Tư vấn các quy định chung về đầu tư, tài chính và nhà ở?

2. Các tổ chức kinh tế được nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được thế chấp để cho vay tại các tổ chức tín dụng không ạ?

3. Tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai thì có được quyền thế chấp tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất không ạ?

4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền mua nhà ở gắn liền với quyền sử dungl đất tại Việt Nam và thế chấp nhà ở gắn liền với đất đai tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam không?

5. Các tổ chức tín dụng nhận thế chấp là quyền đòi nợ thì hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ có bắt buộc phải được cơ quan công chứng nhà nước chứng nhận không a?

6. Quyền đòi nợ từ hợp đồng xuất khẩu có được nhận làm tài sản đảm bảo không?

7. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với tổ chức tín dụng người đã đăng kí thế chấp gửi đơn xin xóa đăng kí thế chấp đến văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất, trong trường hợp hồ sơ xin xóa thế chấp hợp lệ thì cơ quan đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục xóa đăng kí thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong mấy ngày làm việc ạ?

 Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này

Kính thư.

Người gửi: Thịnh ND

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoạigọi:   1900.0191

Tư vấn pháp luật về đầu tư tài chính và và nhà ở

Trả lời:

Chào anh, dựa theo những thông tin anh đưa ra xin được tư vấn cho anh như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Thông tư 45/2011/TT-NHNN Quy định về quản lý ngoại hối đối với việc cho vay, thu hồi nợ nước ngoài của tổ chức tín dụng

– Luật đất đai năm 2013

– Nghị định 11/2012/NĐ-CP  ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số ĐIều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về Giao dịch vảo đảm 

– Luật số 34/2009/QH12ngày 18 tháng 06 ăm 2009 về sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật đất đai

– Nghị định 163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

–Bộ Luật dân sự năm 2005

– Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 của chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.

2. Phân tích nội dung tư vấn

2.1. Khi cho vay đầu tư trực tiếp nước ngoài tổ chức tín dụng Việt Nam có thể cho vay các nhu cầu vốn mà pháp luật Việt Nam cấm không được cho vay nhưng luật pháp nước ngoài nơi khách hàng đầu tư không cấm không ?

Theo quy định tại khoản 7 và khoản 8 Điều 7 của Thông tư 45/2011/TT-NHNN Quy định về quản lý ngoại hối đối với việc cho vay, thu hồi nợ nước ngoài của tổ chức tín dụng quy định:

“ Điều 7. Điều kiện cho vay ra nước ngoài

7. Chỉ thực hiện cho vay ra nước ngoài cho các dự án, phương án sản xuất kinh doanh phù hợp với phạm vi hoạt động hợp pháp của bên vay nước ngoài.

8. Đảm bảo nội dung của thỏa thuận cho vay và các thỏa thuận liên quan đến khoản cho vay ra nước ngoài không trái với quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam”.

Theo quy định trên thì tổ chức tín dụng Việt Nam có thể cho vay các nhu cầu vốn phù hợp với phạm vi hoạt động hợp pháp của bên nước vay nước ngoài và không trái với quy định cả pháp luật Việt  Nam. Như vậy có nghĩa là, nhu cầu vốn đó phải đáp ứng được điều kiện đó là phù hợp với pháp luật nước ngoài đồng thời không trái quy định của pháp luật Việt Nam. Các nhu cầu vốn mà pháp luật nước ngoài không cấm mà pháp luật Việt Nam cấm hoặc pháp luật Việt Nam cấm mà pháp luật nước ngoài không cấm thì đều không được cho vay.

Hiện nay, các nhu cầu vốn không được cho vay được các tổ chức tín dụng quy định cụ thể:

– Để mua sắm các tài sản và các chi phí hình thành nên tài sản mà pháp luật cấm mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi;

–  Để thanh toán các chi phí cho việc thực hiện các giao dịch mà pháp luật cấm;

– Để đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch mà pháp luật cấm.

2.2. Các tổ chức kinh tế được nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được thế chấp để cho vay tại các tổ chức tín dụng không?

