1. Tư vấn pháp luật về việc hiến đất làm đường đi chung?
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.0191
Trả lời:
Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH LVN GROUP xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Theo Bộ luật dân sự 2015:Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
“1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.”
Theo Điều 73, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai: Trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
“1. Khi phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề thì một trong các bên nộp đơn, Giấy chứng nhận (nếu có), hợp đồng hoặc bản án, quyết định của Tòa án nhân dân cho Văn phòng đăng ký đất đai.
2. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận nếu có yêu cầu.”
Thứ nhất, để xã/phường biết được diện tích đất ông A và ông B cắt ra là đường đi chung thì một trong ba người là anh, ông A và ông B nộp đơn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng đã thoả thuận giữa các bên về việc hiến đất làm đường đi chung cho văn phòng đăng kí đất đai. Văn phòng đăng kí đất đai sẽ kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giây chứng nhận nếu có yêu cầu ( theo Điều 73, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai).
Về mẫu giấy hiến đất làm đường đi chung
Bạn có thể tham khảo quy định về hợp đồng tặng cho theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể như sau:
“Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
3. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
4. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
5. Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;
6. Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;
7. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.”
>> Tham khảo ngay: Phần đất và phần không gian trên phần lối đi chung được quy định như thế nào trong xây dựng?
2. Xin tư vấn đòi lại đường đi chung ?
>> Luật sư trả lời: Trổ cửa ra lối đi chung có được không ? Tranh chấp ngõ đi chung giải quyết thế nào ?
3. Giải quyết tranh chấp ngõ đi chung thủ tục thực hiện như thế nào ?
>> Luật sư trả lời: Cản trở lối đi chung khi đang xảy ra tranh chấp thì bị xử lý thế nào ?
4. Tư vấn hoạt động xây dựng nhà ở trên ngõ đi chung ?
Ba thửa đất của chúng tôi nằm trong cùng và tạo ra một lối đi chung ra đường rộng 1,5m. Khi mua đất đã ký cam kết với người bán để lại lối đi chung có xác nhận của chính quyền địa phương. Tuy nhiên khi người bán đất xây nhà thì cầu thang của nhà này từ mặt đất lên 1,6m đã đua ra ngoài phía đường đi, làm cản trở lối đi, một vấn đề nữa là tầng 2 của nhà này lại đua hết toàn bộ 1,5 m lối đi trên. Vậy xin hỏi Luật sư của LVN Group, việc sây dựng như trên là đúng hay sai, xin cho tôi lời khuyên để sử lý tình huống. cảm ơn Luật sư của LVN Group rất nhiều!
Người gửi: NV Sơn
Tư vấn hoạt động xây dựng nhà trên phần đất chung gọi: 1900.0191
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Khoản 1 điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 quy định:
“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”
Trong trường hợp này trước khi xây dựng chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Điểm 1 mục 2.8.10 Chương II Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy định:
“2.8.10 Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ
Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây:
1) Các bộ phận cố định của nhà:
– Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;
+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.
– Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua…, nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:
+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;
+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;
+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.
Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng
|
Chiều rộng lộ giới (m) |
Độ vươn ra tối đa Amax (m) |
|---|---|
|
Dưới 7m |
0 |
|
7¸12 |
0,9 |
|
>12¸15 |
1,2 |
|
>15 |
1,4 |
Đối chiếu những quy định trên với những điều bạn trình bày thì bên bán nhà khi xây dựng đã vi phạm quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Trong trường hợp này bạn có thể khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết.
>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn thủ tục hiến đất để làm lối đi chung ?
