Trình tự, thủ tục thu hồi đất được thực hiện như thế nào?

Toàn bộ diện tích đất đã được xây dựng từ năm 2013, trong đó 60m2 là nhà ở, còn lại là nền sân và nhà để xe (có giấy phép chỉnh sửa nhà trên nền nhà cũ đã có khi mua đất), không sử dụng để canh tác. Đã sử dụng ổn định từ năm 2013.

Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH LVN GROUP xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi: Công ty luật LVN Group

Tôi xin trình bày trường hợp của mình như sau, kính mong công ty trả lời giúp tôi:

Gia đình tôi có 01 lô đất tại tỉnh X thuộc dự án: Y (Thẩm quyền thu hồi đất là UBND thành phố X, Chủ đầu tư là Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X).

Tổng diện tích đất: 122m2, thuộc một thửa đất số 607, trong đó:

– 40m2 đất ở (có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy tờ chuyển nhượng có công chứng)

– 82m2 đất vườn (có giấy tờ chuyển nhượng viết tay tháng 12/2013). Tuy nhiên trong các Quyết định của Thành phố đang xác định tôi chỉ có 69m2, còn 13m2 là lối đi chung, nhưng thực tế không hề có lối đi chung ở đó mà do sai sót trên hồ sơ kỹ thuật khi lập sổ đỏ, vấn đề này gia đình tôi đang làm việc với phường để xác định lại.

Nhà tôi nhận Quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất, được bồi thường 498tr. Quyết định giao đất tái định cư (64m2) và phải nộp 440tr tiền sử dụng đất.

Các nội dung cần nhờ LVN Group tư vấn:

1. Về mục đích dự án

Công ty luật LVN Group cho tôi hỏi đối với dự án: XY (các hộ dân tại khu dân cư thì được tái định cư, còn lại phân lô bán đấu giá) có được tình dự án thu hồi đất bắt buộc vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không? Hay là dự án kinh doanh đất của thành phố? UBND Thành phố xác định đây là dự án phát triển kinh tế – xã hội và thực hiện bồi thường theo giá đất quy định của tỉnh, không được phép thỏa thuận giá đền bù là đúng hay sai?

2. Về Trình tự, thủ tục thu hồi đất

Gia đình tôi đầu tiên nhận được Quyết định thu hồi đất (cả đất ở, đất vườn), Quyết định việc giao đất tái định cư (kèm theo số tiền sử dụng đất phải nộp) trong khi chưa nhận được Thông báo thu hồi đất, chưa được tham dự bất kỳ cuộc họp nào để nêu ý kiến cũng như nhu cầu tái định cư? Sau khi nhận được Quyết định thu hồi đất (cả đất ở, đất vườn), Quyết định việc giao đất tái định cư mới được gọi đi họp, nhưng là họp riêng, không họp công khai với các hộ gia đình khác theo yêu cầu. UBND thành phố X và Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X thực hiện quy trình như trên có đúng hay không? Việc người dân yêu cầu tổ chức họp công khai các hộ gia đình để trả lời vướng mắc của người dân nhưng Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X không đáp ứng là đúng hay sai?

2. Hình thức đền bù

Căn cứ vào:

– Khoản 2, Điều 74, Luật đất đai 2013.

– Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013

– Khoản 4, Điều 11, Nghị định 45/2014/NĐ-CP

– Khoản 2, Điều 4, Quyết định 04/2019/QĐ-UBND của Tỉnh Bình định.

Khi nhà nước thu hồi đất của tôi, thì phải giao cho tôi diện tích đất tương ứng để tái định cư không thu tiền sử dụng đất, nhưng Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X lại sử dụng hình thức đền bù đất nhà tôi với giá thấp (đất ở giá 3tr/m2, đất vườn là 370.000đ/m2) và bắt nhà tôi lấy đất tái định cư và phải nộp tiền sử dụng đất với giá cao (7tr/m2), đồng thời cũng không thấy công khai Quyết định bảng giá nộp tiền sử dụng đất. Dẫn đến, nhà tôi dùng toàn bộ tất cả số tiền được đền bù (đất, nhà, hỗ trợ thuê nhà ở…) cũng chỉ đủ mua lại đất, không còn tiền xây nhà ở cũng như ổn định cuộc sống. Tôi muốn hỏi hình thức đền bù mà Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X đã áp dụng như trên có đúng hay không?

3. Về cách tính mục đích sử dụng đất, giá bồi thường đất

Nhưng Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X xác định diện tích đất vườn không được đền bù như đất ở là đúng hay sai?