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền thế chấp để vay tại các tổ chức tín dụng. Cụ thể:

Theo quy định tại Điều 173 Luật đất đai năm 2013 thì tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau:

“1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

  2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”

Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

“1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ viêc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đau của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”.

Chỉ có các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mới được thế chấp tại các tổ chức tín dung theo quy định tại Điều 174, Điều 175 khoản 4 ĐIều 176 Luật đất đai năm 2013.

2.3. Tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai thì có được quyền thế chấp tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất không?

Tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không có quyền thế chấp.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số ĐIều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về Giao dịch vảo đảm như sau:

“Sửa đổi khoản 1 và khoản 2 Điều 4 như sau:

“1. Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch”.

“2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;

b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì chỉ có tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mới được thế chấp.

2.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thế chấp nhà ở gắn liền với đất đai tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam không?

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam và được thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại các tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 như sau: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Các đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định của Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai, như sau:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Theo điểm c khoản 2 Điều 186 luật đất đai 2013 cũng quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài quyền thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

2.5. Các tổ chức tín dụng nhận thế chấp là quyền đòi nợ thì hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ có bắt buộc phải được cơ quan công chứng nhà nước chứng nhận không?

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 22 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì:

“ 1. Bên có quyền đòi nợ được thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền đòi nợ, bao gồm cả quyền đòi nợ hình thành trong tương lai mà không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ trả nợ

4. Trong trường hợp quyền đòi nợ được chuyển giao theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự thì thứ tự ưu tiên giữa bên nhận chuyển giao quyền đòi nợ và bên nhận thế chấp quyền đòi nợ được xác định theo thời điểm đăng ký các giao dịch đó tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền”.

Điều 310 Bộ luật dân sự năm 2005 cũng quy định về hình thức  chuyển giao quyền yêu cầu thì việc chuyển giao quyền yêu cầu được thể hiện bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Trường hợp pháp luật có quy định việc chuyển quyền yêu cầu phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực; đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Cung theo quy định tại Điều 343 Bộ Luật dân sự thì hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

Trong trường hợp các tổ chức tín dụng nhận thế chấp là quyền đòi nợ thì hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

2.6. Quyền đòi nợ từ hợp đồng xuất khẩu có được nhận làm tài sản đảm bảo không?

Theo quy định của pháp luật thì quyền đòi nợ có thể được coi là tài sản đảm bảo khi thế chấp quyền đòi nợ theo quy định tại Điều 22, Điều 59 và Điều 66 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm.

2.7. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với tổ chức tín dụng người đã đăng kí thế chấp gửi đơn xin xóa đăng kí thế chấp đến văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất, trong trường hợp hồ sơ xin xóa thế chấp hợp lệ thì cơ quan đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục xóa đăng kí thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong mấy ngày làm việc?

 Khoản 2 Điều 31 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 của chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định như sau:

“2. Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau đây:

a) Xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận và xóa đăng ký trong Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật;

b) Chứng nhận việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm vào Đơn yêu cầu xóa đăng ký;

c) Trả kết quả cho người yêu cầu xóa đăng ký theo phương thức quy định tại Điều 19 của Nghị định này”.

Về thời hạn giải quyết:  Giải quyết ngay trong ngày nhận hồ sơ; trường hợp nhận hồ sơ sau 15 giờ thì giải quyết ngay trong ngày tiếp theo. Trường hợp hồ sơ phức tạp cần xác minh thì thời gian giải quyết không quá 03 ngày

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật doanh nghiệp – Công ty luật LVN Group 

———————————————–

THAM KHẢO DỊCH VỤ TƯ VẤN LIÊN QUAN:

1. Tư vấn pháp luật lao động;

2.Tư vấn pháp luật lĩnh vực dân sự;

3. Tư vấn luật hành chính Việt Nam;

4. Luật sư riêng cho doanh nghiệp;

5.Dịch vụ Luật sư của LVN Group tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

6. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hôn nhân gia đình;