Thủ tục mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ? Nhờ người thân mua đất làm thế nào để đòi lại?

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.0191

Trả lời:

Theo như bạn trình bày đây là đất giãn dân và chưa được cấp sổ đỏ, để thực hiện việc mua phần đất này bạn cần xét đến điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ điều 188, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Có thể thấy rằng, quy định của pháp luật khi chuyển nhượng đất là cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hơn nữa việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của khoản 3 Điều 167 Bộ đất đai năm 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này“. Căn cứ vào quy định trên thì bà A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng cho bạn. Bạn không nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng này, nó sẽ không đảm bảo quyền lợi của bạn, rất khó để bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai về điều kiện tách thửa để làm sổ đỏ:

Đối với vấn đề về tách thửa bạn phải xem xét quy định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất quy định diện tích tối thiểu được tách thửa là bao nhiêu, mảnh đấy của bà A có đủ điều kiện để được tách thửa chuyển nhượng cho bạn hay không. Nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa do ủy ban nhân dân tỉnh quy định thì bà A mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển nhượng cho bạn được. Bạn lưu ý là thủ tục tách thửa phải được thực hiện trước thủ tục chuyển nhượng.

Theo đó trong giao dịch này bạn phải để ý đến hai vấn đề:

– Bạn phải yêu cầu bà A làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, sau khi có giấy chứng nhận rồi mới thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bạn.

– Nếu bạn chỉ nhận chuyển nhượng 1 phần đất thì bạn phải yêu cầu bà A thực hiện thủ tục tách thửa trước.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Trả lời:

1. Vấn đề giấy tờ như vậy có đúng trình tự không?

Theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 thì trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

– Thủ tục đăng ký biến động đất đai trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm có:

+ Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng,quyền sử dụng đất

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Như vậy, sau khi hai bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện các thủ tục trên để được công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Và sau khi đã thực hiện hết các thủ tục này thì người chuyển nhượng mới đủ điều kiện đăng ký biến động đất đai. Việc đăng ký biến động đất đai chỉ diễn ra sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đơn đăng ký phải kèm theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, anh trai bạn làm đơn đăng ký biến đông đất đai đứng tên bạn ký ngày 4.1.2015 còn hợp đồng chuyển nhượng lại ký ngày 5.1.2014 là không đúng trình tự theo quy định của pháp luật.

– Thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai là không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

Như vậy, việc anh bạn cung cấp đơn xin đăng ký biến động đất đai đứng tên bạn ký ngày 4.1.2015, tờ trình thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động đất đai đứng tên bạn được ký ngày 5.11.2015 là không đúng với quy định của pháp luật.

2. Có thể khởi kiện anh tôi về tội mạo danh chữ ký (khi chuyển nhượng tôi không có mặt ở cơ quan pháp luật cũng như không ký giấy chuyển nhượng) và tôi đòi lại đất của mình bằng cách nào?

Điều 174, Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017quy định Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

Anh bạn đã có thủ đoạn gian dối (giả mạo chữ ký và giấy tờ) nhằm chiếm đoạt quyền sử dụng đất của bạn. Anh bạn đã thực hiện các giấy tờ và thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và còn đuổi mẹ con bạn ra khỏi nhà bạn đang ở. Do đó, mục đích chiếm đoạt đã rõ ràng. Như vậy, việc anh trai bạn giả mạo chữ ký của bạn và làm giả giấy tờ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn có thể tố cáo ra cơ quan công an hoặc làm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tới Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật Đất đai. Do bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện đúng quy định của pháp luật về thuế nên bạn nên nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tới Ủy ban nhân dân cấp xã.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoạigọi:1900.0191

Trả lời:

Trước hết, cần phải xét xem gia đình bạn có đủ điều kiện để được Nhà nước giao đất không. Vì vậy, căn cứ vào Điều 4, Pháp lệnh số 26/2005/PL-UBTVQH11 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội : Ưu đãi người có công với cách mạng, được sửa đổi bổ sung tại Pháp lệnh số 04/2012/UBTVQH13 của ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI : PHÁP LỆNH SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA PHÁP LỆNH ƯU ĐÃI NGƯỜI CÓ CÔNG VỚI CÁCH MẠNG, Người có công với cách mạng và thân nhân của họ được hưởng các chế độ ưu đãi như sau

“Điều 4. Người có công với cách mạng và thân nhân của họ được Nhà nước, cộng đồng quan tâm chăm sóc, giúp đỡ và tùy từng đối tượng được hưởng các chế độ ưu đãi sau đây:

Người có công với cách mạng và thân nhân được Nhà nước, xã hội quan tâm chăm sóc, giúp đỡ và tuỳ từng đối tượng được hưởng các chế độ ưuđãi sau đây:

1. Trợ cấp hàng tháng, phụ cấp hàng tháng, trợ cấp một lần;

2. Bảo hiểm y tế;

3. Điều dưỡng phục hồi sức khỏe;

4. Nhà nước có chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ có khó khăn về nhà ở và huy động sự tham gia của xã hội, gia đình người có công với cách mạng;

5. Được ưu tiên trong tuyển sinh, tạo việc làm; được hỗ trợ để theo học tại cơ sở giáo dục thuộc hệ thống giáo dục quốc dân đến trình độ đại học;

6. Chính phủ quy định cụ thể thời điểm hưởng, mức hưởng và các chế độ ưu đãi tại Điều này.”

Khoản 4, điều 4 của Pháp lệnh này được quy định chi tiết tại Điều 55, Nghị định số 31/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng. Cụ thể, chế độ ưu dãi về nhà ở được quy định như sau:

“Điều 55. Chế độ ưu đãi về nhà ở

1. Người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ được hỗ trợ cải thiện nhà ở tùy theo hoàn cảnh, công lao đóng góp của từng người và khả năng của Nhà nước, địa phương.

Việc hỗ trợ cải thiện nhà ở căn cứ vào chế độ ưu đãi cao nhất mà người đó được hưởng và chỉ giải quyết một lần.

2. Người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ nếu mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ nếu được Nhà nước giao đất làm nhà ở thì tùy theo công lao đóng góp sẽ được giảm một phần tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, điều kiện để gia đình bạn được Nhà nước giao đất phụ thuộc vào công lao đóng góp của bố mẹ bạn và khả năng của thành phố Đà Nẵng. Bạn cần lên gặp sở lao động thương binh thành phố Đà Nẵng hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm rõ về vấn đề này.

Vì điều 4 Pháp lệnh số 26/2005/PL-UBTVQH11 quy định về chế độ ưu đãi đối với người có công với cách mạng và thân nhân của họ, nên khi mẹ bạn mất, bạn vẫn có thể xin giao đất được.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai – Luật LVN Group