1. Mở đầu

Hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư dù là kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản. Dù lợi ích của nhà đầu tư có lớn như thế nào thì vấn đề quyền của các bên trong kinh doanh bất động sản, đặc biệt là quyền lợi của khách hàng phải luôn được bảo vệ. Bảo đảm và bảo vệ các quyền lợi kinh tế, quyền thụ hưởng các dịch vụ của các bên trong hoạt động kinh doanh bất động sản là một trong những thiên chức của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Tình trạng vi phạm về quy hoạch đang diễn ra khá phổ biến

Qua kiểm tra tại nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội, tình trạng vi phạm về quy hoạch đang diễn ra khá nhức nhối. Đơn cử như dự án nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì diện tích 57.405m2 do công ty xây lắp Thương mại làm chủ đầu tư; dự án công trình dịch vụ thương mại do công ty cổ phần bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam làm chủ đầu tư; dự án tổ hợp khách sạn 5 sao – văn phòng cho thuê 250.000m2 do tập đoàn Dầu khí làm chủ đầu tư. Theo quy hoạch, các ô đất nói trên là hồ chứa nước, công viên cây xanh. Dự án xây dựng khách sạn văn phòng cho thuê do công ty cổ phần Sông Hồng, quy hoạch 1/500 của huyện Từ Liêm cho thấy đây là quy hoạch đất ở.

Nhiều dự án đã tự ý nâng độ cao công trình, tăng hệ số sử dụng đất không theo quy hoạch được duyệt khiến cho mật độ xây dựng dày đặc, quá tải về cơ sở hạ tầng.

Tình trạng đua nhau cấy thêm căn hộ rất phổ biến ở nhiều nơi, ví dụ dự án khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì theo quy hoạch 1/2000, đất xây dựng gồm 7 lô nhưng khi quy hoạch 1/500 thì đất xây dựng nhà cao tầng tăng thêm 9 lô với diện tích sàn tăng thêm 56.395m2. Kiểm tra dự án khu nhà ở xây dựng để bán tại xã Mỹ Đình do công ty cổ phần phát triển Nhà và Đô thị làm chủ đầu tư cho thấy, theo quy hoạch thì đây sẽ là khu chung cư 5 tầng và 6 tầng nhưng thực chất đã biến thành 12 lô đất ở liền kề.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ ngày 24-9-2015 về kiểm tra việc chấp hành quy định về quản lý quy hoạch kiến trúc và đầu tư xây dựng của dự án Trung tâm thương mại, văn phòng nhà ở để bán và cho thuê tại 8B phố Lê Trực, quận Ba Đình, UBND thành phố Hà Nội đã thành lập tổ công tác liên ngành, phối hợp các đơn vị chuyên môn của Bộ Xây dựng kiểm tra hồ sơ và thực tế công trình tại địa chỉ này. Qua kiểm tra cho thấy, việc cho phép lập dự án, chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc, cấp giấy phép xây dựng của dự án bảo đảm tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, đoàn kiểm tra liên ngành phát hiện chủ đầu tư công trình đã có nhiều sai phạm nghiêm trọng về chiều cao, diện tích xây dựng, hình dáng kiến trúc, khoảng lùi, việc giật cấp công trình so với giấy phép xây dựng, ảnh hưởng lớn đến không gian kiến trúc, cảnh quan khu vực. Cụ thể, từ tầng 8 (phía đường Trần Phú kéo dài) theo giấy phép xây dựng phải có khoảng lùi khối cao tầng 3, so với khối đế, song chủ đầu tư không thực hiện, mà xây dựng thẳng đến mái. Phần giật cấp đầu hồi phía đông, theo thiết kế từ độ cao 44 m, công trình giật cấp vào 15 m và tại độ cao 50m công trình giật cấp tiếp thêm 5,3m về phía tây, nhưng chủ đầu tư không xây dựng giật cấp, nhằm tăng diện tích sàn xây dựng. Về chiều cao công trình, theo giấy phép xây dựng, công trình cao đến đỉnh tum thang là 53m. Nhưng hiện chủ đầu tư đã tự ý điều chỉnh, tăng chiều cao các tầng, xây dựng thêm tầng 19, tổng chiều cao thực tế của công trình là 69 m, vượt 16 m so với giấy phép xây dựng. Công trình tăng khoảng 6.126 m2 sàn so với giấy phép xây dựng.

3. Nhiều chủ đầu tư vi phạm quy định về độ cao của dự án

Về độ cao tĩnh không của các dự án công trình dân dụng hiện nay được quy định trực tiếp bởi Nghị định số 32/2016/NĐ-CP ngày 06/5/2016 của Chính phủ.

Theo đó nhìn chung đối với những công trình dân dụng có độ cao từ 45 mét trở lên (hay xét theo thực tế về tầng cao với những công trình có chiều cao từ 10 tầng trở lên) so với mặt đất tự nhiên thì thuộc diện phải được chấp thuận về quản lý độ cao công trình.

Do các công trình này thuộc diện chướng ngại vật phải được cảnh báo hàng không.

Và thẩm quyền chấp thuận về độ cao công trình thuộc Cục Tác chiến – Bộ Tổng Tham mưu Quân đội Nhân dân Việt Nam.

Cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định và có văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận gửi cho cơ quan, tổ chức hay cá nhân mà có đề nghị chấp thuận về độ cao công trình.