5. Tư vấn để đòi lại ngõ đi chung ?
Trong bản chia đất đó cụ tôi chia cho 4 người con trai mỗi người một phần đất riêng và một phần đất có ghi rõ 110 m2 dùng làm ngõ đi chung cho 4 anh em không ai được sử dụng. Bây giờ nhà hàng xóm (là cháu của người con trai cả của cụ tôi) đã mua lại hai phần đất còn lại của 2 người con kia, năm 2012 UBND xã đã làm sổ đỏ cho gia đình nhà hàng xóm đó bao gồm cả diện tích 110 m2 đó. Hiện tại nhà hàng xóm đó đang xây hết tường rào chặn hết ngõ đi nhà tôi lại, bên dưới phần ngõ đi còn có ống nước thải sinh hoạt của nhà tôi, ngõ đi đó gia đình còn sử dụng làm nối đi ra 1 khu vườn nữa cũng được cấp sổ đỏ là đất vườn. Khi gia đình nhà tôi khiếu nại xuống chính quyền UBND để đòi lại ngõ đi đó thì cán bộ địa chính nói “Đã có sổ đỏ không giải quyết được” và còn nói bản chia tài sản mà cụ tôi để lại chung chung quá không có giá trị. Khi nhà hàng xóm xây tường rào chặn ngõ đi nhà tôi thì tôi lại phá, Ủy ban lại cho Công an viên nên lập biên bản nhà tôi. Vậy tôi xin hỏi ý kiến tư vấn của Luật sư liệu gia đình nhà tôi có thể đòi lại phần ngõ đi đó được không?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật LVN Group. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người gửi: Trung
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:1900.0191
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 :
Điều 630. Di chúc hợp pháp
1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;
b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.
2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.
3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.
Như vậy, nếu di chúc của cụ bạn để lại đáp ứng được các điều kiện quy định tại điều 652 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì di chúc đó là di chúc hợp pháp.
“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.
Theo như bạn trình bày thì “Năm 1949 cụ nhà tôi có để lại một bản chia tài sản (có cả dấu và chứng thực của chính quyền xã hồi đó)” trong đó có 110 m2 dùng làm ngõ đi chung cho 4 anh em không ai được sử dụng. Theo quy định tại điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đó là tài sản chung của hộ gia đình, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung này phải theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Khi UBND xã cấp sổ đỏ cho người kia mà không xác định đất đó có giấy tờ hay có tranh chấp không là trái với quy định của Luật Đất đai.
Ngoài ra theo quy định Bộ luật Dân sự thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu người đó cho mình quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Nếu bạn không thỏa thuận được với người đó và người đó vẫn cố tình chặn ngõ đi chung thì bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện đòi lối đi chung.
Về vấn đề khi hàng xóm xây hàng rào chặn lại ngõ thì bạn lại phá là đã vi phạm quy định của pháp luật tùy theo thiệt hại mà bạn sẽ bị phạt hành chính hoặc chịu trách nhiệm hình sự
>> Tham khảo ngay: Tư vấn soạn hợp đồng mua bán thỏa thuận về lối đi chung ?
6. Có được mở cửa ra ngõ đi chung không?
Kính nhờ Luật sư của LVN Group tư vấn giúp gia đình tôi.
Người gửi: P.I
Trả lời:
Công ty Luật LVN Group đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:
Việc sử dụng lối đi chung phải tuân thủ quy định của Điều 210 Bộ Luật Dân sự 2015:
“Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung”.
Bởi vậy bạn và nhà số 87 có các quyền và nghĩa vụ đối với lối đi chung này là như nhau.
Tuy nhiên, cũng vì lối đi đó là tài sản được sử dụng chung của các hộ gia đình, cho nên việc bạn muốn trổ cửa sổ ra lối đi chung cũng cần có sự đồng ý của các hộ gia đình còn lại. Nếu không có sự thỏa thuận của các bên, thì việc trổ cửa ra lối đi chung cũng vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể là Khoản 11, Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định cấm:
“Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung”.
Việc trổ cửa sổ cũng phải tuân theo quy định pháp luật xây dựng:
Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.
Tóm lại, bạn hoàn toàn có quyền sử dụng lối đi chung, tuy nhiên, việc trổ cửa sổ phải có sự đồng ý của những đồng chủ sử dụng lối đi chung.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự – Công ty luật LVN Group