4. Việc tính giá tiền bồi thường đất và đóng tiền sử dụng đất

Chưa tính đến hình thức bồi thường đất của nhà đầu tư đã đúng hay chưa, chỉ xét về giá bồi thường về đất thì:

– Hiện 82m2 đất vườn nhà tôi được đền bù theo giá đất vườn ở đô thị (370.000gg/m2), nhưng Khoản 9, Điều 40, diện tích đất vườn nhà tôi là đất vườn gắn với đất ở có nhà ở, phải được tính giá bồi thường bằng 50% đất ở (3tr/2=1,5tr/m2). Một số nhà có diện tích vườn lớn được áp dụng khoản này, nhưng nhà tôi lại không được áp dụng. Tôi muốn hỏi cách mức giá bồi thường đất vườn của Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X như trên là đã đúng hay chưa?

– Theo Khoản 4, Điều 86 Luật đất đai: Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu. Thì với trường hợp nhà tôi, được cấp lô đất 64m2, nộp tiền sử dụng đất là 440tr, nhưng tiền đền bù về đất (không tính nhà, vật kiến trúc) của tôi chỉ được 146tr thì có được hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu?

Trân trọng cảm ơn!

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ;

Luật đất đai 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai;

Quyết định 04/2019/QĐ-UBND quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Định;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Vấn đề 1: Về mục đích dự án

Công ty luật LVN Group cho tôi hỏi đối với dự án: X (các hộ dân tại khu dân cư thì được tái định cư, còn lại phân lô bán đấu giá) có được tnh dự án thu hồi đất bắt buộc vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không? Hay là dự án kinh doanh đất của thành phố? UBND Thành phố xác định đây là dự án phát triển kinh tế – xã hội và thực hiện bồi thường theo giá đất quy định của tỉnh, không được phép thỏa thuận giá đền bù là đúng hay sai?

Trả lời:

Theo quyết định số 4451/QĐ-UBND của UBND thành phố X ngày 20/7/2020 về quyết định thu hồi đất của hộ ông A và bà B có ghi nhận lý do thu hồi: Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình khu dân cư ABC

Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, công cộng như sau:

“Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.”

Qua hồ sơ và thông tin quý khách cung cấp, dự án này không thuộc các trường hợp thu hồi theo Khoản 1, Khoản 2 của Điều luật trên. Cụ thể, dự án này không phải dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương. Không phải dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư. Vậy dự án này có thuộc trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 62: dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.

Điều 62 Luật đất đai quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, không có khái niệm nào giải thích thể nào là mục đích phát triển kinh tế – xã hội, thế nào vì lợi ích quốc gia, công cộng. Do đó, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau về mục đích được nêu tại Điều Luật này. Điều luật này sử dụng theo phương án liệt kê. Chính vì vậy, sẽ dẫn đến việc liệt kê thiếu sót những trường hợp khác. Trong trường hợp này, không quy định dự án nào mục đích vừa để “tái định cư” vừa để “đấu giá quyền sử dụng đất. Mà theo điểm c Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai 2013 quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thu hồi đất để thực hiện dự án tái định cư và không có cơ sở nào để cho thấy rằng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thu hồi đất để thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, nếu phân tích câu từ theo quy định tại Điều 62 này thì việc UBND thành phố xác định đây là dự án phát triển kinh tế – xã hội là chưa thực sự phù hợp với quy định trên.

Theo phân tích trên, vì mục đích thu hồi trong trường hợp này không đảm bảo quy định tại ĐIều 62. Do đó, việc thực hiện bồi thường theo giá đất quy định của tỉnh là không có căn cứ.

Vấn đề 2. Về Trình tự, thủ tục thu hồi đất

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 69 Luật đất đai 2013. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

Theo thông tin quý khách cung cấp, quý khách chưa nhận được Thông báo thu hồi đất, chưa được tham dự bất kỳ cuộc họp nào để nêu ý kiến cũng như nhu cầu tái định cư khi cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc ở bước này. Điều này, vi phạm quy định trong bước xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Bước 2: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

Theo thông tin quý khách cung cấp: Sau khi nhận được Quyết định thu hồi đất (cả đất ở, đất vườn), Quyết định việc giao đất tái định cư mới được gọi đi họp, nhưng là họp riêng, không họp công khai với các hộ gia đình khác theo yêu cầu. UBND thành phố X và Trung tâm phát triển quỹ đất TP.X thực hiện quy trình như trên không đúng với bước 2 này. Vì ở bước này, UBND thành phố X và Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X phải thực hiện tổ chức họp trực tiếp với người dân. Việc này phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Do đó, Việc người dân yêu cầu tổ chức họp công khai các hộ gia đình để trả lời vướng mắc của người dân nhưng Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X không đáp ứng là không đúng quy định trên.

