1. Xác định ranh giới giữa các bất động sản như thế nào?

Ranh giới được hiểu là đường phân giới hạn giữa hai khu vực, hai địa phận liền nhau. Ranh giới giữa các bất động sản là giới hạn phân chia giữa các bất động sản liền kề nhau.

Theo Điều 175 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Như vậy, các dấu hiệu để xác định ranh giới có thể do các chủ thể tạo ra như xây tường, trồng cây, dựng cột mốc nhưng cũng có thể là dấu hiệu tự nhiên như kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Bất cứ chủ sở hữu bất động sản nào cũng có mối liên hệ với các chủ sở hữu bất động sản khác về ranh giới. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản, không được có hành vi lấn chiếm hoặc hành vi khác làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

2. Người sử dụng đất có được trồng cây vượt quá ranh giới đất không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật dân sự 2015:

Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thừa đất. Việc trồng cây vượt quá ranh giới đất được coi là hành vi xâm phạm quyền sở hữu.

Trường hợp trồng cây trên đất của mình nhưng rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành vượt quá sang bất động sản của người khác. Nhưng trong trường hợp hai bên có thỏa thuận khác ví dụ như bên có bất động sản liền kề cho phép cây trồng được lấn sang đất của người đó thì chủ sở hữu sẽ không cần phải cắt tỉa cây. Điều này thể hiện pháp luật tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên vì trong quan hệ dân sự các chủ thể được tự do thể hiện ý chí, xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự không trái với pháp luật, đạo đức xã hội.

3. Xác định mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản như thế nào?

Điều 176 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định của điều luật trên, mốc giới có thể được xác định bởi hàng rào, cây trồng, tường xây ngăn cách giữa hai bất động sản liền kề.

Mốc giới được xác định theo căn cứ sau:

– Mốc giới do các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận. Mốc giới do các bên chủ thể cùng thỏa thuận với nhau để xây dựng như cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường thì đây được coi là tài sản thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu đó;

– Mốc giới do một bên chủ sở hữu tạo dựng thì thuộc sở hữu riêng của người đó nếu chủ thể này dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không được xây dựng sang phần diện tích của ranh giới bất động sản liền kề.

Trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì các bên phải tuân thủ đúng các nguyên tắc chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý. Khi mốc giới không phải tường nhà chung và chủ sở hữu các bất động sản liền kề xây dựng nhà riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình. Trường hợp mốc giới được xác định là cây được các bên trồng, thì các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ, hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Cây cối, công trình có nguy cơ gây thiệt hại thì chủ sở hữu có nghĩa vụ gì?

Tại Điệu 177 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 177. Bảo đảm an toàn trong trường hợp cây cối, công trình có nguy cơ gây thiệt hại

1. Trường hợp cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu tài sản thực hiện ngay các biện pháp khắc phục, chặt cây, sửa chữa hoặc dỡ bỏ công trình xây dựng đó theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu không tự nguyện thực hiện thì chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chặt cây, phá dỡ. Chi phí chặt cây, phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng chịu.

2. Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định.

Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường thì chủ sở hữu tài sản đó phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản khác.

3. Trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chủ sở hữu cây cối, công trình phải bồi thường.

Như vậy, chủ sở hửu có nghĩa vụ phải chặt cây, sửa chữa hoặc dỡ bỏ công trình xây dựng trong trường hợp cây cối, công trình có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu chủ sở hữu không tự nguyện chặt cây hoặc dỡ công trình thì các cơ quan nhà nước có thể can thiệp, cưỡng chế.

Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định, nếu vi phạm có thể bị xử lí theo quy định của pháp luật.

Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường thì chủ sở hữu tài sản đó phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý.

Nếu gây thiệt hại cho bất động sản liền kề thì chủ sở hữu phải bồi thường.

Theo Điều 604 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về trường hợp bồi thường thiệt hại do cây cối gây ra như sau:

Điều 604. Bồi thường thiệt hại do cây cối gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý phải bồi thường thiệt hại do cây cối gây ra.

Nếu công trình xây dựng gây thiệt hại thì chủ sở hữu phải bồi thường theo Điều 605 Bộ luật dân sự:

Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.

5. Chủ sở hữu được trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề trong trường hợp nào?

Theo Điều 178 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên

Điều luật này đã dẫn ra những quy định về vấn đề trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung. Bên cạnh đó, điều luật quy định cả về mặt dưới mái che trên cửa ra vào và cửa sổ.

Theo đó, chủ sở hữu chỉ được trổ cửa sổ ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện khi pháp luật về xây dựng quy định.

Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung thì phải cách mặt đất 2,5 m trở lên.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Trân trọng./.