Thủ tục đăng ký chứng nhận sử dụng đất ?

Ông bà tôi được nhận thửa này và nay chỉ bà chứng nhận được (đủ minh mẫn) – Ông bà chia đều cho 5 người con (4 con trai nhà mặt phố, 1 con gái nhà trong ngõ nhưng đều nằm trong thửa đất trên ). Các nhà mặt phố đều có giấy phép xây dựng từ năm 1986 đến nay. Nhu cầu nhà tôi mong muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho riêng gia đình mình vì hoàn cảnh mỗi nhà khác nhau nên gia đình tôi không muốn chờ làm chung (các gia đình khác đều có thể chứng nhận riêng cho nhà tôi mọi thủ tục).

Câu hỏi :

– Trong trường hợp này khi làm giấy chứng nhận chỉ riêng nhà tôi – trong tổng 4 nhà có được không ?

– Việc nộp thuế đất và phí trước bạ thì theo riêng từng nhà hay nộp tổng cả thửa;

– Công ty có thể cho mình chi tiết số thuế phải nộp khi đăng ký giấy chừng nhận quyền sử dụng đất được không. Rất cảm ơn và mong phản hồi của quý công ty Thank you.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật LVN Group.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.0191

Trả lời

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND Quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách thửa đất ở do thành phố Hải Phòng ban hành

Văn bản hợp nhất 08/VBHN-VPQH hợp nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân do Văn phòng Quốc hội ban hành

Nghị định số 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

2. Nội dung giải đáp

Căn cứ Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND Quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách thửa đất ở do thành phố Hải Phòng ban hành tại Điều 5 quy định về Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở như sau:

“Điều 5. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 143, khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 được quy định cụ thể như sau:

1. Các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ hai điều kiện sau:

a) Đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): phần diện tích được tách thửa đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch, cạnh nhỏ nhất của thửa đất phải ≥ 3,0m và đảm bảo tổng diện tích thửa đất ≥ 30,0 m2.

b) Đối với các khu dân cư thuộc các xã trên địa bàn các huyện: diện tích tách thửa không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mức giao đất ở mới quy định tại Điều 4 Quyết định này.

2. Đối với các trường hợp khi chia, tách thửa đất mà hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông sử dụng chung phải có mặt cắt ngang ≥ 1,5 m và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này nhưng có thể hợp với thửa đất liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền, sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa mà không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì không được phép tách thửa.

4. Các trường hợp không được phép tách thửa:

a) Thửa đất nằm trong các dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán theo quy định nhưng nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.

c) Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

d) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

đ) Các thửa đất thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch thực hiện theo quy định tại Điều 4 Quyết định này.

5. Quy định tại khoản 3 Điều này không áp dụng cho các trường hợp sau:

a) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần đất.

b) Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa.

6. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, khoản 5 Điều này); cơ quan Công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không làm thủ tục công chứng, chứng thực việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, khoản 5 Điều này).”

205m2 tách chia cho 5 người con thì mỗi người con được 51m2 phù hợp với diện tích tối thiểu đươc tách thửa đối với đất ở đô thị. Đối với đất ở các khu dân cư thuộc các xã trên địa bàn các huyện: diện tích tách thửa không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mức giao đất ở là:

Hạn mức quy định cụ thể đối với từng khu vực:

Vậy, dù đất của bố mẹ bạn là đất ở đô thi hay đất ở nông thôn, diện tích thửa đất bạn muốn tách là 51m2 thì đều phù hợp với hạn mức tách thửa theo quy định tại thành phố Hải Phòng.

 – Thuế, lệ phí có thể:

Căn cứ vào Điều 4 Văn bản hợp nhất 08/VBHN-VPQH hợp nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân do Văn phòng Quốc hội ban hành quy định:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

8. Thu nhập từ kiều hối.

9. Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.

10. Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng.

11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm:

a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;

b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.

12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật.

13. Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận.

14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

15. Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam làm việc cho các hãng tàu nước ngoài hoặc các hãng tàu Việt Nam vận tải quốc tế.

16. Thu nhập của cá nhân là chủ tàu, cá nhân có quyền sử dụng tàu và cá nhân làm việc trên tàu từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác, đánh bắt thủy sản xa bờ.”

Từ quy định trên cho thấy thu nhập từ việc nhận quả tặng là bất động sản giữa cha mẹ đẻ và con đẻ thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân và Theo Nghị định số 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này của bạn không phải nộp lệ phí trước bạ:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai – Công ty luật LVN Group