Bước 3: Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Ủy ban nhân dân TP. X phải ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Bước 4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

Như vậy, khi xem xét trường hợp của quý khách theo từng bước như trên. Có thể thấy rằng trình tự, thủ tục thu hồi đất của UBND thành phố X vi phạm bước 1 và bước 2 theo sự phân tích trên. Cụ thể là vi phạm Điều 69 Luật đất đai 2013.

Vấm đề 3. Về cách tính mục đích sử dụng đất, giá bồi thường đất

Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X xác định nhà tôi có 40m2 đất ở, còn lại là đất vườn, và chỉ cấp cho tôi diện tích 64m2 đất tái định cư, tuy nhiên, căn cứ vào:

Nhưng Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X xác định diện tích đất vườn không được đền bù như đất ở là đúng hay sai?

Trả lời:

Khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân để được bồi thường phải có đủ 02 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

Điều kiện 2: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp.

Như vậy, đối với diện tích là: 40m2 đất ở – phần này có giấy chứng nhận sử dụng đất. Do đó, hoàn toàn đủ 2 điều kiện nêu trên để được đền bù về đất ở.

Đối với phần diện tích 82m2 đất vườn (có giấy tờ chuyển nhượng viết tay tháng 12/2013) có được đển bù hay không? Và nếu được thì đền bù theo hướng như thế nào, cần phân tích, xem xét phần đất này có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Phần diện tích 82m2 có đủ điều kiện được đền bù hay không?

Theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Đối với phần diện tích của quý khách, quý khách mua bán bằng giấy viết tay vào tháng 12/2013. Tức là hợp đồng mua bán của quý khách không thực hiện theo quy định là phải có công chứng hoặc chứng thức. Tuy nhiên, theo quy định trên đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể theo điểm b Khoản 1 Điều luật trên, nếu quý khách nhận chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay (tôi hiểu rằng hợp đồng này là không có công chứng, chỉ có chữ ký xác nhận của hai bên) thì cũng có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu quý khách ngoài hợp đồng này còn có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định.

Do đó, trường hợp quý ngoài hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay vào tháng 12/2013, quý khách còn có một trong các giấy tờ sau thì phần diện tích 82m2 hoàn toàn vẫn đủ điều kiện được bồi thường theo quy định:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

– Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

– Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

– Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

– Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

– Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định.

– Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

– Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

– Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

– Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Kết luận: Trường hợp này, qua các hồ sơ quý khách cung cấp, cơ quan có thẩm quyền về bồi thường giải phóng mặt bằng không nhắc đền điều kiện này. Đồng thời vẫn tiến hàng bồi thường cho quý khách. Do đó, tôi hiểu rằng quý khách có đầy đủ giấy tờ theo quy định này.

Phần diện tích 82m2 được đền bù là đất ở hay đất vườn?

Điều 11 Luật đất đai 2013 và Điều 3 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện như sau: Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng. (Khoản 1 Điều 3 nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Theo thông tin quý khách cung cấp: Toàn bộ diện tích đất đã được xây dựng từ năm 2013, trong đó 60m2 là nhà ở, còn lại là nền sân và nhà để xe (có giấy phép chỉnh sửa nhà trên nền nhà cũ đã có khi mua đất), không sử dụng để canh tác.

Như vậy, nếu quý khách không có bất kỳ giấy tờ nào nêu trên mà thực tế hiện trạng sử dụng đất là để làm nhà ở thì diện tích nêu trên phải được xác định là đất ở chứ không phải là đất vườn. Do đó, Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X xác định diện tích đất vườn không được đền bù như đất ở là không có cơ sở.

Vấn đề 4. Hình thức đền bù

Căn cứ vào:

– Khoản 2, Điều 74, Luật đất đai 2013.

– Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013

– Khoản 4, Điều 11, Nghị định 45/2014/NĐ-CP

– Khoản 2, Điều 4, Quyết định 04/2019/QĐ-UBND của Tỉnh Bình Định.

Khi nhà nước thu hồi đất của tôi, thì phải giao cho tôi diện tích đất tương ứng để tái định cư không thu tiền sử dụng đất, nhưng Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X lại sử dụng hình thức đền bù đất nhà tôi với giá thấp (đất ở giá 3tr/m2, đất vườn là 370.000đ/m2) và bắt nhà tôi lấy đất tái định cư và phải nộp tiền sử dụng đất với giá cao (7tr/m2), đồng thời cũng không thấy công khai Quyết định bảng giá nộp tiền sử dụng đất. Dẫn đến, nhà tôi dùng toàn bộ tất cả số tiền được đền bù (đất, nhà, hỗ trợ thuê nhà ở…) cũng chỉ đủ mua lại đất, không còn tiền xây nhà ở cũng như ổn định cuộc sống. Tôi muốn hỏi hình thức đền bù mà Trung tâm phát triển quỹ đất TP.X đã áp dụng như trên có đúng hay không?