Đồng thời, Cục Tác chiến sẽ thông báo về ý kiến của cơ quan mình đến cho các cơ quan cấp phép xây dựng của các địa phương, đến Cục Hàng không Việt Nam, đến Tổng công ty Quản lý bay Việt Nam, Cảng Vụ Hàng không khu vực và các cơ quan, tổ chức có liên quan để được biết.

Về nguyên tắc luật thì chủ đầu tư dự án phải chấp hành các quy định về độ cao được cấp phép xây dựng và chịu trách nhiệm về đầu tư lắp đặt, duy trì hoạt động bình thường của hệ thống cảnh báo hàng không đối với công trình.

Tuy nhiên, thực tế có một số các chủ đầu tư hay đơn vị thi công xây dựng dự án lại phớt lờ quy định được luật định này.

Xét về yếu tố gây ảnh hưởng, thì hành vi xây vượt chiều cao cho phép này có nhiều tác hại.

Theo đó, hành vi xây dựng vượt quá độ cao tĩnh không cho phép có thể ảnh hưởng đến bảo đảm an toàn cho hoạt động bay hoặc hoạt động bình thường của các trận địa về quản lý, bảo vệ vùng trời và có thể ảnh hưởng đến các đài, trạm vô tuyến điện hàng không.

Hình thức xử lý các công trình xây dựng vượt quá chiều cao thì có nhiều, ví như phạt tiền, buộc tháo dỡ phần vi phạm.

Và về nguyên tắc luật, trong quá trình xử lý vi phạm thì thì công trình xây dựng có thể bị yêu cầu tạm ngưng thi công bắt buộc.

4. Nhiều dự án không có các công trình phục vụ dân sinh

Từ nhiều năm nay, người dân về sống tại các khu đô thị mới của Hà Nội như Linh Đàm, Trung Hoà – Nhân Chính, Nam Trung Yên, Mỹ Đình, Văn Quán, Pháp Vân – Tứ Hiệp, Mễ Trì Hạ, cổ Nhuế – Xuân Đỉnh, Đông Nam Trần Duy Hưng… phải chịu cảnh không chợ, thiếu trường học, cơ sở y tế và thiếu nơi sinh hoạt công cộng, cây xanh bị giảm xuống mức tối thiểu. Đã có người ở tại các khu đô thị mới này hàng chục năm nhưng công viên cây xanh hay các công trình hạ tầng xã hội vẫn là các hàng hóa xa xỉ còn nằm trên giấy. Nhiều nơi có tình trạng các doanh nghiệp biến từ đất công thành văn phòng cho thuê, bãi giữ xe ô tô, tự ý điều chỉnh quy hoạch chi tiết, phớt lờ việc xây dựng trường học, cơ sở y tế. Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngoại trừ khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng quy hoạch và thực hiện quy hoạch tương đối hoàn chỉnh các tiện ích công cộng, công viên cây xanh thì hầu hết các khu đô thị mới còn lại chỉ có các công trình trên giấy. Nhiều khu đô thị mới tại quận 2, quận Bình Thạnh, Gò vấp, Tân Bình, Bình Chánh, quận 7… chủ đầu tư khi lập dự án đều vẽ vời ra khá nhiều những công trình phục vụ dân sinh hoành tráng và sau khi bán xong nền thì lời hứa về viễn cảnh tươi đẹp đó cũng biến mất.

Cả 3 dự án do Kinh Đô TCI Group làm chủ đầu tư đều sai phạm nghiêm trọng, trong đó dự án 8B Lê Trực nhiều năm chưa hoàn thiện và hai dự án tại 302 Cầu Giấy và 102 Trường Chinh lại không có nghiệm thu phòng cháy chữa cháy.

Bên cạnh đó là những sai phạm liên quan đến ông Lê Thanh Thản, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh. Theo đó, là những sai phạm tại dự án đầu tư xây dựng tổ hợp chung cư Bemes, phường Kiến Hưng, quận Hà Đông, do Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư. Liên quan đến dự án chung cư CT6, theo phản ảnh, rất nhiều người mua nhà tại dự án CT6 Kiến Hưng chuyển về đây ở từ vài năm nay nhưng vẫn không được cấp sổ đỏ và nhiều sai phạm của các chủ đầu tư khác.

5. Kết luận

Từ những khái quát trên có thể thấy rằng, sai phạm của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đang chà đạp lên lợi ích của một bộ phận khách hàng. Do vậy, bảo vệ quyền con người trong kinh doanh bất động sản chính là bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như khách hàng mua bán kinh doanh bất động sản. Pháp luật về kinh doanh bất động sản chính là cơ sở pháp lý quan trọng nhất trong việc giảm thiểu các sai phạm của chủ đầu tư, đảm bảo quyền lợi kinh tế và tiêu dùng của khách hàng, đảm bảo cho các giao dịch về bất động sản công khai minh bạch và văn minh thương mại.

Theo Điều 79 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định:

Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Xử lý thu hồi dự án bất động sản:

– Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Mục 6 Chương II của Luật này;

– Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án;

– Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự án;

– Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.

Như vậy, căn cứ các quy định nói trên thì người dân phần nào có thể bảo vệ được quyền lợi của mình.

LUẬT LVN GROUP (Sưu tầm)