1. Nhà Chung cư là gì? Trụ sở công ty là gì? Có thể đặt trụ sở công ty tại nhà Chung cư không?

– Nhà chung cư là gì?

Tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Vậy nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Một trong những việc làm bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là sử dụng căn hộ chung cư để ở vào mục đích không phải để ở.

– Trụ sở công ty là gì?

Tại Điều 42 Luật doanh nghiệp năm 2020 quy định:

Điều 42. Trụ sở chính của doanh nghiệp

Trụ sở chính của doanh nghiệp đặt trên lãnh thổ Việt Nam, là địa chỉ liên lạc của doanh nghiệp và được xác định theo địa giới đơn vị hành chính; có số điện thoại, số fax và thư điện tử (nếu có).

Như vậy trụ sở chính cả doanh nghiệp là địa điểm liên lạc của doanh nghiệp trên lãnh thổ Việt Nam, có địa chỉ được xác định gồm số nhà, ngách, hẻm, ngõ phố, phố, đường hoặc thôn, xóm, ấp, xã, phường, thị trấn, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; số điện thoại, số fax và thư điện tử (nếu có).

– Có thể đặt trụ ở công ty tại nhà chung cư không?

Theo căn cứ quy định ở trên thì nhà chung cư được xây dựng với hai mục đích, một là để ở và hai là sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong đó, việc xây dựng nhà để ở được cấm không sử dụng vào mục đích không phải để ở. Như vậy, trụ sở chính của doanh nghiệp có thể đặt tại nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

2. Tại sao pháp luật hiện hành không cho đặt trụ sở chính tại nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở?

– Mỗi công trình xây dựng đều có những tiêu chuẩn khác nhau. Đối với chung cư được xây dựng với mục đích để ở thì chủ đầu tư và đơn vị thi công bắt buộc phải tuân thủ đầy đủ những tiêu chuẩn, nguyên tắc, quy định về loại hình công trình này.

– Thực tế, chung cư có mục đích để ở được thiết kế đúng công năng, phù hợp theo tiêu chuẩn, nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của những hộ gia đình như: tiêu chuẩn trọng tải, cáp điện, hệ thống cấp thoát nước, thang máy, thoát nạn, phòng cháy chữa cháy, chỗ để xe, an ninh trật tự… Nếu sử dụng sai mục đích hay là nơi để phục vụ cho hoạt động kinh doanh sẽ không đảm bảo các điều kiện an toàn cho cuộc sống hàng ngày của cư dân.

Các lý do để đưa ra đề xuất không cấp đăng ký kinh doanh mới cho doanh nghiệp khi sử dụng nhà chung cư làm trụ sở là: Theo quy định tại khoản 1, Điều 70, Luật Nhà ở, thì nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên. Tức là, các căn hộ chung cư chỉ sử dụng để ở, không sử dụng vào mục đích khác.

Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ bên mua nhà “sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng thiết kế”.

Luật Xây dựng quy định “nội dung thiết kế xây dựng công trình phải phù hợp, thỏa mãn với yêu cầu về chức năng sử dụng”. Nhà chung cư được thiết kế theo mục đích sử dụng với các tiêu chuẩn về tải trọng, cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy… phù hợp với nhà ở. Nếu sử dụng sai mục đích sẽ không đảm bảo các điều kiện an toàn…

Để hướng dẫn địa phương thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 2544/BXD-QLN ngày 19/11/2009 đề nghị một số địa phương, nơi có nhiều nhà chung cư đã, đang và sẽ được xây dựng, khẩn trương rà soát, trên cơ sở đó lập kế hoạch, lộ trình phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương để chấn chỉnh kịp thời các trường hợp sử dụng căn hộ làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, văn phòng và đặc biệt quan tâm đến công tác phòng chống cháy nổ trong nhà chung cư.

Công văn số 2544/BXD-QLN nêu rõ: Đối với nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có thể tách riêng các văn phòng với khu ở thì cần bố trí và quản lý các văn phòng này như đối với công trình kinh doanh, dịch vụ. Trường hợp sử dụng căn hộ làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, bán hàng hoặc làm kho tàng, gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của cộng đồng dân cư trong nhà chung cư thì phải có biện pháp chấn chỉnh kịp thời.

Ngày 10/2/2010, Bộ Xây dựng cũng đã có Công văn số 242/BXD-QLN đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo kiểm tra, thống kê việc sử dụng căn hộ làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, văn phòng tại các nhà chung cư (kể cả nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp trong đó có căn hộ) trên địa bàn, từ đó đề xuất lộ trình, phương án giải quyết phù hợp và báo cáo về Bộ Xây dựng.

Ngày 21/12/2010, tại Công văn số 2581/BXD-QLN Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP Hà Nội chỉ đạo các cơ quan chức năng không thực hiện cấp mới giấy phép đăng ký kinh doanh cho các Công ty đặt trụ sở tại căn hộ nhà chung cư, trong khi chờ Bộ rà soát, thống kê các căn hộ chung cư làm kinh doanh, văn phòng trên địa bàn.

Theo khoản 7 Điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015 có quy định: “Trường hợp trong giấy tờ đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền cấp có ghi sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh này phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ chung cư trong thời hạn sáu tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành; cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh phải làm thủ tục điều chỉnh lại địa điểm kinh doanh ghi trong giấy tờ đăng ký kinh doanh đã cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sang địa điểm khác trong thời hạn quy định tại khoản này; quá thời hạn quy định tại khoản này thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được kinh doanh tại căn hộ chung cư”.

Quy định này không chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh của Việt Nam mà còn áp dụng cho các doanh nghiệp nước ngoài khi có các dự án đầu tư, thành lập văn phòng đại diện, chi nhánh tại Việt Nam.

3. Làm thế nào để được đặt trụ sở công ty tại nhà chung cư được xây dựng với chức năng hỗn hợp?

Khi thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp hay Đăng ký thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp về trụ sở chính của công ty thì ngoài những thành phần hồ sơ bắt buộc phải có, tổ chức/cá nhân thực hiện công việc trên cần có những giấy tờ để chứng minh trụ sở công ty được đặt tại nhà chung có mục đích hỗn hợp như: Giấy phép xây dựng của chủ đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, hay giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của chủ đầu tư v.v…

4. Thay đổi trụ sở chính của công ty gồm những hồ sơ gì?

Doanh nghiệp đăng ký thay đổi địa chỉ trụ sở chính gồm có ba trường hợp:

– Trường hợp 1: Doanh nghiệp chuyển địa chỉ trụ sở chính đến nơi khác trong phạm vi Quận, huyện, thành phố nơi doanh nghiệp đã đăng ký, doanh nghiệp gửi Thông báo đến cơ quan đăng ký kinh doanh và kèm theo quyết định và bản sao hợp lệ biên bản họp của Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, của Đại hội đồng cổ đông đối với công ty cổ phần và của các thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh; quyết định của chủ sở hữu công ty đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên.

– Trường hợp 2: Doanh nghiệp chuyển địa chỉ trụ sở chính đến nơi khác trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi doanh nghiệp đã đăng ký, thì doanh nghiệp phải thực hiện các thủ tục với cơ quan thuế liên quan đến việc chuyển địa điểm theo quy định của pháp luật về thuế. Sau đó, gửi thông báo đến cơ quan Đăng ký kinh doanh kèm theo quyết định và bản sao hợp lệ biên bản họp của Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, của Đại hội đồng cổ đông đối với công ty cổ phần và của các thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh; quyết định của chủ sở hữu công ty đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên.

– Trường hợp 3: Doanh nghiệp chuyển địa chỉ trụ sở chính đến tỉnh, thành phố khác nơi doanh nghiệp đã đăng ký, thì doanh nghiệp phải thực hiện các thủ tục với cơ quan thuế liên quan đến việc chuyển địa điểm theo quy định của pháp luật về thuế. Sau đó, thông báo tới Cơ quan Đăng ký kinh doanh nơi dự định đặt trụ sở mới. Kèm theo thông báo cần phải có Bản sao hợp lệ Điều lệ đã sửa đổi của công ty; Danh sách thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên; danh sách người đại diện theo ủy quyền đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên (nếu có); danh sách cổ đông sáng lập, cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài, người đại diện theo ủy quyền của cổ đông là tổ chức nước ngoài đối với công ty cổ phần (nếu có); danh sách thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh; Quyết định và bản sao hợp lệ biên bản họp của Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, của Đại hội đồng cổ đông đối với công ty cổ phần, của các thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh; Quyết định của chủ sở hữu công ty đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề thắc mắc của khách hàng. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng gọi ngay số:1900.0191 để được giải đáp.

Rất mong sớm nhận được sự hợp tác của khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Doanh nghiệp – Công ty luật LVN Group