Tôi có vấn đề cần Luật sư giả đáp như sau: Định giá BĐS theo phương pháp so sánh (so sánh trực tiếp). Hãy ước tính giá trị của lô đất mục tiêu rộng 80m2, biết giá thị trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau:
|
Chỉ tiêu |
So sánh 1 |
So sánh 2 |
So sánh 3 |
So sánh 4 |
So sánh 5 |
|
Diện tích (m2) |
145 |
80 |
120 |
78 |
85 |
|
Giá (triệu đồng) |
2.175 |
1.120 |
1.860 |
1.131 |
1.326 |
Để định giá một lô đất trống trên, thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá. Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán được các mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong bảng:
|
Thông số so sánh |
So sánh 1 |
So sánh 2 |
So sánh 3 |
So sánh 4 |
So sánh 5 |
|
Pháp lý |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Vị trí |
1% |
3% |
0% |
1% |
1% |
|
Diện tích |
3% |
0% |
1% |
0% |
0% |
|
Hình dáng |
-2% |
-1% |
-2% |
-1% |
0% |
|
Môi trường |
0% |
5% |
-1% |
0% |
-1% |
|
Hạ tầng xã hội |
-2% |
3% |
0% |
4% |
-1% |
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật LVN Group
Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.
Kính thư
Người gửi: Hằng Nguyễn
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Công ty Luật LVN Group
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:
– Đầu tiên, tính giá đất trên 1 mét vuông
– Mức điều chỉnh do các yếu tố khác nhau của thửa đất so sánh 1 trên 1 mét vuông đất là là : 2175 :145 x ( 1%+3%-2% -2%) = 0 (triệu đồng/ m2)
tương tự ta có mức điều chỉnh của thửa đất so sánh 2, so sánh 3, so sánh 4 và so sánh 5 trên 1 mét vuông đất là 1,4 triệu/ m2 ; -0.31 triệu/m2; 0.58 triệu/m2 ; -0,156 triệu/m2
– sau khi điều chỉnh thì giá của các thửa đất trên 1 mét vuông của thửa so sánh 1,2,3,4,5 lần lượt là : 15 triệu/m2, 15,4 triệu/m2, 15,19 triệu; 15,08 triệu ; 15,444 triệu
Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
giá đất của thửa đất cần định giá = ( 15 + 15,4 + 15,19 + 15,08 + 15,444) :5 = 15,223 tr/m2
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất thửa đất cần định giá với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh 1 là ( 15,223 – 15) : 15 = 1,49 %
tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất của thửa đất so sánh 2, so sánh 3, so sánh 4 và so sánh 5 là : -1,15% ; 0,22% ; 0,95 % ; – 1,4 %
như vậy, Giá của thửa đất cần định giá đảm bảo chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10% nên giá đất của thửa đất cần định giá là 15,223 triệu/ m2
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai – Công ty luật LVN Group