các giao dịch dân sự, trước tiên các bên sẽ tập trung xác định xem giao dịch mà mình định thực hiện là gì. Sau đó, mới tiếp tục thực hiện các bước đàm phán, giao kết và soạn thảo hợp đồng đã thống nhất được các nội dung. Dưới đây là các khái niệm, các loại hình hợp đồng cơ bản có mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản mà bạn có thể tham khảo:

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, chấm dứt hoặc thay đổi quyền, nghĩa vụ dân sự.

Các loại hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản cơ bản sẽ bao gồm: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng cho vay tài sản, hợp đồng trao đổi tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản.

2. Cơ sở pháp lý:

Hợp đồng có mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản có cơ sở pháp lý được nêu trong Bộ Luật dân sự 2015, Luật thương mại, Luật nhà ở, Luật bảo vệ người tiêu dùng, Nghị định về bán đấu giá được quy định chi tiết và cụ thể.

Nhóm hợp đồng có mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản bao gồm các loại hợp đồng sau:

+ Hợp đồng mua bán tài sản quy định tại Điều 430 Bộ Luật dân sự​ 2015: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác theo quy định của bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.”

Trong mua bán tài sản có những loại hợp đồng sau:

  • Hợp đồng mua bán quyền tài sản quy định tại Điều 450 Bộ Luật dân sự 2015: “1. Trường hợp mua bán quyền tài sản thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải trả tiền cho bên bán.”
  • Bán đấu giá tài sản quy định tại Điều 451 Bộ Luật dân sự 2015: “Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đáu giá phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

+ Hợp đồng trao đổi tài sản quy định tại Điều 455 Bộ Luật dân sự 2015: “hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu cho nhau”.

+ Hợp đồng tặng cho tài sản quy định tại Điều 457 Bộ Luật dân sự 2015: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận”. Trong hợp đồng tặng cho tài sản thì tài sản bao gồm động sản và bất động sản quy định lần lượt tại Điều 458, 459 Bộ Luật dân sự 2015.

+ Hợp đồng vay tài sản quy định tại Điều 430 Bộ Luật dân sự​ 2015: “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

3. Đặc thù của nhóm hợp đồng có mục đích chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản:

3.1 Đối tượng của nhóm hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản:

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản là tài sản được phép giao dịch (Khoản 1 Điều 429 Bộ Luật dân sự)

Tài sản đó là vật, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản. Như vậy, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản rất phong phú, đa dạng.

Khi tài sản được đưa vào làm đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải đảm bảo các vấn đề sau:

  • Nếu tài sản là vật thì vật đó phải được xác định rõ và phải tồn tại vào thời điểm giao kết và thực hiện hợp đồng
  • Nếu tài sản mà theo quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (như xe máy, ô tô…) thì khi đem vào làm đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản thì tài sản đó phải có giấy chứng nhận, đăng ký…
  • Nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.
  • Tài sản đưa ra làm đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu không bị hạn chế quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu như: không bị kê biên làm tài sản đảm bảo cho thi hành án; không bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn không cho đem ra giao dịch; không phải là tài sản đang đem làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác.

3.2 Chủ thể của hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản:

Việc xác định chủ thể của hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản là một vấn đề rất quan trọng. Chủ thể đó có thể là tổ chức, pháp nhân, cá nhân, hộ gia đình…(các chủ thể khác nhau của quan hệ dân sự) có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Theo đó:

  • Bên đề nghị: là người có tài sản đem bán, là chủ sở hữu tài sản hoặc là người được ủy quyền bán hoặc cũng có thể là người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật.
  • Bên được đề nghị mua: là người có tiền mua tài sản.

Trong hợp đồng chuyển quyền tài sản, nội dung chủ thể của hợp đồng được xây dựng thông qua các thông tin về nhân thân của các chủ thể như: tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, nơi cấp chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú…

Trong trường hợp tài sản được bán qua ủy quyền hoặc mua qua ủy quyền thì ngoài việc phải ghi nhận đầy đủ thông tin của người bán, người mua còn phải thể hiện rõ thông tin của người thực hiện công việc ủy quyền và ghi rõ người thực hiện công việc ủy quyền cho người bán cho người mua.

