Thủ tục sang tên khi chuyển quyền sử dụng đất? Mẫu đơn khởi kiện khi bị lấn chiếm nhà đất

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn hiện tại không còn giữ bất cứ giấy tờ gì. Trong trường hợp này, bạn có thể đến văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất xin cấp bản sao hợp đồng chuyển nhượng và những giấy tờ có liên quan. Sau đó, dựa vào nội dung hợp đồng mà hai bên đã giao kết, bạn có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ với mình, nếu bên bán không thực hiện đúng theo thỏa thuận, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Mẫu đơn khởi kiện khi bị lấn đất:

Trả lời:

Với những thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi anh trai của bạn mua một mảnh đất nhưng chưa làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện nay anh trai bạn muốn cho bạn mảnh đất đó để bạn đứng tên thì anh trai bạn phải làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Bởi vì theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 đã quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Để anh trai bạn có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đã mua thì anh trai bạn phải làm các thủ tục sau:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 quy định về Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Hồ sơ bao gồm: tờ khai lệ phí trước bạ(bên mua); Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế); Hợp đồng chuyển nhượng; Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực); Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực). Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước).

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Sau khi anh trai bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh trai bạn phải làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn và hợp đồng này phải được công chứng chứng thực theo quy định tại Khoản 1 Điều 459 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.”

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản nàyd) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.”

Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai,như trường hợp chuyển nhượng của anh trai bạn với người bán ban đầu.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Theo khoản 2 điều 9 và điều 11 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

“a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;…

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”

Hiện nay, để xác định chủ sử dụng/sở hữu tài sản chung của hộ gia đình, tổ chức công chứng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất… thường dựa vào sổ hộ khẩu gia đình (Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân – Khoản 1 Điều 24 Luật cư trú năm 2006).

Do đó, trong trường hợp này, nếu Cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bạn nộp giấy xác nhận nhân khẩu của người chuyển nhượng tại thời điểm cấp sỏ đỏ thì bạn có thể yêu cầu bên bán gửi bản sao hộ khẩu (có chứng thực) qua đường bưu điện để bạn có thể hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xem thê: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Hiện nay theo quy định của Luật đất đai 2013 thì đối với đất đã có quy hoạch thì thực hiện như sau:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.…

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Trước tiên: Các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng (hoặc tại Uỷ ban nhân dân xã). Các giấy tờ cần mang theo bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên.

– Thứ hai: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm:

1 Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).

2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).

3. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)

Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.

– Thứ ba: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:

Hồ sơ, bao gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.

2. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)

6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.

Trường hợp đất đã nằm trong quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi không được chuyển nhượng QSDĐ cho người khác. Trường hợp mới có quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng QSDĐ. Người nhận chuyển nhượng phải sử dụng đúng mục đích theo hiện trạng sử dụng đất của người chuyển nhượng. Không được xây dựng các công trình hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu không được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp của Bạn nếu như chưa có quyết định thu hồi đất thì Bạn vẫn được làm thủ tục sang tên nhưng Bạn phải sử dụng đúng mục đích như chủ cũ đã chuyển nhượng.

Do bạn chưa sang tên nên cũng chưa thể tiến hành các bước tiếp theo được. Bạn cần nộp đủ hồ sơ và giấy tờ như chúng tôi đã phân tích ở trên để được sang tên nếu như đất bạn nhận chuyển nhượng mới có quy hoạch và chưa có quyết định thu hồi đất từ phía cơ quan Nhà nước.

Theo quy định tại khoản 3 điều 191 Luật đất đai 2013 quy định

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

….3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Như vậy trong trường hợp này, bạn không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp do đó không được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng lúa. Nếu như ở đây hợp đồng này công chứng được, văn phòng công chứng đang làm sai trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Hợp đồng này của bạn có thể bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật nên bạn có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu để cả hai bên không phát sinh nghĩa vụ theo hợp đồng và tránh trường hợp bị bên cơ quan thuế xử phạt vi phạm hành chính do chậm nộp thuế.

Bên cạnh đấy theo quy định luật quản lý thuế, các bên sẽ tiến hành thực hiện thủ tục đăng ký kê khai với cơ quan thuế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng được công chứng, nếu không bên bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến lĩnh vực thuế.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.0191

Căn cứ vào điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại có quy định:

“Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.”

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 về thừa kế thì những người được hưởng thừa kế tài sản thì có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại. Trong trường hợp này, người đã chết cho nghĩa vụ sang tên cho anh đối với diện tích đất mà hai bên đã thỏa thuận mua bán trong hợp đồng, và đây cũng được xem là thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại. Trong trường hợp này anh có thể yêu cầu người đại diện cho người chết hoặc người quản lý di sản của người chết giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này và kèm theo các giấy tờ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng này phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã), chứng minh thư nhân dân bản sao có chứng thực của các bên, sổ hộ khẩu bản sao có chứng thực của các bên gửi xuống văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để thực hiện thủ tục sang tên.

Nếu những người đồng thừa kế hoặc người đại diện quản lý di sản của người chết mà không chịu hợp tác cũng như sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh thì anh có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có tài sản đó yêu cầu Tóa án giải quyết hoặc yêu cầu UBND cấp xã, phường tiền hành hòa giải, giải quyết tranh chấp cho anh.

Vì theo quy định của Luật đất đai 2013 thì người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua một hợp đồng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó trường hợp của anh sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ”;