Tư vấn và xử lý việc chậm bàn giao khi mua đất ? Các loại thuế phải nộp khi mua đất để ở ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Trường hợp của bạn là dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh. Việc một công trình dở dang chưa hoàn thiện đã bán cho người khác mặc dù đã thu tiền và có sổ đỏ không hề trái với pháp luật Việt Nam. Về dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

“Điều 12. Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh

1. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

3. Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

“Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.

3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.”

Do bạn và bên công ty bất động sản đã không cam kết về thời gian bàn giao đất trong hợp đồng. Nên bạn không có căn cứ để kiện họ chậm bàn giao nhà. Tuy nhiên, hiện tại bạn cũng đã nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn là chủ sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất đó. Bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên công ty bàn giao đất để chấm dứt giao dịch. Nếu trong hợp đồng bạn và bên công ty có thỏa thuận bạn được trả lại đất để nhận lại tiền thì vấn đề chịu rủi ro của 2 bên như thế nào hoàn toàn do thỏa thuận của các bên và được ghi nhận trong hợp đồng.

Lưu ý: Khi mua đất từ dự án đầu tư bất động sản là bạn phải đề nghị chủ đầu tư ghi vào hợp đồng thời hạn bàn giao đất, khoản lãi khi chậm bàn giao đất, thời gian trả lãi được khống chế bao lâu? nếu quá hạn mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao đất thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không? và khi đó chủ đầu tư phải chịu bao nhiêu phần trăm trên giá trị hợp đồng?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:1900.0191

Trả lời:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Công ty Luật LVN Group, trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Các loại phí và lệ phi anh phaỉ nộp khi làm sổ đỏ bao gồm:

+ Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

+ Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3, Điểm b, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo Thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ

+ Phí đo đac, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất theo quy định tại a6, a7, điểm a, khoản 2, Điều 3, thông tư 02/2014/TT-BTC.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến ,gọi :1900.0191

Trả lời:

Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Căn cứ vào Bộ luật dân sự 2005.

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Như vậy,theo quy định của pháp luật thì bạn có thể yêu cầu Tòa án xem xét về tính hiệu lực của giao dịch.Sau đó,tòa án sẽ ấn định một thời hạn để hai bên hoàn thành thủ tục.Khi mà hết thời hạn mà bên chuyển nhượng không hoàn thành thủ tục thì tòa án sẽ tuyên bố giao dịch vô hiệu.Hậu quả pháp lí sẽ được giải quyết theo điều 137

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Theo đó,các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Bên có lỗi trong trường hợp này là bên chuyển nhượng vì theo quy định của pháp luật thì nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì bên chuyển nhượng sẽ phải hoàn thành thủ tục đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Khi đó ,anh cần phải đưa ra những bằng chứng về việc bị thiệt hại để được bồi thường.

>> Tư vấn mua bán đất canh tác, gọi: 1900.0191

Trong thư bạn có trao đổi rằng cha bạn thực hiện hợp đồng mua bán viết tay tính đến thời điểm này đã được gần 10 năm đồng nghĩa với việc mối quan hệ này thuộc sự điều chỉnh của Luật đất đai năm 2013. Cụ thể, điểm b, khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Ngoài ra, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Khoản 1 Điều 407 BLDS năm 2015 quy định:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

Trong đó, Điều 129 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức :

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Khoản 2 Điều 137 BLDS quy định hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu như sau:

“2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Từ các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chú của bạn sang cho cha của bạn bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực c, nếu không thì hợp đồng này không có giá trị pháp lý do vi phạm hình thức của hợp đồng. Khi đó, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, cha bạn trả lại đất cho chú và chú bạn có nghĩa vụ trả lại tiền đã nhận cho cha của bạn.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.0191 để nhận được sự hỗ trợ trực tiếp. Trân trọng./.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi : 1900.0191

Trả lời:

Dựa trên thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi , chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau:

* Bạn đang có dự định mua căn nhà nhưng chung sổ với một hộ khác. Theo Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Sở hữu chung như sau:

Điều 207. Sở hữu chung và các loại sở hữu chung

1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.

2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Do đó, đối với phần tài sản tài sản thuộc sở hữu chung này sẽ được xác lập quyền sở hữu theo Điều 208 BLDS 2015 Xác lập quyền sở hữu chung :

Điều 208. Xác lập quyền sở hữu chung

Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.

* Trong trường hợp này, bạn cung cấp quy định đất tại Nhà Bè phải đảm bảo tối thiểu 80m2 mới được tách thửa , như vậy thì mảnh đất bạn định mua không điều kiện tách thửa. Khi bạn mua nhà với nguyên nhân đó thì cần lưu ý những vấn đề sau:

-Để đảm bảo thực hiện mua bán nhà theo đúng trình tự, thủ tục luật định, bạn phải đảm bảo tính pháp lý của nhà ở được mua bán.

-Nhà ở được giao dịch mua bán phải có các điều kiện sau đây:

+Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;

+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

+Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Mặt khác, khi bạn tiến hành thủ tục mua mảnh đất này thì cũng cần chú ý đến điều kiện chuyển nhượng Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

” 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, Việc mua bán nhà phải lập thành hợp đồng tại Văn phòng công chứng. Sổ đỏ sẽ được cấp chung một sổ đối với từng người theo hình thức sở hữu chung theo phần

Theo đó, Sales của BĐS có trao đổi sẽ có cam kết của đồng sở hữu để đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền sở hữu của bạn. Cam kết này được đảm bảo khi đồng sở hữu của bạn cũng có cam kết trong vấn đề này, cam kết phải được lập thành văn bản, có cam kết giữa các bên mua bán, giữa các bên đồng sở hữu và cam kết phải được công chứng, chứng thực thỏa mãn đầy đủ yếu tố pháp lý.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.0191. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Luật LVN Group