Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Trả lời:

Trường hợp của bạn vẫn có thể khởi kiện ra Tòa án. Bởi lẽ, hợp đồng của bạn có thời hạn thuê là 01 năm, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thuê nhà của bạn không bắt buộc phải tiến hành công chứng. Hợp đồng thuê này vẫn là hợp đồng hợp pháp theo quy định của pháp luật. Bạn vẫn có thể khởi kiện ra tòa án đối với tranh chấp về hợp đồng thuê nhà.

Thủ tục tiến hành khởi kiện:

– Cơ quan có thẩm quyền thụ lý đơn khởi kiện: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên cho thuê nhà đang cư trú.

– Đơn khởi kiện (bạn có thể tham khảo trên wedsite:luatLVN.vn tại: Mẫu đơn khởi kiện)

– Giấy tờ, tài liệu phải nộp kèm theo đơn khởi kiện: hợp đồng cho thuê nhà, các giấy tờ khác có liên quan.

Xin lưu ý bạn một vấn đề: Khi bạn nộp đơn khởi kiện tòa án sẽ kiểm tra tính hợp pháp của đơn khởi kiện. Trong vòng 05 ngày đến 08 ngày nếu đơn khởi kiện thuộc thẩm quyền, hợp pháp Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí. Bạn sẽ phải nộp tiền tam ứng án phí sau đó nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Từ thời điểm bạn nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn khởi kiện của bạn.

Nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án hoặc qua bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền, bộ hồ sơ bao gồm:

– Đơn khởi kiện (Mẫu đơn)

– Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện ( giấy tờ sở hữu nhà, đất, hợp đồng liên quan…)

– Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

>> Luật sư trả lời: Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoạigọi:1900.0191

Trả lời:

Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (các thỏa thuận không trái với các quy định của pháp luật), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành.

Trong trường hợp của bạn, bạn không nói rõ trong hợp đồng thuê nhà có quy định về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và việc phạt hợp đồng hay không, vì vậy chúng tôi sẽ áp dụng các quy định của pháp luật theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Theo đó, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong trường hợp của bạn, bên thuê nhà đã không thực hiện đúng hợp đồng, sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, vì vậy theo qui định trên bạn có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Bạn cũng đã thực hiện đúng quy định về thời hạn báo trước (từ ngày 18/09/2018 đến ngày 30/10/2018). Do đó, nếu bên thuê nhà không thực hiện việc chấm dứt hợp đồng, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Vì bạn đã thực hiện việc chấm dứt hợp đồng theo đúng các quy định của pháp luật nên bạn không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Trừ trường hợp trong hợp đồng của hai bên có thỏa thuận khác thì sẽ áp dụng theo hợp đồng, nếu nội dung của hợp đồng không trái quy định pháp luật, trái đạo đức xã hội.

Về khoản tiền đặt cọc, việc xử lý sẽ được thực hiện theo thỏa thuận ban đầu, tùy thuộc vào mục đích đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng hay đảm bảo việc thực hiện hợp đồng.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp?

Luật sư tư vấn luật về soạn thảo hợp đồng trực tuyến gọi số:1900.0191

Trả lời:

Cần xem xét hợp đồng miệng giữa anh chị với bà chủ nhà về việc thỏa thuận trả lại mỗi tháng một khoản tiền là 20 triệu đồng là có căn cứ pháp luật và hợp pháp hay không. Căn cứ Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về khái niệm hợp đồng như sau:

“Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

Như vậy, nếu như anh chị và bà Năm cũng đã tự nguyện thỏa thuận với nhau thì hợp đồng này hoàn toàn là hợp pháp và có căn cứ pháp luật.

Trong trường hợp của bạn thì bà chủ nhà (bà Năm) đã không thực hiện đúng giao kết hợp đồng như vợ chồng chị đã thỏa thuận với bà Năm về việc cho rút 60 triệu đồng, mỗi tháng sẽ trả lại cho anh chị số tiền 20 triệu đồng.

Vậy nếu bà Năm không thực hiện đúng nghĩa vụ của bà trả hết số tiền còn lại theo như hợp đồng đã giao kết thì anh chị có thể làm đơn khời kiện bà Năm ra tòa án nhân dân cấp Quận, huyện nơi bà Năm cư trú để tòa có thể giải quyết cho anh chị theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

>> Tham khảo ngay: Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi:1900.0191

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 472 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015:

“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp thuê nhà, các bên có thể giao kết các hợp đồng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ như đặt cọc. Theo thông tin mà bạn cung cấp, lúc đầu công ty bạn là người thuê nhà và đặt cọc tiền cho bên cho thuê, sau đó các bên trong hợp đồng thuê nhà đã thỏa thuận lại việc cho người khác thuê chính căn nhà đó, hợp đồng này được sự nhất trí của bên cho thuê và cả bên thuê lúc đầu là công ty bạn và cá nhân người Hàn Quốc trên, trong đó để đảm bảo thực hiện hợp đồng này, hợp đồng đặt cọc giữa công ty bạn và bên cho thuê nhà vẫn tiếp tục có hiệu lực.

Từ đó cho thấy, đã có sự thay đổi về mặt chủ thể thực hiện hợp đồng. Sau khi hợp đồng thuê nhà sau được ký kết thì bên thuê nhà là người Hàn Quốc kia, công ty bạn đảm bảo việc thực hiện hợp đồng cho người này bằng hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Căn cứ vào quy định trên cho thấy, hình thức đặt cọc mà công ty bạn đã ký kết là đúng quy định. Vấn đề công ty bạn có được trả lại tiền đặt cọc hay không được phụ thuộc vào việc các bên thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng chính, tức hợp đồng thuê tài sản giữa bên cho thuê (chủ nhà) và bên thuê nhà (người Hàn Quốc kia). Theo thông tin mà bạn cung cấp, trong nội dung của hợp đồng thuê nhà đã quy định rõ nghĩa vụ của bên cho thuê phải làm nghĩa vụ đăng ký tạm trú, tuy nhiên bên cho thuê nhà đã không thực hiện đúng quy định này. Đây là hành vi không thực hiện công việc đã được quy định trong hợp đồng, vi phạm hợp đồng thuê nhà của bên cho thuê. Mặt khác, trong hợp đồng thuê nhà cũng chỉ rõ: nếu một trong hai bên không làm đúng hợp đồng thì bên kia có quyền chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc + số tiền nhà chưa ở hết + bồi thường 01 tháng tiền thuê nhà.

Vì không có được giấy tạm trú mà người Hàn Quốc kia đã không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng cho thuê nhà ở chấm dứt theo thỏa thuận của các bên (thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng khi có hành vi vi phạm hợp đồng). Các nghĩa vụ, quyền lợi của hai bên được ưu tiên giải quyết theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết. Do đó, công ty bạn được nhận lại số tiền đặt cọc, số tiền nhà đã nộp mà chưa ở hết, tiền bồi thường theo nội dung của hợp đồng.

Bạn có thể gửi đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản để được giải quyết. Việc khởi kiện không thể đảm bảo 100% công ty bạn sẽ giành phần thắng vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Về chi phí tố tụng, công ty bạn là nguyên đơn, do đó phải nộp tiền tạm ứng án phí, tạm ứng lệ phí, án phí, lệ phí và chi phí tố tụng khác theo quy định tại Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự – Công ty luật LVN Group