Trả lời:

Dựa trên các căn cứ quý khách đã nêu ở trên và dựa trên nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 74 Luật đất đai. Việc Trung tâm phát triển quỹ đất TP.X lại sử dụng hình thức đền bù đất nhà tôi với giá thấp (đất ở giá 3tr/m2, đất vườn là 370.000đ/m2) và yêu cầu gia đình quý khách lấy đất tái định cư và phải nộp tiền sử dụng đất với giá cao (7tr/m2), đồng thời cũng không thấy công khai Quyết định bảng giá nộp tiền sử dụng đất là chưa đảm bảo nguyên tắc bồi thường dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Vấn đề 5. Việc tính giá tiền bồi thường đất và đóng tiền sử dụng đất

Chưa tính đến hình thức bồi thường đất của nhà đầu tư đã đúng hay chưa, chỉ xét về giá bồi thường về đất thì:

– Hiện 82m2 đất vườn nhà tôi được đền bù theo giá đất vườn ở đô thị (370.000/m2), nhưng Khoản 9, Điều 40, Quyết định 04/2019/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Y, thì diện tích đất vườn nhà tôi là đất vườn gắn với đất ở có nhà ở, phải được tính giá bồi thường bằng 50% đất ở (3tr/2=1,5tr/m2). Một số nhà có diện tích vườn lớn được áp dụng khoản này, nhưng nhà tôi lại không được áp dụng. Tôi muốn hỏi cách mức giá bồi thường đất vườn của Trung tâm phát triển quỹ đất TP. X như trên là đã đúng hay chưa?

Trả lời:

Khoản 9 Điều 40 Quyết định 04/2019/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Y được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Quyết định 21/2019/QĐ-UBND như sau:

“9. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (hoặc thửa đất vườn, ao riêng lẻ) thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất vườn, ao còn được hỗ trợ thêm 50% giá đất ở bồi thường, GPMB của thửa đất đó (hoặc giá đất ở bồi thường, GPMB của thửa đất liền kề với thửa đất vườn, ao riêng lẻ) đối với diện tích đất bị thu hồi; trường hợp diện tích thửa đất vườn, ao bị thu hồi trên 500m2 thì diện tích đất được hỗ trợ theo giá đất ở là 500m2.”

Theo quy định này, những hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở. Thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất vườn, ao còn được hỗ trợ thêm 50% giá đất ở bồi thường.

Diện tích đất vườn nhà quý khách gắn với đất ở, nhưng không được công nhận là đất ở. Nên theo quy định này, ngoài việc được bồi thường theo giá đất vườn. Qúy khách còn được hỗ trợ thêm 50% giá đất ở bồi thường (có nghĩa là 3tr/2=1,5tr/m2 đối với diện tích đất vườn này.

Hộ gia đình quý khách bị giải tỏa trắng diện tích đất ở, mà diện tích này đủ điều kiện bồi thường nên thuộc điểm a Khoản 1 Điều 42 Quyết định 04/2019/QĐ-UBND “Diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì được giao 01 lô đất tái định cư nhưng không vượt hạn mức giao đất ở.”

Ngoài ra, khoản 1 Điều 38 Quyết định 04/2019/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Y quy định:

“Điều 38. Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở

Việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở được thực hiện như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao 01 lô đất ở tái định cư theo quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 42 của Quy định này mà số tiền bồi thường về đất ở nhỏ hơn giá trị suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ tiền đủ để nhận lô đất tái định cư nhưng không vượt quá chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu với số tiền bồi thường về đất ở.”

Như thông tin quý khách cung cấp và sự phân tích trên đây. Qúy khách thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 42 quyết định số 04/2019/QĐ-UBND, có số tiền bồi thường về đất ở là 146 triệu. Nếu suất tái định cư tối thiểu là 440 triệu. Thì theo quy định trên quý khách được hỗ trợ tiền đủ để nhận lô đất tái định cư.

Trên đây là quan điểm, ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tranh chấp đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin, hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH LVN Group

Công ty Luật LVN - Địa chỉ: Số 16B Nguyễn Thái Học, Yết Kiêu, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam