Tư vấn về thỏa thuận và thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định pháp luật ?

Em xin phép chào Luật sư của LVN Group, cho phép e được hỏi Luật sư của LVN Group là làm thủ tục chấp GCNQSD đất với hình thứchức tặng cho, và chuyển nhượng thì tiền thuế, lệ phí trong trường hợp này là thế nào ak

về lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải mất lệ phí là 0,5 % theo quy định tại NGhị định 45/2011 Quy định về lệ phí trước bạ

Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.

Còn trường hợp bạ chuyển nhượng cho những người trong gia đình thuộc quy định sau thì sẽ không mất lệ phí trước bạ

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu. 

Về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai thì nếu chuyển nhượng cho những đối tượng quy định tại Điều khoản sau thì bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Còn nếu không thuộc quy định trên thì bạn sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Thông tư 92/2015 Sửa đổi bổ sung thông tư 111/2013

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Kính gửi: Anh/Chị. Tôi là Xuân, 35 tuổi, ở Hải Phòng. Qua truyền thông tôi được biết đến tổng đài 1900.0191 . Để cụ thể hơn, tôi gửi thư này nhờ Anh/ Chị từ vấn giúp một vấn đề nhỏ như sau: Tôi mới mua căn nhà 2 mặt giáp ngõ, mặt sau giáp nhà ông T. Khi tôi mua, hiện trạng căn nhà, phía tường trên tầng 2 giáp nhà ông T có cửa sổ nhỏ lấy ánh sáng, không mở cánh sang phía nhà ông T, đã bịt kính kín. Nay ông T yêu cầu tôi bịt cửa thoáng này lại với lý do: lỗ thoáng này nhìn sang được nhà ông T. Ông T đã cho con trai bịt lỗ thoáng đó lại. Vậy, xin hỏi, luật đất đại quy định như thế nào về việc này? Xin trân trọng cám ơn.

Ngày 03/4/2008 Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD về việc ban hành quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng, Quy chuẩn này thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD năm 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD năm 1996 của Bộ Xây Dựng. Cụ thể, theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thì: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

– Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Như vậy thì trường hợp của bạn nếu xây dựng nhà có cửa sổ nhìn thẳng sang trưc tiếp nhà khác thì buộc phải bịt lại 

Xin chào Luật sư của LVN Group. Nhờ Luật sư của LVN Group tư vấn giải quyết mẫu thuẫn trong gia đình giúp em. Gia đình em đang và ông chú mất tính người, do mẫu thuẫn về đất đai mà hắn hay gây hấn và đánh bố em nhiều lần. hắn cậy to xác và khỏe hơn bố em. Bố em thì tính nóng nảy, cứ mỗi lần nhìn thấy mảnh vườn nhà mình bị hắn phá hoại trộm thi không giữ bình tĩnh và hay chửi rủa hắn, nên hắn lại càng tấn công bố em dã man hơn. Đã nhiều lần em muốn trình báo với công an nhưng không biết có giải quyết được không, vì lúc xảy ra sự việc lại chỉ có hắn và bố em. Vậy trong trường hợp có xảy ra những vụ tương tự vậy thì em sẽ phải làm thế nào? xin cảm ơn Luật sư của LVN Group.

TRường hợp của bố bạn thì bố bạn có thể ra cơ quan công an gần nhất tố cáo để được bảo vệ theo quy định tại

Điều 5. Vi phạm quy định về trật tự công cộng– Nghị định 167/2013/NĐ-CP quy địnhxử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng cháy và chữa cháy; phòng, chống bạo lực gia đình.

“3. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

…

e) Xâm hại hoặc thuê người khác xâm hại đến sức khỏe của người khác;

…”

Điều 104. Tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khoẻ của người khác – Bộ luật hình sự sửa đổi bổ sung năm 2009

1. Người nào cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ thương tật từ 11% đến 30% hoặc dưới 11% nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm:

a) Dùng hung khí nguy hiểm hoặc dùng thủ đoạn gây nguy hại cho nhiều người;

b) Gây cố tật nhẹ cho nạn nhân;

c) Phạm tội nhiều lần đối với cùng một người hoặc đối với nhiều người;

d) Đối với trẻ em, phụ nữ đang có thai, người già yếu, ốm đau hoặc người khác không có khả năng tự vệ;

đ) Đối với ông, bà, cha, mẹ, người nuôi dưỡng, thầy giáo, cô giáo của mình;

e) Có tổ chức;

g) Trong thời gian đang bị tạm giữ, tạm giam hoặc đang bị áp dụng biện pháp đưa vào cơ sở giáo dục;

h) Thuê gây thương tích hoặc gây thương tích thuê;

i) Có tính chất côn đồ hoặc tái phạm nguy hiểm;

k) Để cản trở người thi hành công vụ hoặc vì lý do công vụ của nạn nhân.

2. Phạm tội gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ thương tật từ 31% đến 60% hoặc từ 11% đến 30%, nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm từ điểm a đến điểm k khoản 1 Điều này, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm.

3. Phạm tội gây thương tích, gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ thương tật từ 61% trở lên hoặc dẫn đến chết người hoặc từ 31% đến 60%, nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm từ điểm a đến điểm k khoản 1 Điều này, thì bị phạt tù từ năm năm đến mười lăm năm.

4. Phạm tội dẫn đến chết nhiều người hoặc trong trường hợp đặc biệt nghiêm trọng khác, thì bị phạt tù từ mười năm đến hai mươi năm hoặc tù chung thân.

—–Original Message—– From: Hoan Tran To: “[email protected]” Date: Fri, 17 Jul 2015 01:14:36 0700 Subject: Luat đất đai Chào Luật sư của LVN Group cách đây một tháng gia đình em có mua một khu đất ở,rộng 200 mét vuông đã có giấy CNQSD cấp ngày 26/03/2014 gia và đã đi công chứng làm thủ tục sang tên cho gia đình em đã có CNQSD đất mang tên gia đình em nhưng sau đó có một người họ nói đó là đât của gia đình họ đã mua bán viết tay với một người khác trước năm 1992 rồi vay gia đình em có bị thu hồi GCNQSD của mảnh đất đó không

Như vậy trường hợp này của bạn phải căn cứ xem hợp đồng của bạn nếu hợp đồng của bạn được ký sau và hợp đồng kia được ký trước và tuân thủ các điều kiện của một hợp đồng thì nếu không có thỏa thuận được thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này của bạn vô hiệu . Và theo quy định của Bộ luật dân sự thì hợp đồng vô hiệu hai bên sẽ nhận lại những gì đã nhận của nhau, bạn sẽ trả đất và nhận lại tiền

—–Original Message—– From: Nguyên Vũ To: [email protected] Date: Thu, 16 Jul 2015 10:46:02 0700 Subject: luật đất đai gia đình tôi có tổng diện tích là 1000m2 đất trong đó 576m2 đất ở thời hạn sử dụng lâu dài và 414 m2 đất nông nghiệp(đất lúa) thời hạn sử dụng 50 năm mà đất nông nghiệp được thủ tướng chấp thuận cho chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng cửa hàng xăng dầu vậy gia đình tôi có phải thuê lại nhà nước khu đất trên hay chỉ chuyển mục đính sử dụng đất sang đất sản xuất kinh doanh

Như vậy nếu đất nông nghiệp của bạn có thời han sử dụng 50 năm mà đất này bạn xin chuyển mục đích sang sử dụng đất để xây dựng cửa hàng xăng dầu của gia đình. Thì gia đình bạn sẽ được sử dụng mảnh đất này trong 50 năm theo đúng thời hạn . hết thời hạn này 

Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 126 Luật đất đai

Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

hiện tại e đang đi làm định giá đất,nhưng giờ gặp phải trường hợp khó. tức là e đi điều tra,thu thập thông tin đất đai,tuy nhiên tại vị trí III/4 (khu vực miền núi)k có giao dịch chuyển nhượng hay cho thuê đất nào cả,đã thu thập ở xung quanh mà cũng k có, nên k đủ cơ sở để sử dụng pp thu nhập hay so sánh,nên e k bit làm thế nào để dịnh giá vị trí đó cả mong A/C giúp e

 Trường hợp này của bạn thì sẽ được áp dụng theo quy định tại Nghị định 44/2014 Quy định về giá đất

Điều 4. Phương pháp định giá đất

1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Điều 5. Áp dụng phương pháp định giá đất

2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này

> NHư vậy nếu không áp dụng được phương pháp so sánh trực tiếp thì bạn có thể áp dụng phương pháp chiết trừ hay phương pháp thu nhập ,thặng dư, hệ số điều chỉnh

Tư vấn vấn đề chanh chấp đất đai đã có sổ đỏ Kính gửi: văn phòng luật LVN Group Đất ở của gia đình tôi đang ở hiện tại là đất thổ cư đã có sổ đỏ nhiều năm. Năm 2014 công an xã nơi tôi ở có chính sách chuyển đổi sổ cũ sang sổ mới, nhưng do sơ xuất tôi đã không kiểm tra lại chi tiết đối chiếu theo sổ cũ trước khi ký xác nhận. Vì vậy số diện tích sổ mới đã bị thiếu hụt so với sổ cũ là 12m. Tôi đã lên đề nghị với xã ngay sau đó nhưng xã không giải quyết vì cho rằng sổ đã được ký xác nhận. Vậy kính mong văn phòng luật tư vấn giúp tôi làm thế nào để lấy lại được số đất mà gia đình tôi đã mất. Xin chân thành cảm ơn và mong nhận được sự hồi đáp của quý văn phòng sớm.

Trường hợp của bạn thì sẽ thực hiện theoq uy định tại Bộ luật dân sự năm 2005

Điều 131. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 132 của Bộ luật này.

> NHư vậy nếu bạn đã đề nghị cán bộ xã làm lại mà họ không giải quyết thì bạn có thể khởi kiện ra tòa để được bảo vệ quyền lợi của mình.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai – Công ty luật LVN Group