Trong trường hợp tài sản được bán qua tổ chức bán đấu giá thì nội dung chủ thể trong hợp đồng thể hiện như sau: bên bán là tổ chức bán đấu giá nào, có trụ sở tại đâu và do đấu giá viên nào tổ chức bán; bên có tài sản là chủ sở hữu tài sản và bên mua.

3.3 Thời điểm, địa điểm giao hàng và cách thức giao hàng

Việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản có ý nghĩa rất quan trọng, đây là mốc để xác định chủ sở hữu có quyền được thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản. Ngoài ra, việc xác định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu còn là căn cứ để xác định quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản chuyển nhượng trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán tài sản. Theo quy định tại Điều 439 Bộ Luật dân sự 2015 thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản được xác định như sau:

+ Tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu: thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm chuyển giao tài sản nếu các bên không có thỏa thuận khác. Điều đó có nghĩa là các bên khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản có quyền được thỏa thuận về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.

+ Tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Như vậy, với trường hợp này, các bên không được quyền thỏa thuận về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.

Việc xác định thời điểm, địa điểm giao hàng còn ảnh hưởng đến chi phí vận chuyển và cách thức giao nhận hàng hóa. Theo quy định của pháp luật sẽ có lợi cho bên bán nếu là hợp đồng thương mại hoặc có lợi cho người mua nếu là hợp đồng dân sự.

Về cách thức giao nhận thì: khi hai bên giao nhận phải lập biên bản giao nhận, có văn bản kiểm tra chất lượng trước khi giao nhận. Phải có những giấy tờ, chứng từ kèm theo như: hóa đơn, giấy chứng nhận chất lượng, giấy bảo hành, … Riêng đối với hợp đồng mua bán nhà cần xác định thời điểm công chứng, thời điểm giao nhà, thanh toán tiền, thời điểm sang tên…

Như vậy, trong hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản phải thể hiện rõ đối tượng của hợp đồng là tài sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch và thông tin về hiện trạng của tài sản khi đem vào giao dịch.

Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản:

Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản. Tài sản thường có giá trị lớn. Việc quy định hợp đồng chuyển nhượng những tài sản có giá trị lớn phải lập thành văn bản là điều không cần tranh cãi. Điều đó có lợi cho việc quản lý bằng chứng về vụ chuyển nhượng cũng như là cơ sở để các bên thực hiện tiếp các thủ tục cho tới khi nhận được giấy chứng nhận đăng ký tài sản của các cơ quan công quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản phải công chứng. Điều 443 Bộ Luật dân sự quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của uỷ ban nhân dân có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà sử dụng vào mục đich khác cũng phải có công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (điều 451 Bộ luật dân sự). Theo quy định của pháp luật, hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực mà không công chứng hoặc chứng thực sẽ bị coi là vô hiệu.

Đời sống xã hội muôn màu muôn vẻ, không phải mọi chuyện lúc nào cũng đi theo trình tự đã lên sẵn của mỗi người, trong soạn thảo, thực hiện hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản cũng vậy. Một sai lầm nhỏ cũng có thể dẫn tới việc thất thoát lớn về tài sản. Chính vì vậy, tìm hiểu sâu hơn về nhóm hợp đồng có mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản sẽ giúp chúng ta – không chỉ những người hành nghề luật mà còn là những công dân, được pháp luật bảo vệ tốt hơn, tránh được những rủi ro không mong muốn.

Cảm ơn quý khách đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật LVN Group, trên đây là nội dung tư vấn của Công ty, nội dung tư vấn có giá trị tham khảo, nếu còn vấn đề mà quý khách hàng còn chưa rõ xin vui lòng liên hệ đến tổng đài của Công ty Luật LVN Group 1900.0191 hoặc vui lòng gửi tin nhắn đến email [email protected] để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty Luật LVN Group