Thẩm định giá để bồi thường khi giải phóng mặt bằng?

Luật sư tư vấn trực tiếp về tách thửa đất, gọi: 1900.0191

Trả lời:

khoản 1 Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“…Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì đượcbồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thểcủa loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất…”

Khoản 3 Điều 34 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt.”

Như vậy, việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường khi thu hồi đất phụ thuộc vào thời điểm có quyết định thu hồi đất.

Nếu quyết định thu hồi đất, thẩm định giá đất và phương án bồi thường đã được phê duyệt từ năm 2011 thì đến bây giờ sẽ vẫn áp dụng giá đất cụ thể được xác định từ khi có quyết định thu hồi đất đó để tính giá bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Nếu đến bây giờ mới có quyết định thu hồi đất thì đất này phải được định giá đất cụ thể lại để tính tiền bồi thường khi thu hồi.

>> Tham khảo thêm nội dung: Người dân được đền bù như thế nào khi nhà nước thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất ?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai về thẩm định giá đền bù, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do UBND tỉnh quy định phù hợp với tình hình kinh tế xã hội ở từng địa phương và quy hoạnh đã được phê duyệt. Gia đình có thể tham khảo thêm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP

Bồi thường khi thu hồi đất, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo đó, về cơ bản, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai).

Thứ hai, về giá đất tại Lai Châu hiện nay thì gia đình nên đến UBND cấp tỉnh xác định chính xác khu vực nơi gia đình đang sinh sống để biết rõ giá đất cụ thể căn cứ theo Điều 114 Luật đất đai năm 2013 về bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Thứ ba,Tại Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai 2013 đã quy định các trường hợp cơ quan nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích của quốc gia như quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội

Việc tiến hành thu hồi đất cũng càn phải tiến hành theo quy định của pháp luật tại Điều 67 Luật đất đai 2013.

Thứ tư, Về việc áp dụng cứ 1000m2 giải tỏa được mua 1 suất đất giá cao để tăng gia, nhưng nay tỉnh Lai Châu không áp dụng.

Hiện nay pháp luật không quy định về việc này, mà khi tiến hành bồi thường đền bù giải phóng đất đa, UBND tỉnh sẽ căn cứ vào nguồn quỹ đất của tỉnh mình để quyết định việc bồi thường bằng đất cùng loại cho NSD đất hoặc là bồi thường bằng tiền mặt. Vì vậy, nếu UBND tỉnh Lai Châu có căn cứ thì việc áp dụng như vậy vẫn đúng quy định pháp luật.

Luật sư tư vấn pháp Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Bên công ty Hưng Hải thực hiện dự án thủy điện, đây là một trong những dự án để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng được quy định tại Điều 62 củaLuật Đất đai năm 2013. Do đó, về nguyên tắc, trong trường hợp này, công ty LCSC sẽ được công ty Hưng Hải bồi thường những chi phí hợp lý nhất định.

Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường:
“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Ngoài ra, công ty LCSC chưa cung cấp đầy đủ thông tin, đất đó có thuộc một trong các trường hợp sau quy định tại Điều 76 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
…………….

Nếu thuộc các trường hợp này, thì LCSC sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất theo quy định:

Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định:

“Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
a) Chi phí san lấp mặt bằng;
b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;……………

…………

“Điều 3. Xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại

Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại Điều 3 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định số 47/2014/NĐ-CP) thực hiện theo quy định sau:

1. Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất chỉ làm căn cứ để chứng minh về việc người sử dụng đất đã đầu tư vào đất.

…………

Nếu không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 76 Luật Đất đai năm 2013 thì LCSC được bồi thường về đất, trong trường hợp không có đất thì được bồi thường bằng tiền theo khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai năm 2013:

“1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại”

Ngoài ra, nếu có thiệt hại về công trình thì được bồi thường theo Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CPBồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

“Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Về vấn đề địa phương yêu cầu chủ đầu tưdự án cắm mốc ranh giới khu đất trả lại mới tiến hành nhận lại đất:

Điều 65 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
…………..

Theo đó, Người sử dụng đất thông báo hoặc gửi văn bản trả lại đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Sau đó, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa trong trường hợp xét thấy cần thiết; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất; tổ chức thu hồi đất trên thực địa và bàn giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo hủy Giấy chứng nhận đối với trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp của bạn, sau khi chủ đầu tư trình UBND cấp tỉnh trả lại 40 ha đất và được UBND tỉnh ra quyết định thu hồi đất giao cho địa phương cấp huyện quản lý và sử dụng. Do đó, UBND tỉnh sẽ ra quyết định và tiến hành thu hồi đất theo quy định và không có quy định nào quy định người sử dụng đất phải tiến hành cắm mốc giới phần diện tích đất trả là căn cứ để địa phương tiến hành nhận lại đất. Do đó, yêu cầu này của địa phương là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Về việc chủ đầu tư dự án đã tiến hành giải phóng mặt bằng có được địa phương chi trả lại kinh phí này hay không?

Căn cứ vào khoản 2 điều 32 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất​ để thực hiện các dự án:

Điều 32. Kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

2. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án được quy định như sau:

a) Kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào kinh phí thực hiện dự án đầu tư;

b) Bộ, ngành có trách nhiệm bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội; chấp thuận, quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ nhưng do Bộ, ngành thực hiện và các dự án do Bộ, ngành làm chủ đầu tư;

………….

Căn cứ vào quy định này thì kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sẽ do chủ dự án chi trả, còn phía bên UBND cấp tỉnh thì sẽ ứng trước sau đó chủ dự án sẽ hoàn lại tiền vào ngân sách nhà nước sau. Do đó, đôi với trường hợp của bạn, khi trả lại diện tích đất (40 ha) cho địa phương thì kinh phí trước đây mà đơn vị chủ đầu tư tiến hành giải phóng mặt bằng thì phía địa phương sẽ không có nghĩa vụ chi trả lại kinh phí đó cho phía đơn vị chủ đầu tư dự án hoặc khấu trừ vào tiền thuê đất các hạng mục chính của dự án.

Trả lời

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì phần đất của gia đình bạn nằm trong diện giải tỏa mặt bằng của nhà nước từ năm 2004, tuy nhiên đến ngày 6/3/2018 gia đình bạn mơi nhận được quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường về đất. Tuy nhiên, vì bạn chỉ nêu 2018 nhận được quyết định thu hồi nhưng không nêu rõ quyết định này có hiệu lực từ ngày bao nhiêu. Nếu quyết định thu hồi đất được đưa ra từ thời điểm năm 2004 thì giá bồi thường sẽ được tính theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh năm 2004. Điều này được quy định tại điều 74 Luật đất đai năm trước đấy.

Còn trong trường hợp quyết định này vừa được đưa ra thì giá đền bù về đất và tài sản trên đất sẽ được áp dụng theo bảng giá đất năm 2018. Cụ thể điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường như sau:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2.Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, theo quy đinh trên thì nếu quyết định thu hồi đất của gia đình bạn được đưa ra năm 2018 mà nhà nước lại bồi thường theo bảng giá đất năm 2004 là sai quy định của pháp luật. Do đó, nếu bạn không đồng ý với quyết định này thì bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi lên người đứng đầu của cơ quan ra quyết định phương án bồi thường đất để yêu cầu được giải trình rõ về vấn đề này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email: [email protected]để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật LVN Group